2014, 대구.경북 지역 2분기 부동산 동향
1. 주택매매시장
○ 대구지역의 주택매매시장은 재고주택시장과 신규분양시장으로 양분되어 다른 양상을 보이고 있음
– 신규분양시장은 호황으로 2014년 상반기 분양한 9,830세대가 높은 청약률과 경쟁률을 보이며 계약을 완료함
– 신규분양시장은 단기 시세차익을 노린 과열된 양상을 보이고 있으며, 청약자 중 20~30%는 타 지역에서 온 가수요자로 봄
– 재고주택시장은 전체적으로 전분기와 비슷한 수준으로 실수요자 위주의 시장을 형성
– 소형아파트의 가격의 증가와 30평형대와 40평형대의 가격차이가 크지 않아 대형평형으로 이전하는 수요 증가로 대형평형의 가격이 소폭 상승하였음
– 달성군지역(테크노폴리스 및 국가산업단지)과 동구지역(혁신도시)은 개발로 인한 도로의 개통 등 지속적으로 정주여건이 좋아지고 있으며, 신규아
파트 분양의 호조세로 재고주택의 가격이 동반 상승하는 효과가 나타남
– 지속적인 주택가격의 상승과 신규분양시장의 호조로 2.26 임대차 선진화 방안의 영향이 크지 않음
○ 지속적인 가격상승의 부담으로 더 이상 주택가격의 상승 여력은 없어 보임
– 주택가격이 지역 내 주택소비계층이 감당할 수 있는 한계에 왔다는 의견이 다수
○ 매매거래량은 매물의 양의 부족과 매수세의 정체로 비슷한 수준 또는 감소 할 것을 예상함
○ 다음분기 매매거래량은 계절적인 비수기로 감소할 것으로 보이며, 지방선거 이후 임대소득의 과세여부 및 정책의 수정에 따른 영향을 예상
2. 주택임대시장
○ 전세 및 월세가격은 전분기와 비슷한 수준을 보이고 있으며 1분기 이후 전세가격 증가율은 지속적으로 감소세
– 주택가격대비 전세가격비율이 80%를 넘어서고 있어 역전세난에 대한 염려로 추가적인 전세가격 상승이 없음
– 달성군지역 등 개발호재가 있는 지역은 800세대 규모의 단지에 1~3개미만의 전세물량이 있음
○ 다음분기는 계절적인 비수기이나 물량의 부족으로 전세가격의 변화는 없을 것으로 봄
– 매매가격대비 높은 전세가격 비율도 또 다른 이유임
3. 개발 및 분양시장
○ 수도권을 부동산 시장의 활성화를 위해 지속적인 활성화 정책이 이어지리라 예상하여 2014의 신규분양시장이 2013년 보다 더 과열됨
– 대구・경북지역 총 1만481가구 모집에 13만1,405의 청약자가 몰리며 평균 12.54 : 1의 청약경쟁률을 기록
○ 취득세 영구인하의 영향도 있음
○ 대구지역의 신규분양시장의 열기는 전국 주택시장을 주도하며 2014년 하반기까지 이어질 것으로 예상함
○ 성서5차 산업단지, 테크노폴리스 조성, 국가산업단지 등의 조성으로 대구지역 경제가 부분적으로 활기를 찾고 있다는 의견이 다수
– 2006년 2,146만㎡이던 산업단지 면적은 현재 4,512만㎡로 8년 새 두 배 이상 증가
– 테크노폴리스, 이시아폴리스, 대구경북첨단의료복합단지 등 산업단지 8곳이 새로 조성
– 기업은 5,396곳에서 9,314곳으로 72% 증가, 근로자 수는 9만9000명에서 12만1000명으로 22% 증가
○ 혁신도시의 이전기관의 입주, 지하철연장개통, 동대구역세권개발 등의 호재가 지역 부동산시장에 많은 영향을 미침
4. 경매시장
○ 2분기 대구 및 전국적으로 경매건수의 감소하였으며 대구지역은 물건의 감소로 입찰경쟁률이 상승 함
○ 대구지역은 전국평균에 비해 지속적으로 높은 낙찰률(대구:40%, 전국30%)과 낙찰가율(대구:90%, 전국:75%)을 보이고 있음
○ 대구지역의 아파트 및 다세대주택(빌라) 낙찰가율은 100%를 상회 함
○ 2013년 대비 다가구주택(원룸)의 경쟁률이 6.79 ‣ 8.75로 높아졌으며 낙찰가율도 79% ‣ 92%로 상승함
5. 금융시장
○ 가계대출의 건수와 총액은 비슷한 수준을 보이나 분양권과 연계된 집단대출에 대한 금액 및 건수는 증가함
○ 신규분양시장의 호황으로 집단대출은 증가할 것으로 봄
○ 전세가격의 상승으로 전세금 대출은 지속적으로 증가
– 전세가격이 추가적으로 상승 시 전세대출이 더 증가 할 것으로 봄
6. 시장이슈
1) 지역의 신규 분양시장의 호조세 현상
(지역 내 호가 상승 및 거래 증가 현상이 관찰되는지?)
○ 대구지역은 금융위기 이후 지역 경제 및 부동산 침체가 지속되었으나 2~3년 전부터 주택가격이 상승
○ 신규분양시장에서 1순위 내에서 청약이 끝나는 경우가 대부분이며 호조세를 넘어 과열현상까지 보임
2) 신규 분양시장의 호조세 현상의 근본적 원인
○ 국토부가 적극적으로 부동산 관련 규제를 해제
○ 저금리로 인한 투자처를 찾지 못한 자금이 더해짐
○ 주택공급 감소에 기인한 것으로 판단되며 2008년 이후 아파트 공급이 지속적으로 감소하였음.
– 2008년 32,942가구 수준이던 것이 2009년 15,711 가구로 감소하였고, 2010년 이후 10,000가구 밑으로 감소
○ 중도금 무이자 등 분양조건, 과거 7~8년간 신규아파트의 33평형대 물량부족 등으로 인해 발생하고 있는 현상
○ 시세차익을 노린 투기세력들의 가수요가 더해짐
3) 신규 분양시장의 호조세 현상이 향후 부동산시장 정상화의 긍정적인 신호라는 의견과 열악한 부동산개발사업구조로 인해 또 다른 부동산 PF사태가 우려된다는 전문가들의 의견에 관한 견해
(1) 긍정적 의견
○ 신규 분양시장의 호조세 현상은 향후 부동산시장 정상화의 긍정적인 신호
○ 중대형 규모에서도 높은 경쟁률을 기록
○ PF를 이용하지 않은 건설사 자체 사업 또는 신탁을 활용하여 큰 위험 요인은 없음
(2) 부정적 의견
○ 신규공급이 소형평형에만 치우쳐 입주시점에서는 소형평형 과잉 공급 우려
○ 아파트 전매가 가능하고, 중도금 무이자 등의 조건이어서 실수요자보다는 시세차익을 노린 수요가 많음
○ 기 분양된 아파트들이 입주하게 될 2~3년 후에는 분양 후 미입주 물량발생 우려
○ LH나 도시개발공사 등에서 분양 내지 입찰하는 토지에 과도한 경쟁으로 원가의 상승
-대구부동산닷컴-
김영욱 <한국부동산신문 상임고문>
-영남대학교 지역사회개발학과 졸업
-대구대학교 행정대학원 부동산학과 졸업(석사)
-대구대학교 도시학과 부동산학 전공 박사과정 수료
-(전) 한국 공인중개사협회 사전교육 교수 대구대학교 최고경영자과정 및 평생교육원 / 구미 1대학 평생교육원 삼성생명 / 삼성증권 / 경북 공무원 연수원 / 교원전직지원센 터 / 동방여성대학 / 여성경제아카데미 / MBC 문화센터. 대백프라자 문화센터 / 토지공사 / 포스코 인력개발원, 구미시청, 김천시청 등 출강
-아름다운 가게 대구 수성점운영위원장
-외국인 인권보호 상담위원
-(전)부동산써브 대구경북 지역본부 본부장 및 수석상임위원
-각 언론 및 방송 부동산 관련 칼럼니스트 &언론패널
-대구.경북 부동산 분석학회 부회장 역임 현 상임위원
-대구대학교 행정대학원 부동산학과 총동창회장 역임
-(전)대경대학 부동산 경영과 겸임교수 우포 환경문화연합 고문
-(전) 한국공인중개사협회 자문위원
-한 - 네팔 협회 이사 한국일보 M+ 편집위원
-중구발전전략기획단/부동산평가위원회 위원/계약심의위원
-대구교통방송 시사광장(매주 수) 코너 고정 출연
-TCN 부동산 와이드 정기 출연
-미분양아파트 공동구매 운동본부 본부장
-(주)대구부동산경제연구원 원장
-전 도시재생 문화재단 이사
-전 영남일보 교육인재개발원 전문위원
-현 대구부동산 닷컴 대표
-현 청소년 경찰학교 운영위원 사무국장
-현 한길부동산리서치 / 대구부동산닷컴 대표
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