2020년부터 변경되는 부동산제도
[김인만 칼럼]2019년 12.16대책으로 많은 부동산규제가 새롭게 적용된다. 2020년 새해가 시작된 지 3주가 되는 지금 이미 새롭게 적용이 되는 규제와 곧 적용이 될 규제가 무엇이 있는지 한번 알아보자.
2019년 12월 17일부터 새로 등록한 조정대상지역 내 등록 임대주택도 거주요건 2년 충족해야만 1세대1주택 비과세 받을 수 있다. 또 조정대상지역에 1주택을 보유한 자가 조정대상지역에 새로 취득하는 주택에 대해 취득일로부터 1년 이내 해당 주택으로 전입을 하고, 1년 이내에 기존 주택을 양도하는 경우에만 비과세를 받을 수 있다.
2019년까지 1세대1주택 10년 이상 보유자에게 80%까지 적용해주는 장기보유특별공제를 받으려면 2년 거주요건을 충족하여야 한다.
더 나아가 2021년부터는 10년 동안 거주를 하여야만 80% 공제가 가능하고 조정대상지역 내 양도소득세 중과를 위한 주택 수 계산 시 분양권도 포함되며 단기보유 양도세율도 강화된다.
조정대상지역 10년 이상 보유한 다 주택 보유자가 2019년 12월 17일부터 2020년 6월말까지 양도 시 양도소득세 중과(2주택 10%p, 3주택이상 20%p) 배제되고 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있으니 꼭 팔아야 하는 분들이라면 6월까지는 파는 것도 고려할 필요가 있겠다.
취득세 강화되어 4주택 이상 다 주택 세대의 취득세율이 현재 1~3%에서 4%로 올라간다. 2020년분 종합부동산세율도 0.6~3.0%로 인상되고 조정대상지역2주택이나 3주택이상 중과대상은 0.8~4.0%로 강화되어 공시가격 현실화와 맞물려 보유세 부담이 더 커질 것으로 예상된다.
다행히 고령자 실수요자 보호를 위해 고령자 공제율을 10~30%에서 20~40%로 늘리고 고령자와 보유기간 공제한도를 70%에서 80%까지 늘려준다.
투기지역이나 투기과열지구에서 고가주택 대출이 강화되어 시가 9억원 초과 분에 대해서는 LTV가 20% 적용되고 15억원 초과면 원천봉쇄가 되었다. 또 9억원 초과 주택에 대해서는 DSR규제를 차주별로 적용해서 LTV, DTI 처럼 즉각 대출한도를 제한하였고, 주택임대업, 주택매매업 이외 업종 사업자에 대해 주택구입목적의 주택담보대출이 금지하였으며 주택임대업 개인사업대출(RIT)기준을 1.25배에서 1.5배로 강화하였다.
전세대출규제도 한층 더 강화되어 시가 9억원 초과주택 구입, 보유 시 전세대출보증 공적보증(주택금융공사, HUG보증)과 사적보증(서울보증보험) 모두 제한하고, 전세대출 받은 후 시가 9억원 초과 주택을 매입하거나 2주택 이상 보유할 경우 전세대출을 회수한다.
공공주택지구, 투기과열지구, 기타뿐만 아니라 그 동안 청약금지가 적용되지 않았던 불법전매에 대해서도 10년의 청약금지기간이 적용되며 분양가상한제 주택, 조정대상지역, 투기과열지구 당첨자에게 적용되던 재 당첨제한 기간이 1~5년에서 10~7년으로 강화된다.
투기과열지구와 신도시(66만㎡ 이상)의 거주자 우선공급에 관한 거주기간 요건이 1년에서 2년으로 강화된다. |
