가을 서울. 수도권부동산시장의 움직임이 활발해 지고 있다.
최경환 부총리 출범 후7월에는 대출규제 완화가 중심이 된 한 7.24부동산대책,8월에는 0.25%P 금리인하, 9월에는 재건축허용연한 축소와 안전진단 완화 등 재건축 규제완화가 중심이 된 9.1부동산대책이 연이어 발표되면서 부동산투자심리가살아나고 있다.
9.1대책이 재건축규제완화에 크게 초점이 맞춰져 있는데 재건축규제완화와 더불어 청약제도도 많은 변화가 있어서 바뀌는 청약제도에 맞는 새로운 청약전략이 필요한 상황이다.
우선 변경되는 청약제도를 살펴보면 우선 청약 1순위 요건이 가입 후 2년에서 1년으로완화가 되고, 85㎡ 이하 민영주택 가점제는 내년 1월부터시장.군수.구청장이 공급물량의 40%이내 자율적으로 운영이 될 예정이며, 민영주택 가점제에서 2주택이상 보유자에게 부과되는 5~10점 감점제도도 폐지될 예정이다.
또한 그린벨트 해제 공공택지의 경우 공공주택은 전매제한기간이 8년에서 6년, 거주의무기간은 5년에서 3년으로 완화가 되고 민간주택의 전매제한은 5년에서 3년으로 완화가 되고
마지막으로 현재 청약저축,청약예금, 청약부금, 청약종합저축 4종으로 되어있는 청약통장이 청약종합저축으로 일원화가 될 예정이다.
이렇게 청약제도가 변경되면 1순위자 수가 늘어나는 것뿐만 아니라 새로운 통장 가입해서 다시 1순위가될 때까지 대기기간이 줄어들어 청약 당첨 후 다시 1순위가 되는 부담이 줄어들기 때문에 보다 많은 분들이쉽게 청약에 나설 수 있을 것이다.
신도시 건설의 근거가 되었던 택지개발촉진법이 폐지가 될예정이기 때문에 대규모 공공신도시 개발시대의 종말이 다가왔고 이렇게 되면 더 이상 대규모 택지지구 신도시 공급이 없기에 위례신도시, 하남미사강변도시, 동탄2신도시등 현재 진행중인 신도시가 마지막이고 더 기다려도 새로운 신도시개발은 없기에 희소가치는 높아지고 막연히 기다리는 대기수요도 많이 줄어들어 보다많은 실수요자, 투자자들이 적극적으로 청약시장의 문을 두드릴 것으로 예상된다.
민영주택 가점제가 사실상 유명무실해지면서 그 동안 청약시장진입이 제한되었던 유주택자들의 유입은 늘어나고, 무주택자 역시 기다린다고 유리한 것은 없기에 막연한기다림보다는 적극적으로 청약에 나설 가능성이 높으며, 기다려도 더 좋은 신도시 물량이 이제는 나오지않기 때문에 청약대기수요가 줄어들면서 많은 분들이 적극적으로 청약에 나설 것으로 예상이 되기에 청약시장은 더욱 활발해지고 인기지역 청약경쟁률은더 높아질 것으로 예상이 된다.
이렇게 되면 청약전략 변경이 불가피해 진다.
청약당첨이 되면 좋고 안되어도 아쉬울 것이 없는 투자목적이강한 분들이라면 분양권전매 대기수요가 많은 인기지역 단지 예를 들어 위례신도시 A2-3블럭, 내곡 2,6블럭 등 인기지역 단지 위주로 청약전략을 세우는 것이좋다.
또한 입주하거나 전세로 돌리는 것이 아니라 오직 분양권전매가목적이라면 프리미엄을 주고 분양권을 구입하는 분들은 대부분 좋은 동, 층, 라인, 내부구조를 많이 따지기 때문에 청약 시 내부구조는 판상형 4Bay 구조로 선택하고 당첨 후 동, 층, 라인을 감안해서 현장부동산을 통해서 전매가능여부를 한번 더 체크한 후 계약여부를 최종 판단하는 것이 좋겠다.
내집마련이 필요하거나 현재 거주하는 집에서 갈아타기 위하여분양이 꼭 필요한 분들이라면 인기지역의 당첨확률은 예전보다 더 낮아질 가능성이 높기 때문에 아주 좋은 특정 한 두 단지만 기다리기 보다는 청약후보단지 수를 더 늘린 후 순차적으로 청약을 해보는 것이 좋다.
마지막으로 당첨 후 계약금만 내고 프리미엄을 받고 분양권전매를 하면 적은 자금으로 높은 수익을 올릴 수 있어서 청약을 쉽게 생각하는 분들이 많지만 예상과 다르게 분양권 전매가 잘 안 될 경우에는 상당히어려운 상황이 될 수도 있기에 반드시 상황에 따라서 입주를 하거나 전세를 줄 수 있을 정도의 보수적인 자금계획은 세운 후 청약을 하는 것이 좋겠다.
김인만 부동산연구소http://cafe.naver.com/atou1
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