- 부동산이 앞장서고 주식이 따라오고 -
우리나라 주식시장과 부동산시장이 본격적으로 살아나기 시작한 때는 1980년대인데 1980년대 중반부터 3저 경기(저유가,저금리, 저원화가치)를 만나 대미 자동차.전자제품 수출이 활발해지자 1985년 하반기~1989년 초까지 종합주가지수(오늘날 코스피지수)가 120 포인트대에서 1000 포인트까지 무려 8배나 상승하는 등 실물 경제가 호조를 이루었다.
실물경제가 좋아지니 즉 코스피지수가 대세상승하니 이어 1987년 하반기부터 부동산시장도 살아나 1991년 초까지 사상 유래없는 부동산시장 호황기를 맞았다.
이때 주식시장과 부동산시장은 정확히 2년 시차를 두고 움직였는데 주식시장이 살아나면 2년뒤에 부동산시장이 살아나고 주식시장이 꺾이면 2년뒤에 부동산시장도 꺾였다.
1990년대에 들어와서 우리나라 실물경제는 반도체 수출 호황으로 반도체 특수를 맞았는데 이로인하여 1992년 하반기~1994년까지 코스피가 500 아래에서 1000까지 2배 정도 상승하였고 특히 반도체관련주 삼성전자(주)이 1993~1995년 3년동안 6배 정도 상승하였다.
1992년 하반기부터 주식시장이 살아나니 그로부터 2년뒤엔 부동산시장도 살아나 이때도 주식시장과 부동산시장은 2년 시차를 두고 움직였다.
요약하자면 1992년 하반기~1994년은 주식시장 대세, 1994년 하반기~1996년은 부동산시장이 대세인 시대였다.
1980년대와 1990년대의 부동산시장은 수출과 가까운 주식시장이 살아나니 그로부터 2년뒤에 부동산시장이 살아난 결과가 나왔다.
2000년대는 2000년대 중반부터 2007년까지 대중 특수로 인하여 조선.철강 등 재래산업 수출 호황을 맞으니 이때에는 주식시장과 부동산시장이 1980~1990년대와 달리 동반상승하였다.
2005~2007년까지 코스피가 1000 전후에서 2000을 돌파하였고 부동산시장은 서울 강남권 특히 버블세븐지역의 폭등이 있었다.
2008년엔 미국발 금융쇼크로 주식과 부동산이 동시에 폭락하였다.
2008년 말 정부의 경기부양책에 따라 2011년까지 코스피가 1000 아래에서 2000을 회복하였는데 주식시장에선 종전 주도주 현대중공업(주)의 반등이 있었고 현대자동차(주)의 폭등이 있었다. 이 기간에 부동산시장에선 종전 주도 부동산 버블세븐지역 중 대표 지역인 강남구의 반등이 있었고 부산.경남 소형아파트의 폭등이 있었다.
1980~2000년대까지는 주식시장이 앞장서면 2년 시차를 두고 부동산시장이 따라오거나 부동산시장이 동반 상승하곤했는데 금반 7.24 부동산대책 이후에는 이러한 현상이 나타나지 않고 내수를 대표하는 부동산시장이 주식시장보다 먼저 치고 올라오는게 한가지 특이한 현상이다.
사실 주식시장은 수출과 가깝고 부동산시장은 내수와 가까운데 수출환경이 좋지않은 상태에서 내수를 대표하는 부동산으로 경기를 살리기 때문에 이러한 현상이 나오는게 아닌가 한다.
7.24 부동산대책 이후 부동산시장은 LTV·DTI 완화후 8~9월 가계대출 11조원 급증하고 정부의 연이은 부동산 활성화 대책 발표의 효과로 주택시장 회복에 대한 기대감이 석 달 연속 상승세를 이어간 것으로 조사됐다.
주택산업연구원은 한국주택협회와 대한주택건설협회 소속 회원사 500여 곳을 대상으로 10월 주택경기실사지수를 조사한 결과 157.6으로 지난달보다 23.0포인트 상승했다고 밝혔다.
또 2013년 9월 대비 2014년 9월 현재 전국 주택거래 50% 급증, 9월 강남3구 141% 껑충, 강북에서도 68.9% 늘어 부동산시장의 회복세가 뚜렸하다.
그러나 주식시장에선 코스피지수가 7월에 큰 불기둥을 그려 코스피 2000을 상회했지만 9~10월엔 뒤로 밀려 코스피 2000을 하회하는 등 부동산시장과 달리 주식시장의 성적표는 썩 좋지않은 편이다.
이번에 경기부양에 올인 한 정부는 한국은행 금융통화위원회가 기준 금리를 역대 최저 수준인 2%로 낮추자 반색하고 있다.
기준금리 인하가 미약한 경기회복의 불씨를 살리는 데 도움이 될 것으로 전망하고 있다. 이로인하여 실물경기 회복도 탄력을 받을 것으로 예상되어 주식시장도 곧 살아날 것으로 보인다.
수출환경이 안좋은 상태에서 실물 경기는 내수를 대표하는 부동산경기로 살릴 수 밖에 없는데 수출경기가 안좋은 상태에서 부동산경기를 살리는데는 한계가 있는게 아닌가 한다.
2010년대에 들어와서 지방 부동산시장은 서울.수도권 부동산시장과 별도로, 독자적으로 움직이고 있지만 서울.수도권 부동산의 경우 2000년대에 워낙 폭등한지라 2000년대와 같은 폭등은 기대할 수가 없고 경기의 급격한 하강을 방지하기 위한 경기연착륙 시대라 2~3년 정도는 경기가 살아나지않을까 예상해 본다.
부동산경기가 살아나면 2007년 정점 이후 그동안 낙폭이 심한 강남권과 고층, 고가 중대형아파트 그리고 대구.울산.광주 등 저평가 중대형아파트 위주로 살아나는 부동산시장을 전망해 본다.
이번에 경기가 살아나면 과거 전례에서 보듯이 2~3년 정도는 경기가 유지되지 않을까 하며 시기적으론 2016~2017년까지는 부동산경기가 살아나지않을까 한다.
과거에는 주식시장이 부동산시장을 이끌었지만 수출환경이 워낙 안좋은 작금에서는 내수를 대표하는 부동산시장이 실물경제를 이끌고 주식시장이 따라오는 형국이 전개될 것으로 보인다.
이주호 칼럼니스트
한양대학교 도시공학과 졸업
건국대 행정대학원 부동산관리자과정 수료
토지공사,SK건설 근무,엔지니어링사 기술고문
다음카페 부동산 컬럼니스트, 중앙일보조인스랜드.스피드뱅크 고수
대학 부동산아카데미 강의
재테크맨 이주호
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