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수익형 부동산 선별의 기준
지난달 한국은행이 기준금리를 0.25%포인트 내린 2.25%로 내린 뒤 시중 은행들도 주요 예금 상품의 금리를 낮추기 시작하여 현재는 연 2% 내외로 떨어졌다. 이러한 초저금리 상황이 지속되면서 그동안 약간의 관심 밖으로 밀려 났던 부동산에 다시 자금이 몰리고 있다.
이는 정부의 경기부양을 위한 부동산활성화 정책에 힘입은 바도 있겠지만 세계적 초저금리 시대에 마땅한 투자처를 찾지 못한 부동자금들이 안정적인 현물상품인 부동산에 다시 관심을 두고 있기 때문이다.
이러한 투자처를 찾기 위한 자금의 흐름은 수익형 부동산에 대한 관심을 증폭 시키고 이와 맞물려 이러한 수요자를 대상으로 한 상품들이 줄줄이 분양을 하거나 분양을 앞두며 그 층고를 더해 가고 있다.
자! 그럼 이러한 시기에 수익형 부동산은 어떤 것이 있을까.
입지에 따라 강한 개별성을 가지고 미래가치를 달리하는 상가투자에 어떻게 접근하면 좋을까....
상가 수익형 부동산은 주거용 수익형 부동산에 비해 수익률이 높은 반면 투자 위험이 있는 것이라 보기에 집중 점검해 보기로 한다.
□ 상가 수익형 부동산의 종류와 특성
▪ 근린상가 : 주거 지역 인근인 약국, 작은 규모의 병원, 의원, 슈퍼, 학원, 미용실 등 주민들의 생활 편익을 제공하는 상가를 말하며, 건축법상 제1종과 제2종 근린생활 시설 및 일부 판매 시설이 있다.
장점 : 주택가 인근에 자리하고 있어 비교적 안정적인 수입을 기대할 수 있으며 상대적으로 낮은 가격을 형성하고 있다.
단점 : 인근에 대형마트나 백화점 등이 있을 경우 안정적 수입을 기대하기 어렵다.
▪ 상가주택 : 단일 건물에 1~2층은 상가나 사무실로 사용하고, 3층 이상은 주택으로 사용하는 상가 건물을 말한다.
장점 : 주거를 겸하고 있으므로 관리에 용이하다.
단점 : 상가를 살 때 주택 면적이 상가면적 보다 크면 주택으로 보고, 상가면적이 크면 상가 면적으로 본다.
이는 주택면적이 크다면 주택을 구매한 것으로 보아 주택의 수에 산입이 된다. 따라서 상가주택을 구입할 시는 이 부분을 고려하여 향후 양도소득세에 대비하여야 한다.
▪ 단지 내 상가 : 주택법의 적용을 받아 아파트 단지 내에 설치하는 상가로 슈퍼마켓, 편의점, 이. 미용실, 안경점, 세탁소 등 편의시설 업종이 입점하는 상가를 말한다.
장점 : 아파트 단지 내에 있어 아파트 규모에 따라 비교적 안정적인 수익을 기대할 수 있다.
단점 : 근린상가에 비해 비교적 가격이 비싸며, 분양 당시의 경기 여하에 따라 성패가 갈릴 수 있다.
▪ 주상복합 상가 : 주거 공간과 상업 공간이 복합된 건물로 주상복합 아파트와 주상복합 오피스텔 상가를 말하는데 주로 지하철역 근처에 지어지며 건물의 지하나 지상층 저층부를 차지하고 있습니다.
장점 : 교통량이 많고 유동인구가 많은 상업지역에 지어진 건물이므로 유동인구 외 자체적 수요를 창출할 수 있다.
단점 : 분양가가 비싸고 분양면적 대비 전용면적이 작다.
▪ 전문테마상가 : 하나의 테마를 가지고 관련된 업종을 집단화시킨 형태의 상가를 말하며 메디컬 빌딩, 가전. 가구, 자동차용품 빌딩 등을 예로 들 수 있다.
▪ 쇼핑몰 : 각각의 지정된 점포를 개인이 분양받아 점포주들이 함께 모여 운영하는 방식의 상가를 말한다.
이상과 같이 개략적 구분을 지어 상가의 종류를 알아보았다.
그렇다면 상가투자의 접근 방법은 어떻게 하면 좋을까?
필자는 발품을 많이 팔아 이 곳 저 곳 헤매고 다니라는 조언은 구태한 것이라 보아 언급하지 않으려한다. 누구나 크든 작든 투자를 하려할 때는 말하지 않아도 발품을 팔고 있을 것이며 많은 주변인의 조언을 경청하고 있을 것이라 보기 때문이다.
하여 필자는 발품을 팔며 천지를 돌아다니며 헤매는 것보다 신뢰성 있는 전문가를 찾아 조력을 받고 그 댓가를 지불하며 옳은 물건을 선택하기를 추천하는 바이다.
그럼 성공적 투자를 위해 주의할 점과 대응방법을 알아보기로 하자.
상가투자의 핵심은 누가 뭐라고 해도 입지와 권리금 형성여부이다. 입지가 뛰어나고 바닥 권리금이 형성되어 있는 곳은 손 바뀜이 거의 없다고 보아야겠지만 그만큼 매매가격도 높게 형성되어 있고 임차인과 건물주와의 관계도 마치 “갑”과 “을”의 관계처럼 형성되어 있다. 따라서 이러한 곳에 투자를 하였다면 필승은 아니라 하더라도 비싼 만큼 안정적 수익창출을 기대할 수 있으리라 본다. 다시 꼭 집어 말하면 비싸더라도 임차인이 건물주의 눈치를 볼만한 물건을 선택한다면 거의 성공은 목전에 있다는 것이다.
다음으로 상가 투자에 있어서 살펴 보아야하는 것은 흔히들 말하는 상권 분석이라고 말할 수 있는데 상가를 투자처로 생각하는 대다수의 사람들은 상권분석에 있어 전문적이지 못하여 건물의 외형이나 제시된 임차료 등에 현혹 될 수가 있으므로 주의를 요하여야 한다. 따라서 초보자일 경우는 집객(集客)효과와 모객(募客)효과를 높일 수 있는 곳을 골라 보면 된다고 조언하고 싶다. 즉, 볼거리, 놀거리, 즐길거리, 먹을거리가 있는 곳이라면 임차인들이 안정적 수입을 얻을 수가 있어 건물주도 월 수익의 향상을 기대할 수 있다고 보기 때문이다. 예를 들면 테마형 스트리트 상가 또는 복합상가를 대표적으로 꼽을 수 있겠다.
다음으로 신도시 형성의 배후 상업지의 경우 시중에 풍부하게 흘러 다니는 유동자금의 흐름처로서의 쏠림현상이 나타날 수 있는 곳이라 보기에 주의를 기울여야 한다. 부분적이고 단기적인 호재에 따라 인위적 상권이 형성되게 되면 소비자(구매자)는 그 규모와 비젼에 현혹되어 공급과잉에 따른 부작용을 간과하고 결정을 쉬이 내려버리는 경우가 빈번하게 발생하기 때문이다. 이는 신축상가가 그 위용을 자랑하며 멋지게 들어서 있을 경우 진정한 임차수요자의 발생 여부나 향후의 현금수지를 잊어버리고 자기도취에 빠져 낭패를 볼 수 있는 결정을 하고 만다는 것이다. 다시 말하면 신축 상가가 즐비한 가운데 임차 수요를 찾지 못할 경우 낮은 임대가가 형성되고 건물주가 임차인의 눈치를 보는 상황이 발생하게 되므로 제대로 된 임대수익을 기대할 수가 없게 되는 점을 주의하라는 것이다.
따라서 신설 상권의 경우 입주 규모와 연계교통 여부, 배후 확충 여부, 역세권 여부 등의 여러 가지 변수를 판단하여 향후 상권이 안정되는 3~4년 후를 보고 우량한 물건을 골라내어야 성공한 투자가 될 것으로 본다.
이상 언급한 몇가지 사항은 일반이 접근할 수 있는 모든 수익형 부동산의 기본 중 기본이며 올바른 투자처를 골라내는 척도라 할 것이다.
♣ 김 영 욱(59년생)
ProfessionalDeveloper / Master Planner
-영남대학교 지역사회개발학과 졸업
-대구대학교 행정대학원 부동산학과 졸업(석사)
-대구대학교 도시학과 부동산학 전공 박사과정 수료
-(전) 한국 공인중개사협회 사전교육 교수
-대구대학교 최고경영자과정 및 평생교육원 / 구미 1대학 평생교육원 삼성생명 / 삼성증권
경북 공무원 연수원 / 교원전직지원센터 / 동방여성대학 / 여성경제아카데미 / MBC 문화센터
대백프라자 문화센터 / 토지공사 / 포스코 인력개발원, 구미시청, 김천시청 / 대구은행PB센터 등 출강
-아름다운 가게 대구 수성점운영위원장
-외국인 인권보호 상담위원
-(전)부동산써브 대구경북 지역본부 본부장 및 수석상임위원
-각 언론 및 방송 부동산 관련 칼럼니스트 &언론패널
-대구.경북 부동산 분석학회 부회장 역임 현 상임위원
-대구대학교 행정대학원 부동산학과 총동창회장 역임
-(전) 대경대학 부동산 경영과 겸임교수
-(전) 영남외국어 대학 외래교수
-우포 환경문화연합 고문
-(전) 한국공인중개사협회 자문위원
-한 - 네팔 협회 이사
-한국일보 M+ 편집위원
-중구발전전략기획단/부동산평가위원회 위원/계약심의위원
-대구교통방송 시사광장(매주 수) 코너 고정 출연
-TCN 부동산 와이드 정기 출연
-미분양아파트 공동구매 운동본부 본부장
-(주) 대구부동산경제연구원 원장 및 부동산 써브 대구경북 본부장
-전 도시재생 문화재단 이사
-전 영남일보 교육인재개발원 전문위원
-현 한길부동산리서치 대구부동산 닷컴 대표
-현 청소년 경찰학교 운영위원(사무국장)
-새마을 운동 중구 협의회 이사
-(재) 맑고 향기롭게(법정스님) 대구 운영위원
-현 한국부동산신문 상임고문 및 대구경북 취재 본부장
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