공급과잉 논란속, ‘수익형 부동산’에도 찰떡궁합은 있다
찰떡궁합이라는 말이 있다. 아주 잘 맞는 궁합을 비유적으로 이르는 뜻이다. 주로 사람에게도 쓰이지만 부동산에도 찰떡궁합이 있다. 이런 찰떡궁합형 부동산은 아파트보다는 수익형 부동산에 주로 등장한다.
최근에는 이러한 유형의 수익형 부동산이 속속 선을 보이고 있어 투자자들의 관심을 끌고 있는데 공급과잉에 수익률 저하로 위축된 수익형 부동산 시장에 대안으로 떠오를 전망이다.
대학가+역세권
입지가 좋은 역세권에 대학가 수익형 부동산은 공실 무풍지대로 불리우며 꾸준한 인기를 보이고 있다. 역세권을 기본으로 대학가가 형성이 되어 있다면 환상의 궁합이 된다. 역세권 주변은 생활인프라가 잘 형성이 되어 있고, 유동인구 유입에 유리하다.
대학가는 학생과 교직원 등의 임대 수요가 더해져 임대수요는 더욱 풍부해진다. 실제로 대학가와 인접한 임대형 상품일수록 매매가와 전·월세가격이 높은 것으로 나타났다.
또 대학가는 교통편과 편의시설 등 각종 인프라가 잘 갖춰져 있어 주거 만족도가 높은 편이며 전·월세 수요가 풍부해 임대 수익 목적으로도 제격이다. 전문가들 역시 수익형 부동산에서 안정적인 임대 수익을 내기 위해서는 입지 여건이 가장 중요하다고 강조하고 있다.
수도권에 있는 역세권·대학가 상권 내 수익형 부동산은 노후 건물이 많아 임대조건은 상승폭은 크지 않치만, 불황기에 강해 하락폭도 적다는 강점이 있다. 다만, 수익형 상품은 입지적인 우위나 유사 상품과의 경쟁력을 지닌다면 충분히 투자가치가 있다고 보여지지만, 매년 입시철에 해당 대학교의 지원 경쟁률이나 학교 이전 계획 등이 유무도 따져봐야 한다.
대기업+외국인
강남역 인근은 삼성타운과 외국인 바이어 등 비즈니스 목적의 방문객 수요가 높게 형성돼 있다. 반면에 이들이 머무를 수 잇는 공간은 한정적이기 때문에 최근 기업 인근의 레지던스에 묵는 비율이 증가하는 추세다.
실제로 강남권에 많아진 레지던스는 높은 가동률을 기록해 수익형 부동산에 투자하려는 투자자의 높은 관심을 받고 있다. 이러한 오피스텔 중에서도 비즈니스 목적에 특화된 서비스를 제공하는 상품은 보다 높은 가동률을 보이고 있어 주목할 만하다.
부동산 전문가들은 “업무를 목적으로 강남역을 찾는 비즈니스 출장객들이 계속 늘어나면서 비싼 호텔 대신 레지던스를 찾는 사람들이 점차 많아지고 있다”며 말했다.
여기에 관광차 서울을 찾는 외국인들 사이에서 강남역 일대 방문이 필수코스가 되면서 레지던스의 이용객들은 점차 늘어날 전망이다.
본원시설+보조시설
상가시장에서 파생상가가 인기를 끌고 있다. 파생상가는 배후세대의 특성에 따라 파생적으로 형성되는 부수적인 업종을 유치하는 점포를 말한다. 쉽게 풀이하면 ‘보조 상가’라고도 불리는데 대형시설에 딸려 있는 부속점포를 말한다.
예컨대 수산물전문상가의 야채 식재료·기자재 전문점, 변호사·법무사·세무사 등 법조빌딩 문구점·전문식당, 메디컬 빌딩의 약국·안경점, 오피스텔·도시형 생활주택 복합상가 내 베이커리·부동산 중개업소, 학원전문상가 서점, 대형 극장의 패스트 푸드점이나 매점, 의류 쇼핑몰의 수선점, 전문 병원이나 대형 예식장 건물의 식당, 지식산업센터 내의 구내식당, 편의점, 문구점 등과 같이 주 건물의 부속·보조역할을 하는 것을 칭한다.
이들 상가들은 ‘바늘가는데 실가는’ 역할을 하는 점포인 탓에 주 건물의 영업 상황에 따라 사업의 성패가 좌우되며, 잘 고르면 상당한 장점을 지닌 점포로 평가받는다. 특히 주로 본원시설의 수요에 맞춰 부수적으로 지어진 상가이기 때문에 매출액이 꾸준하다. 소비층이 고정적이고 같은 건물이나 주변의 유입고객 위주로 영업하기 까닭에 영업 경험이 없는 초보투자자가 직접 운영을 하기도 안정적이다.
물론 주의점이나 살펴볼 점도 있다. 파생상가에 투자할 때는 본원 시설이 활성화할 수 있을지 여부를 충분히 검토한 뒤 투자해야 한다. 파생상가를 분양받으려는 경우에 배후세대의 입점 경쟁률이나 분양률도 꼭 따져봐야 한다. 상가 규모를 감안하여 고정적으로 상주하는 고객의 수가 어느 정도인지를 정확히 파악해보고 주변 상가와 비교해 유동인구를 잠재고객으로 끌어들일 수 있는지 집객요소나 흡입요소를 갖춘 경쟁력이 있는지 충분히 감안해야 한다.
파생상가는 고정고객 확보가 용이하다는 이점 때문에 분양·임대가가 상대적으로 높을 수도 있다. 투자 수익률을 철저히 계산하고 주변 상가시세를 비교한 후 적정 분양가에서 투자하는 게 좋다. 상주고객과 일부 유동객 만을 대상으로 영업하기 때문에 안정성은 뛰어나지만 유동인구 확보가 쉽지 않는 경우 매출이 크게 오르지 않는 점도 염두에 둬야 한다.
최근 업무지역 일대 오피스텔, 지식산업센터, 오피스, 메디컬빌딩 등이 인기를 끌면서 덩달아 파생점포들의 인기도 높아지고 있는 추세로 상가투자는 투자금액이 적지 않고, 본인의 여력을 감안한 투자가 선행되어야 하기 때문에 과도한 융자는 피해야 하며, 해당 현장의 발전가능성을 고려한 투자가 선행되어야 한다.
스트리트형+테라스
거리를 따라 접해 있는 스트리트형에 테라스까지 접목해 분양하는 수익형 부동산이 관심을 끌고 있다. 지나가는 고객을 붙잡아 마케팅 효과를 극대화하기 위한 것이다.
최근 특히 상가 분양시장에서 ‘스트리트형+테라스’ 설계를 적용한 현장이 잇따라 선을 보이고 있다. 실제 위례1차 아이파크 애비뉴와 2차 상가의 경우 스트리트형에 테라스를 접목해 1차는 지난해 한 달 만에 100% 분양을 마쳤고, 2차는 1차에 비해 좋은 성적은 아니지만 최근 90%가 넘는 분양률을 보였다.
소비층의 움직임이 곧 상가의 투자성으로 연결된다는 점에서 스트리트와 테라스가 결합된 상가가 인기를 모으고 있는 것으로 분석된다. 스트리트형 상가에 테라스까지 끼워 분양하는 ‘원(One)+원(One)' 전략이 상가시장의 새로운 트렌드로 떠오르고 있는 셈이다.
전문가들은 서울 등 주요 상업지역의 상가공급량이 급증하면서 소비자 접근성을 더 높이기 위한 수단으로 스트리트형 상가가 개발되고 있다고 말하고 있다. 여기에 최근 부동산 경기침체로 분양마저 어려워지면서부터는 점포에 테라스를 추가, 투자자 유치에 나서고 있다고 덧붙였다.
소비층의 움직임과 동일선상에 놓여 있는 상가는 투자가치 역시 높을 수밖에 없지만 같은 단지내 스트리트형 상가라도 접근성과 가시성에서는 차이가 나기 때문에 투자자 또는 임차인들은 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
테라스 상가는 통상 대단지 아파트·오피스텔·주상복합·지식산업센터의 보행도로를 따라 점포가 늘어선 ‘스트리트형’ 상가와 접목해 주로 설계된다. 실내공간이 외부로 이어져 동선이 편리하고 서비스 면적이 넉넉한 데다 탁 트인 느낌이 나는 게 장점으로 외부 수요를 끌어들이기도 유리하다.
특히 이국적인 분위기로 설계돼 입소문을 타는 곳이 많다. 대표적인 지역으로 경기 성남시 분당구 정자동의 카페거리, 고양시 일산동구의 스트리트형 쇼핑몰 라페스타 등이 있는데 주변 상가보다 월임대료가 30~50% 이상 높을 정도로 인기가 좋다.
또 실내 공간을 옥외로 연장해 점포 공간 활용도를 높이고 야외 풍경을 감상할 수 있게 설계된다. 이는 통상적으로 추가 매출로 이어지는데 큰 역할을 하게 된다. 여기에 타인에게 제약받기를 싫어하는 현대인의 욕구를 만족하게 하면서 테라스 바깥에 있는 차별성을 심어 준다. 상권과 입지를 함께 봐야 한다는 의미다. 특화된 거리가 아니라면 사거리 코너 등에 테라스형 상가를 차리는 게 좋다.
제야스 이철수 이사는 “최근 수익형 부동산에 수익성이 떨어지는 가운데 일대일이 결합해 시너지 효과를 내는 상품의 경우 타 상품과 비교해 경쟁력이 있음은 물론 수익성도 높은 것으로 나타나고 있다”며 “다만, 같은 상권내일지라고 자체 경쟁력을 별도로 갖췄는지, 이용고객의 접근성이 좋은 입지에 있는지 등도 따져본 후 투자에 임해야 한다”고 밝혔다.
한편 찰떡궁합으로 분양중인 대표적인 수익형 부동산으로 강남 역삼동 ‘강남역 효성해링턴타워 더 퍼스트’ 상가, 서초 서초동 ‘강남역 푸르지오시티’ 레지던스형 오피스텔, 영등포 문래동 ‘하우스디비즈’ 지식산업센터 상가, 용인 김량장동 ‘실키하우스’, 서대문구 연희동 ‘연희 웨스트팰리스’ 도시형 생활주택 등이 있다.
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