- 녹지·관리지역 내 기존공장 부지 확장증축시 건폐율(40%까지) 완화
- 그린벨트 내 캠핑장, 야구장 등 생활체육시설 설치 허용
- 도서관 등에 공연장, 어린이집, 푸드코트 등 설치 허용
국토교통부(장관:서승환)는 9.3(수) 대통령 주재 제2차 규제개혁장관회의에서 “도시 및 건축규제 혁신 방안”을 발표하였다.
동 방안은 규제체감도가 높고 경제활성화에 미치는 영향이 큰 도시 및 건축분야의 칸막이 규제, 복합·덩어리 규제를 혁신하기 위한 것으로, 국토부는 이번 방안을 통해 연간 5.7조원(향후 5년간 29조원) 규모의 신규투자 및 장기 미조성 도로·공원부지의 조기해제로 향후 10년간 26조원의 조기투자 효과가 있고, 설계부터 건축허가까지 기간이 200여일에서 100일로 최대 1/2까지 단축될 것으로 전망했다.
* 규제총점관리제에 따르면 국토부 규제 2,992건, 규제총점 80,335점 가운데 입지규제 수는 7.1%(213건)에 불과하나 규제총점은 23.5%(19,104점)으로 규제체감도가 매우 높음
또한 규제체감도도, 20건의 규제 개선으로 도시 토지이용관련 입지규제 17%, 건축규제 20%의 감축효과가 있을 것으로 예상된다.
오늘 규제개혁장관회의에서 발표한 “도시 및 건축규제 혁신방안”의 주요 내용은 다음과 같다.
(1) 도시 인프라부지 개발 촉진
터미널, 물류시설, 공공 도서관 등 도시내 주요 거점인 인프라 시설을 중심으로 토지이용을 효율화하여 투자를 촉진하고, 지역경제 활성화를 도모해 나갈 계획이다.
현재 도시 인프라 시설 내에 추가로 설치할 수 있는 시설은 매점, 구내식당 수준으로, 입지규제로 인해 문화·여가·복지 등 다양화되고 있는 수요패턴을 반영한 신축 및 리뉴얼 투자가 부진한 실정이다.
① 지역 거점시설의 수요자 맞춤형 복합개발 허용
철도역, 복합환승센터, 터미널 등 주요 교통 요지나 경제활동이 집중되는 시설은 주변지역과 함께 입지규제최소구역*으로 지정하여 복합개발을 유도함으로써 지역경제 활성화를 위한 거점으로 재탄생하게 된다.
* 건폐율·용적률·높이 제한, 주차장 설치기준 및 설치 가능한 건축물 제한 등 덩어리규제를 대폭 완화·배제함으로써 지역 특성에 맞는 창의적인 개발이 허용되는 용도구역
이를 통해, 기존에 공동화, 노후화되고 있던 구도심이 재정비 되면서 도시의 활력은 높이고, 다양하고 지속가능한 일자리를 창출함으로써 지역 경제 발전의 선순환 구조를 만드는데 기여할 것으로 예상한다.
② 도시인프라 복합화를 통한 수익 다변화 및 사회적 편익 창출
도시인프라 시설*에 설치 할 수 있는 편익시설을 시대요구에 맞게 대폭 확대할 계획이다.
* 자동차정류장, 유원지, 유통업무설비, 시장, 학교, 청사, 문화·체육시설, 도서관, 연구시설, 사회복지시설, 공공직업훈련시설, 청소년수련시설 등
영화관, 상점, 병원, 음식점 등의 입점 허용을 통해 인프라 시설의 운영 효율을 높일 수 있는 수익 기반을 마련하고 어린이집, 소극장, 전시관, 문화센터 등의 설치가 활성화되면서 지역 내 사회·복지·문화·관광 수요도 충족할 것으로 기대된다.
③ 유사 기반시설 통합을 통한 설치(변경) 부담 간소화
그동안 기능적으로 유사한 시설임에도 칸막이 규제로 인해 다른 시설로 분류되어, 시설을 변경하거나 추가로 시설을 설치하는 경우 도시계획 절차를 거쳐야 하는 문제점이 있었다.
-이번에 유사한 목적과 기능을 가진 시설은 하나로 통합(현재 53종 → 30~40종)하여 설치 절차를 대폭 간소화*할 예정이다.
* (예시) 분리된 문화시설·도서관을 하나의 시설로 통합시 도시계획 변경절차가 생략되어 용도변경을 위한 허가기간 9～10개월 단축(현행 1년 → 2～3개월)
(2) 장기 미조성 도로·공원 부지 활용 촉진
도로·공원 등 인프라 시설 설치를 위한 부지로 확정·고시되면 건축물 신축·증축, 공작물 설치 등 개발행위가 전면 제한되어 국민의 재산권 행사를 제약하게 되는데, 지방자치단체는 재정여건상 설치할 수 없는 인프라 시설임에도 불구하고, 시설 지정 해제를 추진할 경우 특혜시비나 감사의 우려가 있어 해제에 소극적이었다.
이로 인해 도로·공원 등 인프라 시설 부지로 지정만 하고 10년 이상 조성하지 못해 방치된 부지가 전국에 걸쳐 931km2(서울면적의 1.53배)에 달하는 실정이었다.
이에 국토부는 수요 감소나 재정부족 등으로 10년 이상 조성되지 못하고 있는 인프라 시설 부지는 해제를 활성화하여, 타 용도로 활용(주택, 상업용 건물 신축 등)을 촉진할 계획이다.
지자체에게 시설 해제를 독려하고, 특혜시비, 감사 우려 등에 대한 부담을 완화하기 위해 공원·녹지·도로 등의 “해제기준”을 담은 가이드라인을 마련하여 배포하고 지자체로 하여금 재정계획을 토대로 실현 가능한 장기 미조성 부지의 집행계획을 수립토록 하고, 집행계획상 포함되지 않은 부지는 해제하는 것을 원칙으로 할 계획이다.
토지소유자가 인프라 시설 부지로 지정된 후 10년 이상 조성되지 않는 경우 지정 해제를 신청할 수 있도록 하고(해제신청권 부여), 해제 신청이 수용되지 않을 경우 토지소유자가 국가에 심사를 요청하면 해제기준에 따라 국가가 직접 지자체에 해제를 권고(국가해제권고제)하여 특별한 사유가 없는 한 해제토록 조치하는 방안도 강구할 예정이다.
아울러, 지자체에서 지역여건을 고려하지 않고 실현 가능한 집행계획도 없이 인프라 시설 부지를 과다 지정하는 문제점을 근본적으로 차단하기 위하여 법령·지침상 의무화된 인프라 시설 확보율은 지역 실정에 맞게 조정할 것이다.
* 예시) 도시계획시설규칙상 도로 의무확보율(주거지역 : 도로율 20% 이상)로 인해 교통수요가 적은 읍·면 지역임에도 도로 부지를 과다 지정
(3) 개발제한구역 입지규제 완화
그 간 개발제한구역은 주민의 생활을 위한 주택과 농·축산 시설 등에만 한정하여 제한적으로 시설 입지를 허용하여 왔다.
농·축산업 쇠퇴, 주5일제 확산으로 여가활동에 대한 수요 증가 등 사회환경 변화에 따라 개발제한구역 관련 입지규제도 합리적인 범위에서 완화해야 한다는 목소리가 높아지고 있는 실정이다.
이에 국토부는 주민의 생활편의를 향상 시키고 소득을 증대할 수 있는 규제는 최대한 완화할 계획이다.
주민 편의 향상을 위해 국가나 지방자치단체가 설치할 수 있는 소규모 실내체육시설의 허용 종목 및 규모를 확대*하고, 지역 생산물의 포장이나 판매만 가능했던 공동구판장에 생필품 판매시설과 금융창구 시설 등의 설치를 허용할 계획이다.
* (현행) 배드민턴, 게이트볼 / 600m2 → (개선) 테니스, 농구, 배구, 탁구, 볼링 등 / 800m2
또한, 그 간 국가나 지방자치단체에게만 허용했던 야영장과 축구장 등 실외체육시설을 마을에서 공동으로 설치하거나 개발제한구역 지정 당시 거주자가 설치하는 경우에도 허용하기로 결정하였다.
다만, 시설의 난립을 방지하고 구역 관리를 위해서 시·군·구별 개소수나 개인별 횟수 등 최소한의 제한은 마련할 계획이다.
이번 규제 완화를 통해 캠핑 등 증가하는 여가 수요에 대응하여 도시주변에 힐링공간을 제공함과 동시에 주민의 생활편의를 향상시키고 소득 증대에 기여할 수 있을 것으로 기대한다.
(4) 녹지·관리지역내 기존공장의 시설 증설 규제 완화
종전의 준농림지역을 난개발 해소 등을 위해 녹지·관리지역으로 변경하면서 허용용도, 건폐율(40%→20%) 등을 대폭 강화함에 따라, 기존에 입지해 있던 공장들은 사실상 시설 증설이 제한되어 왔다.
특히, 변경된 용도·건폐율 기준에 맞지 않게 된 부적합 공장은 부지확장 및 증·개축이 아예 불가능하여, 시설을 증설하거나 노후화된 작업환경을 개선하는데 큰 어려움을 겪어왔다.
이에 국토부는 녹지지역과 관리지역 지정 이전에 운영중이던 기존 공장에 대해서는 필요한 만큼 시설을 증설할 수 있도록 관련 규제를 한시적으로 대폭 완화할 계획이다.
부적합 공장이라도 향후 2년간은 기존 부지에서 건폐율을 40%까지 건축물을 증·개축할 수 있도록 법령 개정을 추진 중이며, 이와 더불어, 향후 2년간 기존 부지로는 충분한 시설 확충이 어려워 부지를 확장하는 경우, 확장 부지에 대해서도 건폐율 40%까지 건축물을 지을 수 있도록 추가로 규제를 완화할 예정이다.
다만, 무분별한 공장 확장으로 비도시지역에 난개발이 발생하지 않도록 확장 부지의 건폐율 완화는 3천㎡ 및 기존 부지 면적의 50% 이내로 제한하고 도시계획위원회에서 기반시설과 환경에 대한 검토를 거치도록 할 계획이다.
이번 규제 완화는 녹지·관리지역내 약 4천여개의 기존 공장에 적용될 것으로 예상되며, 그동안 시장 수요에도 불구에도 규제로 인해 시설을 증설하지 못하던 기존 공장들이 시설에 투자함으로써, 일자리 창출 및 지역 경제 활성화에 기여할 것으로 기대한다.
(5) 복합·덩어리 건축규제 단순화
건축 행위에 적용되고 있는 수많은 법령과 규제들은 일반인이 이해하기도 힘들고, 절차 이행 과정에서 시간과 비용 부담을 가중시키고 있어, 복합덩어리 규제의 단순화를 추진한다.
중복심의 방지를 위해 건축관련 유사심의는 통합·운영하도록 하고, 녹색·에너지 인증제도를 단일 인증체계로 개선하고, 건축인허가 서류를 간소화한다.
① 건축심의 제도 개선
건축허가를 받으려면 개별 법률에 따라 건축위원회, 도시계획위원회, 교통영향분석·개선대책 심의 및 경관심의 등을 거쳐야 하는데 주관적 심의, 거듭된 재심의-재설계가 반복되는 등의 문제점은 투자자들에게 가장 큰 사업리스크 요인으로 작용했다.
앞으로는 개별 심의를 지양하고 통합심의로 운영하고, 심의위원의 자문 범위를 명확히 하며, 법령위반이나 설계오류, 도시계획 배치 등 명백한 문제가 없다면 재심의를 금지할 예정이다.
* 대단지 아파트의 경우 통상 5회 이상 심의를 거치나, 이제는 1회 심의만 거치게 되어 심의 기간이 90일에서 30일로 단축, 비용은 약 4억원 이상 절감가능할 것으로 기대된다.
② 건축물 인증 제도 개선
현재 건물 환경 및 에너지 관련하여 별도로 운영되고 있는 7종의 인증제도를 통합·운영할 예정이다.
에너지절약계획서와 친환경주택 건설기준 성능평가제도는 에너지절약계획서 제출로 일원화하고, 건축물에너지효율등급 인증과 신재생에너지 건축물 인증은 건축물에너지효율등급 인증으로 통합하며, 인증간 세부항목이 유사한 경우에는 상호 인정한다.
또한, 건축주는 희망하는 인증·평가 항목을 선택하여 한번만 신청하는 단일 인증 체계로 개선하여 운영한다.
③ 허가 도서 간소화
<사례> A씨는 6천㎡ 규모 교회 건축을 추진하면서 신재생 에너지 인센티브를 받기위해 태양광 설비를 활용하기로 하고, 상세도면을 포함한 모든 인·허가 서류를 제출하였으나, 심의과정에서 옥외공간의 조경면적이 확대되면서 태양광설비를 옥상에 설치하게 되었고, 구조계산부터 건축계획을 재검토하여 서류일체 모두 재작성하였음
건축물에 부속되는 시설*에 관한 도서는 착공시에 제출할 수 있도록 건축주에 선택권을 부여하여 불필요한 재설계를 예방한다.
* 개인하수처리시설, 수질오염 배출시설, 대기오염물질 배출시설 등
또한, 허가 전에 건축주 요청에 따라 허가권자가 당해 대지에 건축할 수 있는 규모와 허가시 고려요건을 미리 제시하도록 하는 “사전결정” 제도를 활성화한다.
현재는 사전결정을 신청하려면 세부도면을 제출해야 해서 건축허가 신청과 크게 다르지 않아서 활성화되고 있지 않다.
(6) 수요자 중심 건축기준을 개선
수요자 중심으로 건축기준을 개선하여 건축 투자를 촉진한다.
① 도로 사선제한 규제 폐지
건물 각 부분의 높이를 도로 반대쪽 경계선까지 거리의 1.5배 이하로 제한하는 사선제한 규제를 폐지한다.
사선제한 규제는 도시개방감 확보 등을 위한 규제이지만, 현실에서는 용적률 규제 수단이 되어서 사업성을 저하시키고, 계단형 건물, 대각선 건물 등을 양산하여 오히려 도시미관을 악화시키고 있으며, 준공 후 계단형태 지붕에 발코니를 설치하는 불법 행위를 조장하는 문제도 있었다.
앞으로는 도시 개방감 등이 필요한 경우에 한하여 가로구역별 높이를 설정하거나, 도로에서 일정거리를 띄우도록 하는 건축한계선만 지정하도록 할 예정이다.
② 건축협정(단독주택 소규모 합동재건축) 활성화
개별 건축주간 건축협정을 체결하여 재건축하는 경우 건축기준을 완화한다.
민법상 규정된 50cm 이격없이도 건축물을 붙여서 건축할 수 있고, 건축물 높이 제한은 완화하고, 협정체결시 하나의 대지로 간주하여 용적률·건폐율·조경·주차장·진입도로 등의 기준을 적용
이렇게 되면, 맞벽 건축, 주차장 공동 설치가 가능해져 건축비가 인하되고, 임대료가 높은 도로편에 매장을 집중 배치할 수 있어 재건축에 따른 수익성이 크게 개선될 것으로 기대된다.
③ 용적률 인센티브 강화
대지 일부를 공중을 위해 공개공지로 제공하거나, 에너지 절약형 건축물 등에 대한 용적률 인센티브를 부여하도록 하고 있으나, 지자체가 인센티브 제공에 소극적인 관행을 개선한다.
* (예시) 백화점 건축시 대지면적의 10%를 공개공지로 제공하면 용적률을 15% 완화할 수 있는데, 수도권의 경우 법정 의무비율 초과시에만 용적률을 완화
앞으로는 공개공지 제공비율, 에너지 절약 등에 따른 용적률 인센티브 최소 기준은 건축법령에서 직접 규정하고, 조례로서 추가로 용적률 인센티브를 부여할 수 있도록 할 계획이다.
④ 농축산품 소규모 판매시설 건축규제 완화
판매시설 금지 지역에서는 과수원·화훼시설·양계장 등에서의 생산물 직접 판매시설이 불허되며, 판매시설 설치가 허용된 지역도 기존 시설을 판매시설로 활용하는 경우 용도변경 절차를 이행하여야 한다.
앞으로는 과수원, 화훼시설, 양계장 등에서 자체 생산된 과일, 꽃, 계란 등 생산물을 직접 판매하는 시설은 기존 건축물에 부속되는 부속용도 시설로 국토교통부장관이 고시하여 입지규제 및 용도변경 절차가 적용되지 않도록 할 계획이다.
(7) 지역 ‘숨은 규제’ 발굴·개선
법적 근거없는 조례 및 임의기준 등 숨은 건축규제를 전수조사하여 불합리한 규제는 폐지하고, 지자체에 “건축민원전문위원회”를 설치하여 시대와 여건 변화 등을 감안하여 유권해석을 합리적으로 재해석할 수 있도록 한다.
① 법령에 근거 없는 임의기준·조례 발굴·개선
(사례1) 시 법적 근거도 없이 건축조례만으로 보전녹지지역 안의 건축물은 대지면적 40%이상의 조경면적을 확보하도록 의무화
(사례2) 시는 임의 기준으로 다락설치를 금지하고 있어, L건축사는 연립주택 설계에 다락을 반영하였으나 건축허가가 불허
법령의 위임 범위를 초과한 조례, 법에 근거없는 임의기준 등은 민간 투자를 위축시키고, 타 지역 주민에 대해서는 진입규제로도 작용하고 있다.
국토부는 연초부터 전국 지자체 전수조사 결과, 부적절 조례 1,000여개, 임의 기준 105개를 발굴하였으며, 80% 정도는 폐지, 나머지 필요성이 인정되는 기준은 법령이나 조례에 반영되도록 추진한다.
② 관행적 민원회신 개선
감사를 의식한 소극적 책임회피성 민원처리도 건축투자를 어렵게 하고 있다.
사회적 여건 변화로 기존 회신의 타당성이 떨어지는 경우 합리적 재해석을 유도하기 위해 지방건축위원회의 민간위원으로 구성되는 “건축민원전문위원회”를 각 허가관청에 설치한다.
‘14.11.29 제도 시행에 앞서 국토부가 건축민원전문위원회를 설치하여 시범적용한 결과, 만장일치로 의결하고 있는 데도 상정한 15건중 11건에 대하여 종전 유권해석을 재해석 한 바 있다.
(사례 1) K씨는 건물 옥상에 주차장을 설치하면, 바닥면적에 포함된다는 구청담당자의 얘기를 듣고 고민에 빠졌다. 용적률이 부족한 상황에서, 담당자의 관행적 해석으로 인해 사업성은 더 떨어질 수 밖에 없는 것이다.
(사례 2) S씨는 근린생활시설을 임차하여 출판·인쇄소를 창업하려하는데, 허가기관으로부터 어렵다는 애기를 들었다. 귀금속·장신구 등에서 발생하는 폐수를 전량 위탁처리하면 근린생활시설 용도로 인정되나, 귀금속·장신구 제조업소만이 해당한다고 해석했기 때문이다.
(8) 건축기준 종합시스템 구축
시대적 상황을 반영하여 건축물 안전·에너지·환경 등 건축물 성능기준이 증대되면서 건축 관련 법령이 70여개에 달하고, 수시로 개정됨에 따라, 전문가들도 제대로 파악하기 어렵고, 의도하지 않은 불법 행위도 발생하고 있다.
여러 법령에 흩어져 있는 기준들을 인허가·공사 등 건축 단계별, 소방·설비 등 기능별로 관련 법령·조례를 종합관리, 안내하는 ‘한국건축규정(e-KBC*)’ 구축하여 체계적으로 관리할 예정이다.
* Korean Building Code:단계별·기능별(소음,피난,설비등) 통합 규정
기준 투명화를 위해 관련 법령은 KBC에 반드시 등재해야하고, 등재된 건축기준만 건축 인허가시 참조하도록 운영하고, 건축법령·조례규제 현황 및 제·개정 현황 등을 실시간 종합관리하게 된다.
건축규제 통합관리로 규제간 불균형 개선, 누구나 쉽고 정확하게 규제를 파악하는 등 설계기간은 단축되고, 불법 건축도 감소할 것으로 기대된다.
【 의의 및 기대효과 】
국토부는 이번 규제개혁을 통해 연간 5.7조원 신규투자 창출 등 경제적 효과 외에도 도시·건축 성능과 미관향상으로 삶의 질은 높아지고, 행정 신뢰도도 크게 향상될 것으로 기대한다.
오늘 발표된 대책들은 민-관 의견 수렴을 거쳐 구체적 실행방안을 마련하여 최대한 속도감 있게 추진하고, 부처 협업이 필요한 과제에 대해서는 협의 채널을 가동하여 차질없이 실행해 나갈 계획이다.
아울러, 국토부는 민간 투자 촉진 및 지역경제 활성화에 주안점을 두고, 주요 규제개혁 과제들이 실제 시장에서 작동하고 있는지 지속적으로 모니터링 하면서, 보완 사항이나 추가적인 규제 개선 사항들을 발굴해 나갈 것으로 높은 규제개혁 의지를 보였다.
