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-자산 구조의 3대원칙의 틀을 지켜야-
甲은 30년의 직장생활을 마치고 나이 60세가 되어 정년퇴직을 하게 되었는데 퇴직금이 1억5천이고, 매월 지급되는 연금이 200만 원이라고 합니다. 현재 거주하고 있는 자신의 주택이 있고, 2남1여의 자녀 중 막내가 대학생이라고 하니 노후준비는 다 됐다는 생각이 듭니다.
우리 사회에서 이런 분들은 중상류층에 속한다고 볼 수 있겠지요. 아주 부자로는 살지 못할망정 이상적인 자산구조를 이뤘다고 봐야 할 테니까요. 자산구조의 기본적인 3대원칙이란 주택이 있고, 퇴직금이 있고, 연금이 나오는 3중구조의 혜택을 보는 사람을 일컬어 하는 말이기 때문입니다.
甲처럼 안전한 3중구조의 자산을 이루는 분들은 대개 공무원이거나 공기업 근무자이거나, 좋은 회사에 다니는 사람들입니다. 그러나 우리 사회의 퇴직자나 은퇴자들 대부분은 이런 혜택을 보지 못한 분들이고, 퇴직금이나 연금은커녕 똘똘한 주택 한 채도 없는 실정이기 때문에 걱정을 아니 할 수 없는 것입니다.
어차피 퇴직금이나 연금이 없는 직장에 다니고 사업을 하신다면 노후대책으로 무엇부터 해야 할까요? 거두절미하고 우선 주택부터 마련함이 옳지 않을는지요? 그러나 이게 그리 쉬운 일이 아니거든요. 억~소리가 여러 번 나야하는 일이기 때문에,
하지만 곰곰이 생각해 보면 주택을 이미 마련할 수 있었음에도 자기 꾀에 속아 살다가 기회를 놓쳤거나, 그러는 사이에 돈이 없어져 버린 분들도 계실 겁니다. 부동산은 너무 따지면서 버티어도 문제가 있고, 너무 저질러도 문제가 발생하게 된다는 사실을 참고하셨으면 좋겠습니다.
아무리 집값이 내렸다 할지라도 10년 전에 1억 5천이면 살 수 있었던 주택이 지금은 최하 3억은 줘야 합니다. 10년 동안 전세금은 그대로 있는데 말입니다. 그러나 포기하는 건 옳지 않습니다. 늦었다고 할 때도 기회는 있는 법이기 때문에 꿈을 버리지 않는 일이 중요하다고 볼 것입니다.
앞으로 어떤 방식으로 노후대책을 해야 할까요? 걱정한다고 해결 될 일은 절대로 아닐 터, 남들이 가지고 있는 주택은 지금 사면되는 일이고, 남들이 받는 퇴직금 대신 나는 두 채를 가지고 있거나 다른 부동산을 사면되는 일이고, 남들이 받는 연금 대신 나는 수익성 부동산 하나 가지고 있으면 될 일이 아니던가요?
-기름기 잘잘 흐르는 부동산 삼겹살을 찾아라.-
이렇게 3중 구조를 이루는 부동산투자방법을 “부동산삼겹살”이라고 합니다. 집 두 채나 상가나 오피스텔 하나, 집 한 채나 토지 하나, 수익성 건물 하나 등 세 개를 유지하는 투자방법을 뜻하는 것입니다. 팔자(八字)가 좋아서 다섯 개나 여섯 개를 가지고 계신 분들은 씩~ 웃어도 좋습니다.
집만 세 채를 가지고 있게 되면 비개 없는 삼겹살처럼 팍팍하고 맛이 없답니다. 세금만 호되게 얻어맞게 되고요. 설사 이익이 없더라도 토지도 조금 가지고 있고, 상가나 일반사업자등록이 돼있는 오피스텔을 가지고 있음이 좋습니다. 세상일을 알 수 없는 것이기에,
요즘 주택은 명품 기존주택들이 고개를 숙이고 있습니다. 평소 눈여겨 봐둔 곳이 있다면 과감하게 매수를 하셔도 손해 볼 일은 없을 것입니다. 이미 인프라가 어우러져 있고 교통이 좋은 곳들이기 때문에 모두들 기름기자 잘잘 흐르는 부동산이라고 볼 수 있지요. 더 내려갈 것이라고 지나쳤다가 훗날 후회했던 경험이 있기 때문입니다.
미분양도 널려 있습니다. 건설사들이 워크아웃에 들어간 회사제품은 말만 잘 해도 거저 준다고 하더군요. 깎아주고, 또 깎아준다는 말로 표현하기도 하고 마른수건을 짜고 또 짠다고도 합디다. 대출받고 전세 놓게 되면 불과 몇 천만 원으로도 투자를 할 수 있다면 과연 수요자 왕국의 아닐는지?
부동산은 입지가 우선입니다. 요즘 수도권은 5분 내지 10분 거리에 전철역 없는 곳이 거의 없기 때문에 전철역에 크게 기대를 걸 필요는 없습니다. 그러나 노후주택으로서 종합병원과 쇼핑시설, 문화시설이 없는 곳은 빵점입니다. 나이 들어 할 일은 걷고, 뛰고, 치료받고, 잘 먹는 일밖에 없으니까요.
신규분양이나 미분양을 고를 때는 지금 계속 물량이 쏟아지고 있거나 미분양이 적체된 지역은 조심하셔야 합니다. 추후 호재가 있고 차도와의 접근성이 양호하며, 소형이 없는 중형이상 주택으로서 전세수요가 딸리는 곳은 투자 0순위가 될 것입니다. 그런 곳일수록 가격경쟁력이 있거든요.
오피스텔은 월세수요가 충분한 곳으로서 투자금에 부담을 받지 않는 곳이 좋겠지요. 그러나 상가 이게 문제가 많습니다. 상가 잘못 사놓게 되면 돈 잡아먹는 하마가 됩니다. 월세나 전세도 나가지 않고, 설사 세가 나갔다 하더라도 장사가 안 되면 두 달도 못돼 세입자가 나가버리는 일이 있기 때문입니다.
노후대책 투자주택으로는 대형을 잡아 두십시오. 콩이 열 번을 굴러도 탁구공이 한 번 굴음을 따라가지 못합니다. 지금은 싸거나 작은 것이 인기가 있는 세상이지만 뙤약볕 아래 그늘은 잠시잠깐 아니던가요? 작년부터 소형이 판을 치고 있고 대형 공급은 이미 끊어진 상태에 있기 때문에 머지않아 대형이 없어 아우성을 칠 날이 올 것입니다.
서울, 경기, 인천에서 공급한 132㎡(40평)이상 대형주택이 2000년도에는 3만 6천 가구였고, 2010년에는 5만 9천 가구였으나 2011년에는 1만 9천 가구로 떨어졌답니다. 2012년에는 1만 7천 가구로 어림잡고 있으니 앞 일이 불을 보듯 뻔합니다.
토지는 조심하셔야 합니다. 고약한 사람들은 높은 산 바위도 쪼개 파는 세상이니까요. 부동산 투자하는 사람들은 돈 몇 천 있게 되면 몸이 근질근질해집니다. 없는 폭 잡고 투자했다가는 노후대책이 아닌 노후 쪽박을 차는 기막힌 사연이 연출될 것입니다. 사려거든 도심에 있는 330㎡(100평)내외의 대지나 농촌 지역의 660㎡ 내외의 토지를 사 놓도록 하십시오.
-부동산은 화폐가 불어나는 만큼, 인플레가 오르는 만큼 오른다.-
오랜만에 집 한 채 가져보려고 고생고생해서 보금자리 사전예약 해뒀더니 보금자리 정책이 비실비실하는 바람에 속이 상한다고 푸념을 하더군요. 또 어떤 분은 뉴타운에 자녀 몫으로 투자를 해 뒀는데 흐지부지해서 어떻게 해야 하느냐?고 걱정을 합디다.
여러분들 중에서도 자녀 명의로 뉴타운이나 재개발에 투자를 해 두신 분들이 계시지요? 길이 어두울 때는 잠시 쉬어가는 일이 지혜롭다는 말씀을 드립니다. 팔려고 내놓으면 값만 떨어질 테니까요. 자식들이라는 게 평생 달고 가는 십자가인지라 아니 줄 수도 없는 게 부모 마음인 것을 어찌하겠습니까?
키워보노라면 아들이 부담이 더 큽니다. 효도는 딸이 더 잘하고 말입니다. 그래서 이런 말들을 하더군요. 딸 둘에 아들 하나면 금메달, 딸만 둘이면 은메달, 딸 하나에 아들 둘이면 동메달, 아들만 둘이면 목 메달~~그 뿐이 아닙니다. 아들은 큰 도둑, 며느리는 좀도둑, 딸은 예쁜 도둑, 손자는 떼강도~~
부동산 상담 30년 동안 귀가 닳도록 들어온 질문이 무슨 질문인지 아십니까? “투자성이 있느냐?”입니다. 돈은 적게 투자해도 많은 이문이 남겠느냐? 는 뜻이지요. 이 글을 통해 말씀드립니다. 적게 투자하면 적게 남고, 많이 투자하면 많이 남을 수 있다고 말입니다.
돌발악재는 어느 누구도 비켜가지 못합니다. 돌발악재가 없는 이상 세계경제는 좋아지고 있고, 우리나라 경제사정도 좋아지고 있음이 사실입니다. 언제나 부동산시장에서 눈여겨 볼 사항은 통화량 증가입니다. 요즘 주식시장이 왜 활황일까요? 돈이 넘치기 때문이 아닐는지요?
주식시장은 개천이고 부동산시장은 저수지라는 비유를 드리고 싶군요. 개천에 물이 불어나게 되면 저수지에 물이 차오름을 보셨을 겁니다. 지금은 저수지에 물이 넘치기도 전에 물가가 오르고 있습니다. 중국의 인플레가 무섭게 다가오고 있음도 주시할 일입니다. 통화량이 증가하고 물가가 오르게 되면 그 다음 수순은 뭐가 될까요?
옛날 어느 복부인은 밤새도록 꿈에서 돈을 새다가 아침을 맞았다는 말을 들었습니다마는 그런 세상은 다시 오지 않습니다. 그러나 내일도, 먼 훗날에도 화폐량이 늘어나고 인플레가 높아진 만큼은 부동산도 오른다는 이치만은 새겨 두셨으면 좋겠습니다.
요즘 조미료 같은 재테크 수단들이 많이 등장하더군요. 조미료가 아무리 좋다한들 전통간장을 당해내겠는지요? 조미료는 펀드 등 요즘 나오는 재테크 수단이고 부동산은 전통간장이라는 뜻입니다. 그렇다면 노후대책은 깊은 맛이 있고, 장독 속에 숨어 언제나 온갖 반찬을 양념하는 전통간장과 같은 값나갈 부동산으로 준비해 둬야 하겠군요. 눈을 크게 뜨고 찾아보십시오. 바로 지금입니다.
윤정웅교수
현 수원대사회교육원 교수
현 법무법인 세인(종합법률사무소) 사무국장
21세기부동산힐링캠프(부동산카페) 대표.
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