재건축 부담금 평균 절반 이상 낮춘다
국토부, 합리화방안 발표…초과이익 1억 이하까지 면제…1주택 10년 이상 장기보유 땐최대 50% 추가 감면 혜택
정부가 재건축으로 발생하는 초과이익에 부과하는 부담금을 평균 절반 이상으로 대폭 낮춘다. 부담금 면제기준을 현행 초과이익 3000만원 이하에서 1억원 이하로 완화하고, 1주택 장기보유자에 대해 최대 50%까지 추가 감면 혜택을 주기로 했다.
국토교통부는 9월29일 정부세종청사에서 이같은 내용을 골자로 한 ‘재건축 부담금 합리화 방안’을 발표했다. 2006년 도입된 재건축 부담금(재건축 초과이익환수) 제도는 재건축 사업으로 조합원 이익이 3000만원이 넘을 경우 이익의 최대 50%까지 부담금을 부과하는 제도다. 그동안 두 차례 유예를 거쳐 2022년부터 본격 시행됐다. 아직 부담금이 확정된 단지는 없지만 모두 84개 단지가 해당 지방자치단체로부터 예정액을 통보받은 상태다. 과다한 부담금으로 재건축 사업이 지연되거나 보류되는 곳이 많아지자, 정부는 8·16 공급대책에서 도심의 양질 주택 공급을 활성화하는 차원에서 재건축 부담금 제도를 개선하겠다고 발표했다.
국토부는 초과이익에 따른 기준 구간을 현행 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 손질한다. 이에 따라 초과이익 1억원 이하는 부담금 면제, 1억∼1억7000만원 구간은 초과이익의 10%, 1억7000만∼2억4000만원은 20%, 2억4000만∼3억1000만원은 30%, 3억1000만∼3억8000만원 40%, 3억8000만원 초과는 50%로 각각 조정된다.초과이익 산정 개시 시점은 ‘추진위원회 구성 승인일’에서 ‘조합 설립 인가일’로 늦추고, 재건축을 하면서 공공임대나 공공분양으로 주택을 매각한 경우에는 해당 금액을 초과이익에서 빼주기로 했다.
실수요자를 배려한 추가 감면 혜택도 제공한다. 1가구 1주택자 중 재건축 주택을 장기 보유한 경우에는 부담금을 10%에서 최대 50%까지 추가로 감면해준다. 보유기간을 주택 준공 시점부터 역산해 6년 이상부터 매년 단계적으로 감면율이 높아진다. 현금 여력이 떨어지는 만 60세 이상인 1주택 고령자에 대해서는 상속·증여·양도 등 해당 주택 처분 시까지 부담금 납부를 유예해주기로 했다.
국토부 자체 시뮬레이션 결과, 이번 개선안이 실현되면 전국 84개 단지 중 38개 단지의 부담금이 면제되는 것으로 나타났다. 특히 지방 단지의 경우 32개 단지 중 3분의 2 이상에서 부담금을 내지 않아도 된다. 서울의 경우 평균 부담금이 39% 감소하는 효과가 있을 것으로 추산됐다. 국토부는 관련 법 개정안을 이번 정기국회 회기 내 발의하고 개정법 시행 이후 부담금을 부과하는 사업장부터 적용할 계획이다.
한편 국토부는 이날 일산, 분당 등 1기 신도시에 대한 정비 마스터플랜 수립을 위한 연구 용역을 발주했다고 밝혔다. 이를 계기로 국토부와 각 지자체가 공동 수립하기로 합의한 1기 신도시 정비 마스터플랜 마련 작업이 본궤도에 오르게 됐다. 연구 용역은 11월 중 착수돼 2024년 완료될 예정이다. 이와 별도로 1기 신도시 정비사업과 관련한 특별법은 지자체 의견 수렴 등을 거쳐 내년 2월 발의하기로 했다.
재건축 초과이익 1억까지 부담금 면제…10년 보유하면 절반 감면
정부가 지닌 8월 ‘8·16 공급대책’을 발표하면서 예고했던 재건축 초과이익 환수제의 구체적 개편 방안을 9월29일 공개했다. 부담금 부과 기준을 기존 대비 상향 조정하고 초과이익 계산 기간을 줄여주며, 공공기여분을 초과이익에서 제외하는 방식으로 부담금을 지금보다 줄여주는 게 골자다. 장기 보유 1주택자에게는 최대 50%의 부담금 감면 혜택도 제공하기로 했다. 이에 따라 강남권 일부 재건축 사업장은 부담금이 4억원에서 1억6000만원으로 최대 60% 가까이 줄어들게될 전망이다.
이날 국토교통부가 공개한 ‘재건축 부담금 합리화 방안’에 따르면 정부는 재건축 부담금이 면제되는 초과이익 금액을 현행 3000만원에서 1억원으로 상향 조정한다. 재건축으로 인한 시세차익에서 정상적인 시세 상승분을 제외한 초과이익을 1억원까지는 인정하고 부담금 부과 대상에서 제외한다는 의미다. 또 부과율이 달라지는 금액 구간도 기존 2000만원 단위에서 7000만원 단위로 확대하기로 했다. 기존에는 1억1000만원을 넘으면 최고 요율인 50%를 적용받았지만 바뀐 규정에 따라 앞으로는 50% 적용 구간이 ‘3억8000만원 초과’로 바뀌게 된다.
정부는 또 초과이익을 계산하는 기준점이 되는 재건축 사업의 시작 시점을 ‘추진위원회 승인일’에서 ‘조합설립 인가일’로 바꾸기로 했다. 초과이익 계산 기간이 짧아지기 때문에 부담금도 줄어들게 된다. 통상 추진위원회 설립으로부터 조합 설립까지 빠르면 2년, 늦으면 5년 이상 걸리기도 한다. 서울 강남구 대치동 은마아파트의 경우 2003년 추진위원회를 구성했지만 아직 조합이 없다. 일반적으로 재건축 과정에서 조합은 용적률 상향 등 인센티브를 제공받는 대신 공공임대주택을 일부 건설해 공공에 저렴하게 매각한다. 기존에는 이 매각대금이 초과이익에 포함돼 부담금을 늘리는 요소로 작용했지만, 앞으로는 제외하기로 했다.
국토부는 재건축 아파트를 장기간 보유한 1주택자에게 감면 혜택도 주기로 했다. 준공 시점으로부터 역산해 6년 이상 보유하면 10%를 감면하고 보유기간에 따라 순차적으로 혜택을 늘려 10년 이상 보유한 사람은 부담금을 최대 50% 감면해주기로 했다. 단, 해당 주택과 다른 주택을 함께 보유했던 기간은 인정하지 않는다. 또 현금 여력이 없는 만 60세 이상 고령자에 대해서는 상속, 증여, 양도 등 소유권 이전 시점 전까지 납부를 유예하기로 했다.
국토부 모의 계산(시뮬레이션)에 따르면 기존에 부담금이 적었던 단지일수록 감면 효과가 큰 것으로 나타났다. 가구당 부담금이 1억원이던 재건축 단지는 이번 조치를 통해 부담금이 3000만원으로 줄어들고, 10년 이상 보유한 경우 1500만원이 돼 최종적으로 85%의 감면 효과가 생긴다. 부담금이 4억원이던 단지는 3억1500만원으로, 10년 이상 보유시 1억5800만원으로 줄어든다. 심상정 정의당 의원이 국토부에서 제출받은 자료에 따르면 강서구 화곡1구역의 1인당 부과 예정액이 1억200만원, 서초구 반포주공1단지(3주구)는 4억200만원이다.
2022년 7월 기준 재건축 예정 부담금이 통보된 곳은 전국 84곳이다. 이번 개선방안을 적용하면 이 중 38곳은 부담금이 면제될 것으로 국토부는 추정했다. 전국적으로 부담금이 1억원 이상인 단지는 19곳에서 5곳으로 줄어들고 1000만원 이하로 부과되는 단지는 30곳에서 62곳으로 늘어나게 된다.
국토부는 관련 법 개정안을 10월 의원입법 형태로 발의하고 개정법 시행 이후 부담금을 부과하는 사업장부터 적용할 계획이다. 권혁진 국토부 주택토지실장은 “도심 내 주택 공급이 원활해지도록 시장여건 변화, 부담능력 등을 고려해 부담금을 합리적으로 조정했다”며 “입법 과정에서 국회에 긴밀히 협력할 것”이라고 말했다.
강남 장기 보유 1주택자 부담금 2억8000만원에서 3700만원으로
정부가 9월29일 내놓은 재건축 초과이익 환수제 개편안이 확정되면 기존 재건축 조합원이 내야 할 부담금이 최대 90%까지 줄거나 아예 부담금이 면제되는 단지도 생긴다. 또한 재건축 사업 초기로 아직 조합이 설립되지 않은 단지는 최근 수년간의 아파트값 상승분이 부담금 부과 대상에서 빠지게 된다. 이에 재건축 사업 추진에 속도가 붙으면서 정부가 기대하는 민간 주도의 주택공급 확대에도 긍정적인 영향을 미칠 전망이다. 다만, 아파트 보유 기간에 따라 부담금 감면 비율이 차등 적용되는 것 때문에 조합원 간 갈등을 부추길 수 있다는 지적도 나온다.
●10년 보유 강남 1주택자 부담금, 2억8000만원에서 3700만원으로
기존에는 조합원 1인당 초과이익이 3000만원을 넘으면 부담금이 부과됐고, 초과이익 1억1000만원부터 최고 요율인 50%를 적용받았다. 하지만 정부는 1억원까지 부담금 부담을 면제하고, 최고 요율이 적용되는 구간을 3억8000만원으로 대폭 높였다.
국토부 모의 계산에 따르면, 현재 재건축 부담금 예정액이 통보된 전국 84개 단지 중 38곳(45%)이 이번 정부 개편안에 따라 부담금 부과 대상에서 제외된다. 조합원당 1억원 이상의 부담금을 내야 하는 재건축 단지는 19곳에서 5곳으로 줄어드는 반면, 1000만원 이하(면제 포함) 부과 단지는 30곳에서 62곳으로 늘어난다.
서울 강남권의 C아파트는 조합원 1인당 부담금이 기존 2억8000만원에서 7400만원으로 줄어들 것으로 보인다. 10년 이상 보유한 1주택자라면 50%의 추가 감면 혜택을 받아 최종 부담금은 3700만원이 된다. 현행 대비 87% 줄어드는 셈이다. 심상정 정의당 의원이 국토부에서 제출받은 자료에 따르면, 서울 서초구 ‘신반포21차’의 1인당 부담금이 2억8500만원으로 C단지와 비슷하다. 다만, 현재 통보된 부담금 예정액은 대부분 사업시행 인가를 받은 2018~2019년의 공시가격을 기준으로 산정한 것이어서 이후 공시가격 상승분을 감안하면 실제 부과액은 국토부 추정치보다 늘어날 가능성이 크다.
부담금 계산에 활용하는 사업 시작 시점을 ‘추진위원회 설립’에서 ‘조합 설립’으로 늦춘 것은 초기 재건축 단지들에 도움이 될 전망이다. 아직 조합을 설립하지 않거나 최근에 조합이 만들어진 단지는 지난 정부 때 가파르게 오른 집값 상승분이 부담금 계산 때 빠지기 때문이다. 서울 강남의 대표적인 재건축 단지인 대치동 ‘은마아파트’는 아직 조합이 설립되지 않았고, ‘현대 1~7차 아파트’ 등이 속한 압구정3구역은 2021년 조합이 설립됐다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “조합 설립 이전 단지는 최근의 집값 하락세를 재건축 사업 활성화의 기회로 삼을 가능성이 크다”고 말했다.
권혁진 국토교통부 주택토지실장이 9월29일 세종시 정부세종청사에서 재건축 부담금 합리화 방안 및 개선 효과를 설명하고 있다.
●”규제 완화 긍정적이지만 조합원 간 갈등 우려”
정부 방안에 대해 부동산 전문가들은 “재건축 소유주들의 부담을 전반적으로 낮추면서 장기 보유 1주택자에게 혜택을 제공한 것은 긍정적”이라고 평가했다. 박합수 건국대 교수는 “궁극적으로는 초과이익 환수제를 폐지하는 게 좋겠지만, 부담금을 줄여 재건축 주택 공급을 늘리려는 취지는 긍정적”이라며 “장기 보유자에 대한 감면 비율이 양도세(80%)보다 낮은 50%에 그친 점이 아쉽다”고 했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재건축을 가로막던 규제들을 개선하기 위한 첫걸음을 뗐다는 데 의미가 있다”며 “최근 부동산 시장이 조정 국면에 들어갔기 때문에 이번 규제 완화가 투기 수요를 자극하거나 집값 상승을 부추길 가능성은 작다”고 말했다.
실수요자 보호를 위한 장기 보유자 감면 혜택이 오히려 재건축 조합 내부의 불화를 부추기고 사업 활성화를 저해할 수 있다는 지적도 있다. 우병탁 신한은행 WM컨설팅센터 부동산팀장은 “입법 과정에서 야당의 합의를 얻기 위해 1주택 장기 보유자에 대한 혜택을 넣은 것으로 보인다”며 “일부에게만 감면 혜택을 준 것이 조합원 분담금 산정 때 문제가 될 수 있다”고 말했다. 함영진 직방 빅데이터랩장도 “주택 보유 기간이 짧거나 다주택자 입장에선 이웃보다 많은 부담금을 내는 것이 불합리하다고 생각할 수 있다”고 했다.
반포3주구 부담금 4억→1.6억… “재건축 아파트값 오르진 않을 듯”
부담금 1억 미만 수도권·지방 재건축 탄력 예상… ‘금리인상·경기침체’ 집값 하방요인 우세
정부가 9월29일 발표한 재건축 부담금 합리화 방안을 두고 재건축 조합들은 대부분 ‘환영’의 뜻을 밝혔다. 재건축 사업을 활성화 하려는 정부의 의지가 읽혔기 때문이다. 특히 부담금 면제액이 1억원으로 상향되면서 사실상 재건축 부담금에서 벗어나게 되는 수도권, 지방의 재건축 사업은 탄력을 받을 가능성이 커졌다.
그러나 세부안을 두고선 아쉬움을 표하는 목소리도 작지 않았다. 이익 실현 시점과 관계 없이 준공 5개월 내에 부담금을 부과한다는 점과 최대 50%인 부과율 등이 여전히 부담스럽다는 것이다. 전문가들은 금리인상, 경기침체에 대한 우려가 남아 있는 만큼 이번 방안이 재건축 아파트 가격 상승을 유발할 가능성은 작다고 봤다.
●’면제액 1억원·공공주택 제외·10년 보유 감면’ 시장서 환영
재건축 부담금 면제금액을 종전 3000만원에서 1억원으로 상향한 데 대해 시장에서는 ‘기대 이상’이라는 반응이 다수다. 면제금액이 1억원으로 상향되면서 지방과 수도권 외곽 등에서는 부과 대상에서 제외되는 단지가 상당히 나올 것으로 보인다. 재건축 부담금 완화에 대한 요구가 꾸준히 진행되면서 5000만~7000만원 수준으로 면제금액이 결정될 것이라는 기대감이 형성된 바 있다.
공공주택 공급 확대를 유도하기 위해 공공기여에 대해 재건축 부담금을 완화하기로 한 방안 또한 불합리성을 제거하는 측면에서 바람직하다는 의견이 나왔다. 현 정부가 270만가구 공급을 추진하고 있는 가운데 서울, 수도권 도심에 공공임대나 역세권 주택 물량을 확보하는 데 충분히 도움이 될 수 있다는 것이다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 “윤석열 정부의 주택공급 프로그램 성공을 위해서도 관련 사업지의 공공기여 인센티브가 필요했다”면서 “1억원으로 면제금액이 상향된 부분도 서울을 제외한 지역에서 사업속도를 낼 유인이 된다”고 했다.
거주기간을 제외하고 10년 보유시에 재건축 부담금을 줄여주기로 한 것에 대해서도 실수요자의 부담을 줄였다는 평가가 나왔다. 서울 서초구 반포3주구의 10년 보유자의 경우 재건축 부담금이 종전 4억원에서 1억5800만원으로 60% 이상 줄어들게 됐다.
서울 강남구 개포동의 한 재건축 조합 관계자는 “우리 조합의 경우 10년 이상 장기보유자가 많아 50% 감면으로 조합원의 부담을 상당히 줄었다”면서 “각자 사정이 달라 해당되지 않는 조합원 입장에서는 어떻게 받아들일지 지켜볼 필요가 있다”고 했다.
●”실현이익에 과세해야“, ”50% 부과율 과도” 불만도
재건축 부담금을 두고 그간 “폐지해야 한다”는 의견도 많았던 만큼 이번 정부의 발표에 아쉬움을 표하는 이들도 적지 않았다. 특히 부담금 부과 시점이 준공 5개월 이내로 실현이익이 아닌 ‘평가이익’을 기준으로 유지된 점을 두고 불만의 의견이 나왔다. 매도 시점에 결과적으로 이익이 될지 확실치 않은데다. 주택을 매각하지 않은 상태에서 무슨 돈으로 부담금을 내냐는 이유에서다. 박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “재건축 부담금을 줄여 거래를 시장을 활성화 한다는 취지는 알겠지만 그럼에도 부과율을 더 낮췄어야 한다”면서 “준공후 5개월 내 납부 또한 평가이익을 기준으로 했다는 점에서 부족한 면이 없지 않다”고 했다.
최고 부과율이 50%로 유지된 데 대해서도 여전히 과도하다는 의견이 많았다. 재건축 사업 중간에 매입한 사람의 경우 평가이익을 기준으로 산정하는 문제도 있는데 여기에 부과율을 50%까지 적용하다는 것은 불합리하다는 것이다. 함영진 랩장은 “최대 50%란 부과율은 사실상 양도소득세 최고세율 45%, 도시개발사업 개발부담금 최고 부과율 25%보다 높은 것이라 과도하다는 시각이 있다”고 했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “한국 유주택 세대의 상당수가 ‘집 하나가 전 재산’인 경우인 게 현실”이라면서 “최고부과율 50%는 과도하다고 본다”고 했다.
부담금 산정 개시시점을 기존 추진위원회 설립 시점에서 조합설립 시점으로 조정한 데 대해서는 의견이 엇갈렸다. 사업 진척 속도에 따라 받아들이는 효과가 다를 수 있다는 것이다. 서울 강남구 방배동의 한 공인중개소 대표는 “추진위원회를 만들어 놓고 조합을 만들기까지 기간이 길어지는 경우가 굉장히 많아 합리적으로 조정됐다고 본다”고 했다. 반면 용산구 이촌동의 한 공인중개소 대표는 “재건축 부담금 산정 시점을 추진위에서 조합설립인가로 바꾼 건 큰 차이가 없다”면서 “사업승인인가로 바꿔줘야 효과가 있을 것”이라고 했다.
●”집값 재상승 가능성 적어” ‘금리인상·경기둔화’ 하방요인
정부의 이번 방안이 재건축 단지의 가격상승으로 이어질 가능성은 시장 관계자 대부분이 작게 봤다. 가파른 금리인상이 진행 중인 데다 그로 인한 경기 침체가 이어지고 있어 매수세가 자극받기가 쉽지 않은 환경이라는 것이다.
박합수 교수는 “재건축 사업에 대한 기대감이 커질 수는 있지만 금리인상, 경기침체 우려가 큰 상황이라 관망세가 유지될 확률이 높다”면서 “추가 상승 가능성은 당분간 제한적이며, 상승보다는 지지세가 형성될 가능성이 높다”고 했다. 윤지해 부동산R114 리서치센터 수석연구원은 “조합원들의 이익수준이 높아지는건 사실이지만 매매가에 반영돼서 상승요인으로 끌고가는데는 한계가 있다”면서도 “투자수요가 원활하게 들어오지 않던 부분에 대해서는 개선될 여지는 있다”고 했다. 이영진 신한은행 PWM센터 팀장은 “당장은 금리인상, 경기침체 등으로 매수자 심리가 위축돼 있어 이번 방인이 시장을 냉탕에서 온탕으로 바꾸기는 어려울 것”이라면서도 “다만 다시금 훈풍이 불었을 때 그때 분명히 스프링 역할을 할 수는 있다”고 했다.
재건축 부담금 완화가 집값 안정화와 더불어 공급 확대로 이어지려면 ‘폐지’ 수준으로 전격적인 변화가 필요하단 의견이 많았다. 윤석열 정부가 공급하기로 한 수도권 158만가구 중 96만호, 즉 60%를 정비사업 민간물량이 차지하는 만큼 재건축 사업의 부담을 확실히 줄여줘야 한다는 것이다. 이은형 연구위원은 “장기적으로라도 재건축 부담금 자체의 폐지까지 포함한 제도개선을 논의할 필요가 있다”면서 “정비사업 활성화를 포함한 민간중심의 주택공급확대라는 정책목표에 집중하기 위해서라도 폐지로 가는 방향이 바람직 하다”고 했다.
"알맹이가 빠졌다" 재건축부담금 개선안에 조합원들 난색
정부가 재건축 부담금을 대폭 줄이기 위해 부담금 부과 기준을 초과이익 3000만원에서 1억원으로 상향하고 부과 개시시점을 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 변경하기로 했다. 1주택 장기 보유자에게는 최대 50%까지 부담금을 감면하는 방안도 추진할 전망이다.
재건축 조합들은 정부의 ‘재건축부담금 합리화 방안’을 긍정적으로 받아들이면서도 세부적인 사안에선 미흡하다는 반응을 보였다. 박경룡 재건축조합연대(방배삼익 재건축조합) 대표는 “애초에 양도소득세로 초과 이익에 대해 과세할 수 있음에도 불구하고 세금을 또 한번 부과하는 것 자체가 이중 과세”라며 “정부와 국회에 지속적으로 제도 개선을 요구했는데, 이번에 정부가 내놓은 방안은 재건축 조합들이 요구한 것 보다는 한 발씩 후퇴한 부분이 많아 실망스럽다”고 했다.
●한강맨션 “부담금 7억원 그대로”, 성수장미 “2억원 정도 줄어들 것’
앞서 전국재건축정비사업조합연대는 ▲사업시행인가일로 개시시점 변경 ▲최대 50%의 초과이익에 대한 부과율을 도시개발사업 초과이익 부과율 기준인 25% 로 낮출 것 ▲주택 수에 관계 없이 장기보유자에 대해 부담금을 완화할 것 ▲정상주택가격 상승분 계산시 실거래가를 반영할 것 등 4가지 사안을 정부와 국회에 요구했다. 정부는 이 가운데 일부를 이번 개선안에 반영했다.
먼저 재건축 초과이익 산정시 개시시점을 추진위원회 승인일에서 조합설립인가일로 조정하겠다고 했다. 이 개선안은 사업지 별로 희비가 엇갈렸다. 조합원 1인당 7억7000만원에 가까운 부담금 납부가 예정된 용산구 이촌동 한강맨션의 경우 추진위원회 승인 시점은 2003년, 조합설립인가는 2017년으로 기간 차이가 큼에도 불구하고 제도 개선 효과가 크지 않을 것으로 전망했다.
이수희 한강맨션 재건축 조합장은 “우리 단지는 20년 전 추진위원회 승인을 받았고, 조합설립인가는 2017년에 받았는데 이때부터 5년간 집값이 크게 올랐다”며 “초과이익을 산정할 때는 정상주택가격 상승분을 제외하기 때문에 개시시점 조정만으로는 조합원 당 7억원에 달하는 재건축 부담금이 크게 감소하지 않을 것으로 예상한다”고 했다.
이 단지는 지난 5년간 집값이 급등했다. 주택형이 가장 작은 87㎡는 국토교통부 실거래가 공개 시스템이 만들어진 2006년 10억원에 거래됐고, 조합인가를 받은 2017년까지 10년간 약 4억원 올라 14억9000만원까지 상승했다. 하지만 2017년부터 2022년 현재까지는 무려 23억원 상승해 현재 시세가 38억원에 달한다.이와 달리 조합원 1인당 부담금이 5억원 정도로 예정된 성수동 성수 장미는 2019년 조합설립인가를 받아 개시시점 조정 효과가 컸다. 이미희 성수장미 재건축 조합장은 “개시시점 조정으로 부담금이 조합원당 평균 2억원 정도는 낮아질 것으로 예상한다”며 “다만 낮아져도 조합원 당 평균 3억원은 나오는데, 이 돈도 부담스러운 금액”이라고 했다.
● “지방도 초과이익 6억원 나오는데…부과율 조정 필요
”정부는 초과이익에 대한 부담 금액 기준도 완화했다. 기존엔 초과이익이 3000만원만 넘겨도 재건축 초과이익환수가 이뤄졌는데, 정부는 개선안을 통해 이를 1억원으로 높였다. 하지만 재건축 조합들이 꾸준히 요구한 부과율 조정은 하지 않았다.
재건축 부담금 부과기준 현실화 개선안 / 국토교통부
개선안에 따르면 1억원 이하의 초과이익이 나온 경우 부담금을 면제하고 부과율 금액 구간을 3000만~1억1000만원에서 1억~3억8000만원으로 상향한다. 이에 따라 부담금 예정 금액이 1억원 이상인 지방 사업지 19곳 중 14곳의 부담금이 감소할 것으로 국토부는 전망했다.
하지만 수도권 외곽지역이나 지방이라도 5억원이 넘는 초과 이익이 발생해 부담금액에 변동이 없는 경우도 있다. 경기 수원시 영통2구역과 대전 용문1·2·3구역의 경우 조합원 1인당 재건축 초과이익 부담금이 각각 2억9500만원, 2억7600만원으로 산정됐다. 두 아파트는 초과 이익이 약 6억원에 달한 셈이다. 이번 개선안은 3억8000만원이 넘는 초과이익부터는 50%의 부과율을 적용하기 때문에 이들 단지는 부담금이 낮아지지 않는다.
주요 재건축 단지 초과이익 추정 부담금. / 전국재건축정비사업조합연대
함영진 직방 데이터랩장은 “최대 50% 부과율은 사실상 양도소득세 최고세율과 45%, 도시개발사업 개발부담금 최고 부과율 25%보다 높은 것이 사실이고 이번 규제 완화에서는 제외된 상태”라며 “감면 후에도 부담금액이 수억원대인 강남권 고가 아파트 밀집지에서는 여전히 불만이 나올 수 있다”고 했다.
●“다주택자 많은 사업지 갈등 불거질 수도”…법률안 국회 통과 여부도 ‘변수’
1주택 장기 보유자에게 최대 50%의 부담금 감면 혜택을 주는 방안도 사업지에 따라 온도 차가 날 전망이다. 박경룡 방배삼익 재건축조합 대표는 “1주택 장기 보유자에게만 부담금을 완화하면 자칫 조합원 간 갈등이 발생할 소지가 높다”며 “준공 후 누구는 수억원 세금을 내고, 누구는 한푼도 세금 안 내고 이런 식으로 진행될 경우 재건축 사업을 마무리짓기 어려워질 수 있다”고 했다. 그는 “재건축 단지에는 부득이한 사정으로 2주택자가 된 사람도 많다”고 덧붙였다.
이희수 한강맨션 재건축 조합장은 “조합원 대부분이 1가구1주택자이고 고령자도 많기 때문에 이들에게 최대 50%까지 금액을 면제해주거나 납부 유예 혜택을 주는 방안에 대해서는 긍정적으로 생각한다”고 했다. 이상조 수원 영통2구역 조합장 역시 “1주택으로 장기 보유한 조합원에게 보다 혜택을 주는 것이 맞는 방향이라고 본다”고 말했다.이같은 정부 개선안은 법률 개정 사항이어서 국회 문턱을 넘어야 한다. 심형석 IAU 교수는 “부담금 산정 방식에서 개시시점 주택 가액과 정상주택 가격 상승분에 대한 기준이 명확하게 정해지지 않다는 점은 아쉬운 부분”이라며 “정부의 발표 내용이 대부분 법률 개정 사항이어서 10월 중 의원 입법 발의를 하더라도 다수당인 더불어민주당의 부정적인 견해가 많은 점도 변수가 될 것”이라고 했다.
[Q&A] “지방 ‘재초환’ 부담 단지 65% 줄어…서울 재건축도 탄력 받을 것”
정부가 재건축부담금 면제 금액을 3000만원에서 1억원으로 상향하는 내용 등을 담은 ‘재건축 부담금 합리화 방안’을 29일 발표했다. 재건축초과이익환수제(재초환) 법안이 만들어진 2006년 이후 최근까지 집값이 대략 3~4배 오른 현실을 반영했다는 설명이다.
이번 개선 방안으로 지방의 경우 부담금 부과 단지 수가 32곳에서 11곳으로 65%가량 줄어들 것으로 예상됐다. 또 부과율이 50%에 달하는 최고요율 구간도 기존 1억1000만원에서 3억8000만원으로 상향하면서, 1억원 이상 고가의 부담금이 부과되는 단지 수도 19곳에서 5곳으로 줄어들 것으로 보고 있다.
권혁진 국토교통부 주택토지실장은 이날 정부세종청사에서 관련 브리핑을 열고 “이번 개선 방안이 작동하게 되면 서울지역의 재건축도 충분히 탄력을 받을 수 있을 것으로 기대하고 있다”고 말했다. 다음은 권 실장과의 일문일답.
-이번 개선 방안의 취지와 효과에 관해 설명해 달라.
“2006년 제도 도입 이후 한번도 조정되지 않은 부과 기준을 시장 여건 변화 등을 고려해 합리적으로 개선하기 위한 것이다. 소액 부과 단지일수록 감면율이 확대되는 구조다.
그 결과 소액 부과 단지가 많은 지방의 경우 부과 단지 수가 32곳에서 11곳으로 65% 이상 대폭 감소할 것으로 보인다. 특히 지방에 30년 이상 아파트의 비율이 70.5%에 이르는 등 높은 점을 고려하면, 재건축 활성화 유도로 지역 전반의 주택공급 확대도 기대된다.”
-현행 면제 금액과 부과 구간을 조정한 이유는.
“집값 상승 등 시장 여건 변화를 고려했다. 또 현행 2000만원 단위의 촘촘한 부과 구간으로 이뤄진 누진 체계로 인해 50% 최고 부과율 적용 단지가 절반을 상회하는 등의 불합리한 문제가 있었다. 보다 균형적으로 부과율이 적용될 수 있도록 면제 금액을 상향하고, 부과 구간을 합리적 수준으로 확대 조정하기로 한 것이다.”
-’1억원 이하’ 부담금 면제, 장기보유자 ‘6년 이상’ 등의 기준은 어떤 근거로 정해진 건가.
“최근의 집값 상승률과 여타 조세 부과 체계를 같이 검토했다. 우선 집값은 2006년에 (재초환 제도가) 도입된 뒤 올해 7월까지 3~4배 정도 올랐다. (이를 근거로 부담금 면제 금액을 상향한 것이다.) 또 부가세나 다른 재산 관련 세제를 보면 우리 재초환처럼 조밀하게 구간이 설정된 제도가 없다. 양도세의 경우 최고 부과 세율 45%가 적용되는 구간이 3%가 좀 넘고, 상속세도 최고 세율이 부과되는 구간이 6%가 되지 않는다. 재건축부담금은 최고 구간 적용 대상이 52%나 됐다. 이것이 과도하다고 평가했다.”
-부담금이 많아질수록 감면율이 낮은 구조라, 서울 강남 지역의 재건축은 크게 영향을 받지 않을 것 같은데.
“이번 방안은 ‘재건축에 따른 초과 이익은 적정하게 환수한다’는 것을 기본 원칙으로 삼고 있다. 다만 도심 내 주택 공급이 원활해질 수 있도록 부담금을 합리적으로 조정한다는 측면도 있었다. 현행 부과 체계에서는 최고 요율 구간인 1억1000만원을 넘는 단지가 52%다. 총 84개 단지 중 절반 이상인 44곳에 해당한다.
그런데 이번에 바뀌는 최고요율 구간 3억8000만원이 넘는 단지는 9%에 불과하다. 1억원 이상의 부담금이 부과되는 단지 수도 기존 19곳에서 대폭 줄어 5곳에 그치게 된다. 이 5곳도 최장 보유 10년을 하게 되면 최대 50%까지 감면된다. 그런 측면에서 이번 개선 방안이 작동하게 되면 서울지역의 재건축도 탄력을 받을 수 있을 것이라고 기대하고 있다.”
-1세대 1주택자 장기보유 감면 혜택은 왜 부여하나.
“주택을 오래전부터 소유한 1세대 1주택자의 주택 보유 목적, 부담 능력 등을 고려할 때 부담금을 감면할 필요가 있다고 봤다. 실수요자인 장기보유 1주택자에게도 일률적으로 과도한 부담금을 부과하는 것은 정책 취지와 달리, 해당 주택에 거주를 어렵게 하는 등 주거 안정 저해도 우려된다.
이와 유사한 취지로 운영하고 있는 양도세 장기보유특별공제 혜택, 종합부동산세 장기보유공제율 등 1세대 1주택자에 대한 다른 제도들도 함께 고려했다.”
-개시 시점을 추진위에서 조합설립일로 조정한 이유는.
“재건축사업의 권리 및 의무 주체가 조합이므로, 초과 이익도 조합 설립일부터 산정해 부과 체계의 정합성을 제고할 필요가 있다는 의견이 있었다. 또 추진위는 임시 조직으로 사업의 불확실성이 크고, 초과 이익이 조합설립일부터 산정되는 소규모 재건축사업과 형평성 등도 고려할 때 개시 시점을 조합설립일로 조정하는 것이 합리적이라고 봤다.”
-입법 추진 계획이 궁금한데.
“부과기준, 부과개시 시점, 1주택자 장기보유자 감면, 공공기여, 부과 유예 등 모든 사항이 법률 개정 사항이다. 여야 국회와 긴밀히 협력해서 입법이 조속히 이루어질 수 있도록 노력할 예정이다.”
-재초환이 사실 예정 금액만 통보됐고 실제로 부과된 적은 2018년 이후엔 없다. 이 기준대로 부과가 되도록 정부가 지도하겠다는 뜻인지 궁금하다.
“현재 지금 총 84개 단지 중 5곳 단지가 준공됐고, 이곳들은 관련 법령에 따라 지자체장이 준공일로부터 5개월 이내에 부과하게 돼 있다. 그럼데고 지금 지자체장들이 부과 절차를 중단하고 있는 상황이다. 이 때문에 개선 방안을 담은 이번 재초환 법률이 조속히 통과될 필요가 있다고 보고 있다.
현재 현행 실정법에서 정해진 대로 부담금을 부과해야 하지만, 재초환법이 통과하게 되면 경과 조치를 통해 법 시행 이후 부담금을 부과하는 단계부터 적용할 것이다. 이렇게 하면 준공 단지들과 또한 부담금을 아직 부과하지 않은 사업장에도 개정 규정을 적용할 수 있다.”
수암(守岩) 문윤홍 大記者/칼럼니스트 , moon4758@naver.com
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