실질금리 마이너스 시대, 은행금리 2~3배 가능한 수익형 부동산 주목
- 저금리 시대, 금융 조건 좋은 수익형 부동산도 눈여겨 봐야
지난해 초 27년간 대기업을 다니다 퇴직한 정태성(56) 씨는 받은 퇴직금 전부를 은행에 맡긴 10억원에서 나오는 이자가 주수입이다. 정씨는 지난해 9월 1년간 연 3.1%를 주는 정기예금에 가입했다. 세금을 빼고 2620만원 가량의 이자가 나온다. 다음달 이 예금 만기가 돌아오면서 정씨의 고민이 깊어지고 있다. 정기예금 금리가 1%대 후반까지 떨어졌다는 소식 때문이다. 불안한 마음에 은행을 찾자 직원은 “우대금리를 최대한 받아 연 2.1%를 드려도 세후 이자수익이 1776만원으로 예상된다”고 말했다. 1년새 떨어진 금리만큼 이자수입이 844만원 줄어들게 생겼다. 한국은행이 내놓은 올해 소비자물가상승률 전망치는 1.9%다. 금리로 얻는 수익이 물가가 오르는 폭도 못따라가는 상황이 된 것이다. 정씨는 다른 지인들처럼 입지가 좋은 ‘수익형 부동산’에 투자하지 못한것을 후회하고 있다.
‘7·24 부동산대책’ 이후에 따른 LTV·DTI 등 금융완화 정책에 이르면 8월 기준금리 인하 조치까지 예상되면서 오피스텔과 도시형생활주택, 상가 등 임대수익을 목적으로 하는 투자 상품인 ‘수익형 부동산’에 대한 기대감이 높아지고 있다. 투자자 입장에서는 대출 부담이 줄어들어 수익형 부동산 투자자들은 금리 레버리지(지렛대) 효과를 이용하면 임대 수익률을 높일 수 있다는 결론이 나온다.
침체된 ‘수익형 부동산’, 금리 인하 덕볼까
부동산 업계에서는 대체적으로 금리 인하가 위축된 투자심리를 회복시키는 데는 긍정적인 역할을 할 것으로 전망했다.
분양가가 1억~2억원인 수도권 수익형 상품은 대부분 중도금 대출을 받아서 매입하는데 대출금리가 떨어지면 수익률은 자연스럽게 상승하며, 업무시설·대학가 등이 함께 있고 임대 수요가 풍부한 역세권을 중심으로 매입을 검토하는 게 좋다.
최근 몇 년 새 오피스텔 등 수익형 상품 공급이 크게 늘어난 것도 고려해야 한다. 이에 따른 부작용으로 오피스텔 공실률이 높아지고 있고, 투자 대비 수익률도 떨어지는 사례가 늘고 있기 때문이다.
공급 과잉으로 입주자 찾기가 어려워지면서 임대료 상승도 현실적으로 어려운 상황이다. 전문가들은 역세권으로 교통이 편리하고 유동인구가 많으며 상업 및 편의시설이 잘 갖춰진 곳의 소형 주거상품에 투자하라고 조언했다. 수도권에서는 개발 재료가 많은 인천 송도국제도시를 주목할 만하다. 대기업의 입주가 이어지고 있어 소형 오피스텔에 대한 관심이 높은 지역이어서다.
한 부동산 전문가는 당장 수익률을 높이기 위해서는 외국인 관광객을 겨냥한 도심권 소형 주거시설에 투자하는 게 좋다고 귀띔했다. 중국 관광객을 대상으로 한 외국인 게스트하우스와 비즈니스호텔에 투자하는 것도 좋은 방법이며, 도심 접근이 쉬운 서울에 위치한 물량에 관심을 가져야 한다.
대표적인 수익형 상품인 상가시장은 전망은 어떨까. 수도권 신도시 및 서울 강남권 등 입지 여건이 양호한 지역의 오피스텔·주상복합상가와 아파트 단지 내 상가시장에 관심을 갖는 투자자가 늘고 있다. 특히 정부가 2·26 임대차시장 선진화 방안을 통해 주택 임대소득에 대한 과세를 강화하고 여기에 금리까지 떨어진다면 상가의 몸값은 더욱 치솟을 것으로 전망된다.
특히 임대소득 과세 방침 이후 주택 대신에 상가를 구입해 임대하겠다는 수요자들이 많이 늘었는데 단지내 상가는 상업용 부동산이지만 2억∼3억원대의 소액으로도 분양받을 수 있어 베이비붐 가구 은퇴자들에게 인기가 많다.
그러나 최근 200%가 넘는 고가낙찰이 속출하면서 적정 수익률을 기대하기 어렵다는 지적도 나오고 있다. 높은 가격에 낙찰받으면 아무리 임대료를 많이 받아도 수익률이 떨어질 수밖에 없다. 이 때문에 전문가들은 주변 상가의 임대료 등을 고려해 고가 낙찰을 피해야 한다고 조언한다. 낙찰 가격이 공급 예정가보다 지나치게 높으면 임대 수입이 기대 이하로 낮아짐은 물론 투자금을 날릴 수도 있으며 상가 투자는 시세차익보다는 임대수입이 원칙인 만큼 적정가격 선에서 낙찰받는 게 좋다는 것이다.
당장 8월에 기준금리를 인하할 경우 시중금리와 부동산 임대수익률 간의 스프레드(금리 간 차이)가 커지면서 ‘수익형 부동산’ 시장은 더욱 활성화될 것이라는 전망이 지배적이다.
최근 자산가들의 투자 형태는 레버리지 없이 자기자본만을 가지고 자산을 운용하려는 경향이 강하지만 금융권의 이자율이 떨어진다면 4~5% 이상의 임대수익률을 기록하고 있는 상업시설이나 오피스·오피스텔 등 임대수익형 상품에 자금이 몰릴 가능성도 크다는 것이다.
하지만 섣부른 기대감은 금물이라는 의견도 있다. 현재 부동산 시장이 유동성이 부족해 침체에서 벗어나지 못한 것이 아니라 실물경제의 위기감이 줄어들지 않고 있기 때문이라는 이유에서다.
이 때문에 본격적인 회복세는 실물경제 회복이 동반돼야 한다는 주장이다. 상업용 부동산 시장의 경우 금리 인하에 따른 투자 수요가 증가할 수 있지만 부동산 시장의 주축인 주거용 부동산 시장은 실수요 시장으로 재편된 만큼 금리 인하 효과가 적을 수 있으며, 실물 경기 회복이 동반되지 않고서는 영향이 제한적일 수밖에 없다는 것이다.
이러한 반론에도 불구하고 한국은행 기준금리 인하는 시중은행 대출금리도 인하로 이어져 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산 투자 환경에도 청신호가 켜질 것으로 보인다.
대출금리 인하는 오피스텔이나 상가 등 수익형 부동산의 수익률 상승에도 상당한 영향을 끼치는 것으로 나타났기 때문이다.
저금리 효과는 오피스텔보다 시세가 더 높은 상가 투자에도 대형 호재를 몰고 올 전망이다. 대출 규모가 큰 만큼 상환 부담액이 대폭 낮아지면서 수익률은 거꾸로 올라가기 때문이다.
예컨대 1층에 있는 전용면적 40㎡ 규모의 한 점포(서울 소재)를 대출 40%(2억8000만원)를 포함, 평균 시세인 7억원에 분양받는다고 가정할 경우 금리가 1% 포인트 낮아졌다면 월 상환액은 20만원 가량 줄어든다. 이에 따른 연 수익률은 6.32%(금리 4.5%)에서 7.08%(금리 3.5%)로 상승하게 된다.
디알람 이민규 실장은 “대출 비율이나 임차 조건에 따라 수익률은 달라질 수 있지만 저금리 시대가 도래하면서 차입금을 활용해 자기자본이익률이 올라가는 레버리지 효과가 나타나고 있고 이로 인해 상가의 수익률 상승폭은 의외로 클 것으로 점쳐진다”고 말했다.
한편 실질금리 마이너스 시대, 은행금리 2~3배 가능한 수익형 부동산으로 경기 광명 소하동 ‘광명 행운드림프라자’ 상가, 서울 서초구 서초동 ‘강남역 푸르지오시티’ 레지던스형 오피스텔, 경기 용인 김량장동 ‘실키하우스’ 도시형 생활주택, 강원 속초 대포항 라마다 설악 해양호텔 분양형 호텔 등이 있다.
|
