며칠 전 후배가 연락이 와서 집을 구입하고 싶은데 좀 도와달라고하는 것이 아닌가, 당연히 시간을 내서 후배가 원하는 아파트단지 조사를 하러 갔었다.
급매물 3개를조사했는데 첫번째 집은 로얄층이고 내부구조도 4-bay 판상형구조로 좋고 남향에 앞이 트여있으면서 큰나무들이 보여서 시원함을 주었고 조용해서 정숙성까지 확보가 되는 가장 좋은 물건이었고 역시 세 물건 중 가장 높았다.
두번째 물건 역시 층, 내부구조는좋았고 향은 서남향이지만 잎이 트여있는 것을 넘어 골프장 조망이 너무나 멋지게 펼쳐져 있어서 정남향은 아니지만 멋진 골프장 조망권을 감안하면 오히려첫번째 물건보다 더 좋다 싶었는데 매매가격은 첫번째 물건보다2천만 원이 더 낮아서 이상하다고 생각하는순간 엄청난 소음에 깜짝 놀라서 보니 바로 아래 지하철과 기차가 지나가는 것이 아닌가
너무나 좋은 환상적인 조망권을 가지고 있음에도 소음 때문에가치가 낮아진 전형적인 경우였다.
세번째 물건은 가격은 두번째 물건보다도 3천만 원이 더 낮지만 향이 동향으로 어둡고 내부구조도 상대적으로 불편하며 조망도 다소 답답함이 느껴져서 가격이낮음에도 망설여졌다.
가격은 높지만 모든 부분에서 우수한 특히 정숙성에서 우수한첫번째 물건을 추천해 주었다.
두번째 물건은 너무나 우수한 환상적인 조망권을 가졌음에도기차길 소음 때문에 추천을 해줄 수가 없었다.
소득수준이 높아지면서 조망권의 가치가 높아진 것은 사실이지만조망권의 가치가 제대로 평가 받으려면 아파트의 가치를 결정하는 다른 요소들이 먼저 충족이 된 후에야 조망권의 가치는 높게 평가 받을 수 있다.
아파트의 가치를 결정하는 데에는 4가지 요소가 있는데 역세권, 버스정류장 등 교통요소와 학교, 학원 등 교육요소, 브랜드, 세대수, 입주년도 등 단지요소 그리고 동, 층, 향, 내부구조, 일조권, 정숙성, 쾌적성 등 생활요소까지 이 4가지 기본요소가 있고 여기에 강남, 목동, 분당 등 지역브랜드와 조망권 등이 추가요소가 있다.
기본요소 4가지는아파트 가격을 결정하는 중요한 요소들로 충족이 안될 경우 아파트 가치하락에 결정적인 영향을 미치게 되는 반면, 추가요소 2가지는 있으면 득이 되지만 충족되지 않더라도 가치하락에 큰 영향을 주지는 않는다.
조망권이 나오면 당연히 좋은 것이지만 조망권이 안 나온다고해서 선호도가 낮아지고 매수자가 선택을 안 하지는 않는다는 것이다.
매매가격이 높은 단지일수록 4가지 기본요소와 2가지 추가요소가 많이 충족이 되는 단지라 할 수있다.
여기서 조망권은 추가요소로 있으면 좋고 가치가 플러스 되지만굳이 없다고 해서 가치하락이 되는 것은 아니기에 적어도 4가지 기본요소들이 최대한 충족된 후 조망권이확보되는 단지는 날개를 달았다고 할 수 있지만 반대로 조망권만 확보되고 다른 기본요소들이 충족되지 못하는 단지는 기대이상의 가치를 하기는 어렵다.
물론 정도의 차이는 있어서 소음의 경우 자동차가 다니는감당할 수 있는 범위 내에서의 생활소음 정도라면 강, 산, 골프장등 우수한 조망권이 확보된다면 당연히 조망권을 선택해야 하지만 생활을 하기 힘들 정도의 소음이 발생하거나 일조권이 안 나온다면 조망권보다는 정숙성이나일조권을 선택하는 것이 더 좋을 것이다.
모든 요소들이 다 충족이 되면 당연히 좋지만 그만큼 가격이비쌀 수 밖에 없는 것이 시장경제의 원리고 이런 요소들에 따라 각 단지별 매매가격이 다 형성이 되어 있기에 각자의 자금에 맞춰서 자신이 중요하고필요하다고 생각하는 요소들의 우선순위로 정해서 판단하는 것이 최선의 선택이 될 것이다.
감사합니다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1
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