-부동산성적표 100점을 받으려면?-
이 세상에서 가장 어려운 일은 어떤 일일까요? 모든 일이 다 어렵다 해도 삶보다 더 힘든 일이 있겠는지요. 그래서 우리들은 늘 잘 살기 위해 많은 노력을 하게 되고, 해도 안 될 일에 헛된 희망을 걸기도 하는 모양입니다.
특히 부동산 재테크 쪽에 심혈을 기울이는 일은 어제 오늘의 일이 아니겠지요. 투자하는 부동산마다 이득이 있었으면 얼마나 좋겠습니까마는 부동산이라는 게 축복과 위험이 공존해 있기 때문에 투자를 해놔도 걱정, 안 해도 걱정이라는 걱정을 하게 되는 것입니다.
부동산 거래는 개인의 일생을 좌우하는 큰돈이 움직이는 일입니다. 그런데 왜 이를 잘 보는 면허증은 없을까요? 노후와도 직결되는 중요한 문제인데 말입니다. 부동산은 스스로가 전문가가 되시라는 권고를 드립니다. 설사 전문가의 조언을 받는다 해도 최종결정은 본인이 해야 하는 일이기 때문이지요.
부동산 프로라면 어떤 점을 조심해야 할까요? 다들 알고 계신 내용이겠지만 이왕이면 '똑'소리 나게 아시라는 의미에서 아래 몇 가지를 나열해 보겠습니다. 앞으로 부동산 재테크만은 100점을 맞는다는 마음으로 새겨 두셨으면 합니다.
1. 주택은 전세수요가 많은 곳에 투자하라.
주택은 내구 소비재이고 필수재이기 때문에 누구나 집을 떠나서는 살 수 없습니다. 따라서 죽을 때까지 집 없이 살겠다는 사람은 없다고 봐야 하겠지요. 처음에는 집 없어도 좋다고 하지만 '등 따시고 배부르면' 사게 되더라는 경험입니다.
첫 집을 마련하건 갈아타기를 하건 전세수요가 좋은 곳을 고르시라는 부탁입니다. 전세수요가 많은 곳은 거래도 꾸준하려니와 항시 집값의 상승여지가 있고, 안 팔리면 전세를 놓을 수 있는 유리함이 있기 때문이지요.
인플레가 상승하게 될 때에는 이를 방어하는 차원에서 부동산 구입을 원하게 됩니다. 요즘은 상승곡선을 그리면서 거래가 이루어지고 있습니다. 주택구입을 계획하신다면 우선 해당지역의 전세수요를 알아보시고 수요가 풍족한 곳의 주택을 매수하심이 옳을 것입니다.
2. 순금반지와 합금반지는 팔 때 가격차이가 많이 난다.
우선 급매물은 없다고 생각하시는 편이 신간 편합니다. 급매물이라는 건 경제위기 때 급히 현금을 돌리기 위해 크게 손해를 보고 던지다 시피 하는 매물이기 때문에 값이 싼 것은 사실이지만 지금처럼 시장이 상향곡선을 그릴 때에는 그런 매물은 없다고 보셔야 합니다.
경매도 마찬가지입니다. 매물이 넘치고 매수자가 없어 마구 던져버릴 때 경매도 싸게 살 수 있으나 그럴 때에는 자신에게도 돈이 없음을 경험하셨을 겁니다. 그런 기회를 이미 놓쳤다면 좋은 곳의 좋은 매물을 정당한 값으로 사시라는 말씀입니다.
돈이 부족하게 되면 싼 것을 사게 됩니다. 반지는 사야 되겠는데 돈이 부족하다는 이유로 순금반지 대신 합금반지를 사두게 되면 나중에 팔 때 값의 차이가 어떻게 될까요? 순금반지만 값이 올라 이득을 보게 되겠지요. 합금반지는 있으나마나 일 테고..
3. 내야안타(內野安打)를 조심하라.
야구선수가 내야안타를 치게 되면 십중팔구는 1루에 나가지 못하고 병살타까지 당할 수 있습니다. 부동산에서는 짧은 시일 안에 전매를 목적으로 매물을 구입하는 매수행위를 말하는 것입니다. 이게 짧은 시일 안에 소기의 목적을 달성하지 못하게 되면 다른 부동산에까지 영향이 미치게 됩니다.
요즘 찾아오시는 상담자들의 상담내용을 분석해 보면 첫째, 분양 받은 아파트 포기하고 싶은데 그냥 던질 수 없느냐? 둘째, 어느 지역 어느 아파트가 좋은가? 셋째, 기존 아파트가 좋을까, 미분양이 좋을까? 라는 질문들이 주류를 이룹니다. 어떤 분들은 아주 보따리 풀어놓고 부동산운세까지 짚어달라고 합니다.
부동산은 최소 3-5년은 가지고 가야 합니다. 시골에 가면 '김칫독에 무거운 돌을 눌러놨음'을 보셨을 겁니다. 왜 그랬을까요? 깊은 맛이 들도록 노릇노릇 잘 익으라고 그랬겠지요. 부동산을 사게 되면 일단 묵직한 돌부터 눌러 놓으심이 옳다고 봅니다.
4. 사람이 바글바글한 기존도시에 투자하라.
입지는 투자금과 밀접한 관계가 있습니다. 광화문, 종로, 강남과 가까운 거리일수록 돈 보따리가 커지게 됩니다. 지방이 되건 수도권이 되건 나름대로 좋은 곳은 어디에나 있습니다. 돈이 적더라도 사람이 바글바글한 곳을 찾으십시오.
수도권에서는 작은 신도시나 외곽지역의 투자는 신중을 기해야 합니다. 병원, 백화점, 학군, 교통 등이 모두 열악하고 분위기가 썰렁하기 때문입니다. 그래서 웃고 들어갔다가 울고 나온다고 하지 않던가요? 수도권 웬만한 곳에 가면 길 막힐 때는 출근만 두 시간이 걸립니다.
요즘 기존도시는 한쪽에서 재개발을 하고 있고, 또 한쪽에서는 새로 건물들을 짓고 있습니다. 신도시처럼 도로가 반듯반듯 하지는 않지만 분주하게 살아가는 사람들 사이에는 인정미가 넘칩니다. 없는 것 빼놓고는 다 있게 마련이고, 사람은 사람 속에서 살아야 합니다.
5. 3고(高)시대를 대비해서 투자하라.
3고란 원화가치상승, 물가상승, 금리상승을 두고 하는 말입니다. 원화강세가 이어지면 여행이나 항공, 내수 소비주가 득을 볼 것이며, 금리가 인상되면 은행이나 보험주가 득을 보겠지요. 물가가 상승하면 농산물이나 원자재, 비철금속이 득을 볼 것이고요.
부동산은 다릅니다. 3고현상의 마지막 단계에서 서서히 움직이게 됩니다. 달릴까 말까 망설이던 힘이 축적돼 있다가 한꺼번에 터지는 현상이 일어나게 되지요. 요즘 주식시장이 멈칫합니다. 돈은 그럴 때 빠져 나오고 부동산시장으로 흘러 들어오게 됩니다.
시중에 풀려있는 600조원의 부동자금이 아직은 움직이고 있지 않지만 '갈 곳이 부동산이로구나'하는 확신이 퍼지게 되면 그때는 이미 때가 늦다고 봐야 하겠지요. 부동산은 반 발짝 먼저가야 하는 것이기 때문에 구입은 지금이 적기라는 생각이 듭니다.
6. 부동산투자는 3층 밥으로 지어라.
지금 우리들의 가정에 있는 전기밥솥은 3층 밥이 안 됩니다. 옛날 냄비나 무쇠 솥이라야 3층 밥을 지을 수 있었지요. 대개 물을 적게 붓고 불을 세게 땠을 때 3층 밥이 지어집니다. 맨 위에는 설고, 중간에는 무르고, 맨 밑에는 누룽지가 남게 되지요.
30대나 40대는 작아도 똘똘한 놈을 준비하셔야 합니다. 똘똘하다는 말은 웬만한 입지에 그런대로 품질이 우수한 주택을 말하는 것입니다. 그 다음 여유가 있게 되면 중형이상의 아파트 분양권이나 오피스텔을 가지고 있음이 좋습니다.
50대나 60대가 되면 대형으로 갈아타시라는 부탁을 드립니다. 대형에서 살다가 자녀들이 합가를 원하면 별도의 주택 구입 없이 들어와서 살면 되는 것이고, 그럴 형편이 아니라면 팔고 다시 중소형으로 갈아타기 위함이며 남는 돈은 노후 여유자금으로 써야 하기 때문입니다.
7. 멀리 보기 위해 눈앞을 놓치지 마라.
10년 후를 보고 재건축 빌라를 사 놓는다든지 5년 후를 보고 보금자리주택에 청약을 하는 일은 각자 형편에 따를 일이고, 나름대로 계획에 의해 처리할 문제이지만 멀리 보기 위해 눈앞의 이익을 놓치면 안 되겠지요. 우선 오늘이 중요하기 때문입니다.
주택시장은 2007년 이후 서민수요는 규제하고, 건설 산업은 부양책을 내놓는 바람에 한쪽에서는 공급부족으로 전세 값이 오르고, 다른 한쪽에서는 미분양이 넘치는 불균형을 이루고 있습니다. 지혜로운 분들은 이미 이런 기회를 잘 이용했으리라 믿습니다.
요즘 원자재까지 오르게 되자 건설사들은 미분양이 무서워 아예 보따리를 싸버렸다는군요. 보따리를 다시 풀어헤친다 해도 값은 더 올려 내놓겠지요? 주택을 살 마음이 없다던 전세수요도 서서히 매수수요로 돌아오고 있음이 눈에 들어옵니다.
부동산시장은 준비운동이 끝났습니다. 이제 달릴 시간만 남아있을 뿐입니다. 아니라고 우길 필요도 없고, 더 내릴 것이라고 억지 부릴 필요도 없습니다. 지금은 맷집좋은 부동산이 어디 있는지를 찾는 일이 우선일 것입니다. 부동산 온도계는 지금 이 시간도 오르고 있으니까요.
윤정웅교수
현 수원대사회교육원 교수
현 법무법인 세인(종합법률사무소) 사무국장
21세기부동산힐링캠프(부동산카페) 대표.
-http://cafe.daum.net/2624796
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