- 지방 대세는 2017~2020년까지 이어진다 -
2001년부터 강남권 대세가 시작되어 2001~2002년 강남권재건축(소형아파트), 2003~2007년 강남권중대형 그들만의 잔치를 벌렸고 강남권 대세에 편승하지 못한 서울 노원구.도봉구.강북구 등 강북권 집값은 2006년 하반기~2008년 상반기까지 틈새시장을 하며 상승하였다.
2007년도에 강남권 집값이 정점을 이루었으며 2007년 하반기부터 2011년까지는 지방 부산.경남 소형아파트가 크게 뛰었다.
그러나 진정한 지방 대세는 2011년부터 시작되었는데 2011년은 지방 집값 20년만에 최고 상승률을 기록하는 등 지방 대세 상승의 신호탄을 보인 한해였다.
2011년부터는 2000년대 집값 상승에 있어서 가장 소외된 대구.울산.광주 등 집값이 크게 뛴 점이 특이한 현상이다.
그래서 진정한 지방 대세는 대구.울산.광주 등 집값이 크게 뛴 2011년부터 시작된게 아닌가 한다.
항간에서는 2007년 하반기~2011년까지 부산.경남 소형아파트 가격 상승이 끝나자 이제 서울 집값이 오를 차례라고 하는데 이는 진정한 지방 소외지역 대구.울산.광주 등 집값 상승을 배제한 잘못된 견해가 아닌가 한다.
2010년대는 누가 뭐래도 지방이 대세인 시대이며 지방 대세는 2000년대에 가장 소외된 대구.울산.광주가 이끌고 부산.대전 등이 그뒤를 따라오고 있다.
그래서 2010년대 지방 대세 흐름을 파악하기 위해서는 대구.울산.광주 집값 상승에 주안점을 둬야하지 않은가 한다.
필자는 2001년부터 서울 집값 상승이 시작되어 2007~2010년까지 대세 상승했듯이 2011년 지방 집값 20년만에 최고 상승률을 시발점으로 하여 2017~2020년까지 지방 대세가 이어져야 한다고 생각하고 있다.
요약하자면 2000년대가 서울 집값 대세 상승 시대라면 2010년대는 지방 집값 대세 상승 시대이다.
지난 3년간 전국 집값 상승률을 보면 대구의 주택 가격이 25% 이상 올라(특히 달서구와 달성군은 30%가 넘는 큰 상승폭을 보였다) 1위를 차지하였다.
2013년 9월~2014년 9월 지난 1년간 주요도시 집값 상승률을 보면 대구가 9%로 1위, 울산이 3.12%로 2위, 광주가 2.81%로 3위를 차지하였고 부산 1.32%, 인천 0.89%, 대전 0.86%, 서울이 0.55%로 그 뒤를 잇고 있다.
지난 1년간 집값 상승률을 보면 2000년대 집값 상승에서 가장 소외된 대구.울산.광주가 가장 높이 뛰고 있다.
2000년대에 서울 집값이 대세 상승할때 서울 인근 인천은 서울 집값 상승에 편승한 측면이 있으며 부산과 대전 집값 상승은 이명박정부때 지방 산업단지 부활과 세종시 건설 등이란 재료로 선반영되었기 때문에 2011년 이전까지 가장 소외된 대구.울산.광주가 2011년부터 저평가라는 재료와 함께 가장 크게 뛰는게 아닌가 한다.
결국은 부동산도 돌고돌고, 집값 상승도 돌고돌고하는 과정에서 나타나는 현상이 아닌가 한다. 지역별 시차만 있을뿐 결국에는 전국 모든 집값이 레벨업되는 과정이라고 할 수 있다.
2010년대에 들어와서 지방 집값이 크게 뛰는 이유로는 저평가란 재료와 함께 서울 집값이 약세를 보이니 상대적으로 시장의 눈길을 받는 측면이 있다.
일각에서는 9.1 부동산대책 이후 서울 집값이 올라가니 지방 대세가 끝났다고 하는데 이는 잘못된 견해가 아닌가 한다.
서울 부동산의 경우 2010년대 지방 대세를 인정한채 2017년 정도까지의 경기연착륙 과정에서 낙폭과대에 따른 반등 장세를 펼칠 것으로 보인다.
요약하자면 2010년대는 지방이 대세이고 서울은 낙폭과대에 따른 반등 장세를 펼칠뿐이다.
2010년대에 들어와서 또 지방 대세가 탄력을 받는 것는 정부 정책과 지방 대구.울산.광주.부산광역시 정책은 동조화 현상을 보이지만 정부와 서울은 엇박자 정책이라 서울 부동산 가격 상승에는 한계가 있는게 아닌가 한다.
서울 도시개발과 집값 상승은 서울시와 정부 정책이 동조화 현상을 이룰때 크게 활성화, 상승할 것으로 전망된다.
그리고 서울과 서울 인근지역의 경우에는 2010년대는 도시는 도심에서 외곽지로 뻗어나가는 신도시 시대라 위례.판교.광교.동탄 등 수도권2기 신도시만 각광을 받을뿐 서울 도심 부동산은 2020년대 도시는 외곽지에서 도심으로라는 시대를 맞아 재건축.재개발.뉴타운 등 도시개발사업이 활발히 이루어질때 비로소 각광을 받지않을까 한다.
이러한 연유로 2010년대에는 서울 집값이 크게 탄력을 받지 못하므로 상대적으로 지방 집값이 크게 뛰고 있는 측면이 있다.
2010년대 지방 집값은 수십년동안 서울 집값 상승에 가려 힘을 발휘하지 못했기 때문에 더욱더 탄력을 받아 수십년만에 한풀이 장세를 펼치고 있는게 아닌가 한다.
2010년대 지방 집값이 상승함에 있어서 그동안 가장 소외된 대구.울산.광주 집값이 가장 크게 뛰고 있다.
인플레, 지방화 시대, 지방 산업단지 부활, 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설, 지방 창조경제타운 조성과 창조경제혁신센터 설치, 저평가 등 재료를 안고 2010년대에 지방 부동산이 대세 상승하고 있다.
지방 대세는 2011년부터 2017~2020년도까지 이어질 것으로 보이며 2011년부터의 지방 대세 그 선두에 대구.경북.울산.광주가 나서고 있고 부산.경남.대전이 그 뒤를 따라오고 있다.
2011년부터 대구.경북.울산.광주 소형아파트 대세 상승이 시작되었고 2013년부터는 이들 지역의 중대형아파트가 크게 상승하고 있다.
전국 부동산시장의 흐름을 보면 2011~2015년까지 5년동안은 소형아파트가, 2013~2017년까지 5년동안은 중대형아파트가 대세 상승할 것으로 보인다.
향후 2017~2020년까지 저평가 지방 중대형아파트와 2007년 이후 낙폭이 심한 서울 중대형아파트가 대세 상승, 반등할 것으로 전망된다.
이주호 칼럼니스트
한양대학교 도시공학과 졸업
건국대 행정대학원 부동산관리자과정 수료
토지공사,SK건설 근무,엔지니어링사 기술고문
다음카페 부동산 컬럼니스트, 중앙일보조인스랜드.스피드뱅크 고수
대학 부동산아카데미 강의
재테크맨 이주호
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