최근 지방뿐만 아니라 수도권에서도 일부 아파트의 경우 낙찰가율이 100%가 넘고 있다. 작년 이 맘 때와는 사뭇 다른 분위기다. 낙찰가율이 상승하면서 경매입찰자의 고민도 한층 깊어지고 있다.
최근 어느 회원님의 고민이다.
“3개월 동안 7번 입찰했습니다. 2번은 변경되었고, 1번은 취하되었으며, 4번은 패찰했습니다. 패찰 할 때마다 조금씩 입찰가를 올려 썼는데 낙찰가도 조금씩 상승하더라구요. 돌이켜 보면 첫 번째 패찰 했을 때 지금 생각하는 입찰가를 적었더라면 분명 낙찰이 되었을거에요. 패찰했던 물건은 벌써 2천만원 상승한 상황이구요. 지금이라도 높게 써서 낙찰 받는 것이 좋을까요?”
실거주 목적으로 경매를 하든, 재테크 목적으로 경매를 하든 최근 경매법정을 찾은 사람들은 한 번 쯤 고민해 본 내용일 것이다.
언론에서도 ‘고가 낙찰 속출’이라는 자극적 글로 경매 시장의 분위기를 띄우는데 일조를 하고 있다.
여기서 고가낙찰의 기준부터 정리할 필요가 있다.
언론에서는 감정가 대비 낙찰가가 100% 넘어가면 모두 고가낙찰이라고 한다. 기사의 근거가 되는 데이터를 경매정보지 회사에서 받는데, 경매정보지 회사에서 관리하는 데이터가 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가)이기 때문이다.
경매를 하는 이유 중에 하나가 시세보다 저렴하게 부동산을 매수하는 것인데, 고가로 낙찰을 받으면 경매의 메리트가 사라지고 그 만큼 경매 시장이 과열되었다는 반증이기 때문에 기사로서는 훌륭한 재료가 된다.
그렇지만 투자자 입장에서는 다른 시각으로 접근해야 한다.
‘감정가 대비 낙찰가’가 120%라고 하더라도 ‘매매가 대비 낙찰가’가 90%라면 고가낙찰이라고 할 수 없는 반면, ‘감정가 대비 낙찰가’가 90%라고 하더라도 ‘매매가 대비 낙찰가’가 100%라면 고가 낙찰인 것이다.
예를 들어,
A 지역에 경매로 나온 아파트 감정가가 2억원인데, 이 아파트의 거래가격이 2억 2천만 원이라고 하자. 만약 감정가와 동일한 2억원에 낙찰 받았다면 비록 ‘감정가 대비 낙찰가’는 100%(낙찰가 2억원/감정가 2억원)이지만 ‘매매가 대비 낙찰가’는 90.9%(낙찰가 2억원/매매가 2억2천만원)가 된다. 즉 이 아파트는 시세보다 2천만 원 저렴하게 매수를 했기 때문에 고가 낙찰로 판단하기에는 무리가 있다는 의미다.
따라서 지금처럼 경매 낙찰가율이 상승하는 시점에서는 임장시 ‘매매가(=거래가격)’를 정확하게 확인하는 것이 중요하다. 경매 낙찰가율이 상승한다면 부동산 회복기 시장에서는 부동산 거래량도 증가할 것이고 매도인과 매수인 간의 가격 줄다리기가 시작되면서 ‘호가’와 ‘거래가’의 차이도 발생하기 때문이다.
‘호가’는 기대치가 반영된 매도인의 매매희망가를 의미하는데, 이는 매도인마다 매매가에 대한 주관적인 기대치에 따라 다르고 시장 상황에 따라 증감모습이 확연히 나타나는 반면 ‘거래가’는 부동산 시장의 시그널을 보면서 매수인들이 움직이고 그에 따라 거래가격이 결정되어 ‘호가’에 비해 보수적으로 나타난다.
여기서 또 다른 고민이 생긴다.
‘그럼 입찰가를 산정할 때 ‘거래가’를 기준으로 산정할 것인지, 아니면 ‘호가’를 기준으로 산정할 것인지.’
리스크를 최소화하기 위해서는 ‘최근 평균 거래가’를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직하다. 다만 몇 가지 고려해야 할 요소가 있다. 이 중 두 가지 정도 말한다면,
첫 번째로 ‘호가’가 형성된 시기이다. ‘호가’가 최근까지도 계속해서 상승하고 있고, 매물은 없으며 매수 대기자가 있는 지역이라면 입찰 최대가를 ‘호가’ 기준으로 하는 것이 더 낫다. 이런 지역의 경우 거래가 기준의 입찰가는 패찰 할 가능성이 매우 높기 때문이다.
두 번째로 최근 거래된 시기가 3개월 이상인 경우에는 최근 평균 거래가를 입찰 최대 기준가로 하고 보수적으로 입찰하는 것이 바람직하다. 이는 매도인의 ‘호가’와 매수인의 ‘거래 예상 가격’의 차이로 조만간 호가가 조정될 가능성이 높은데, 이를 무시하고 ‘호가’를 기준으로 입찰가를 산정해서 낙찰 받으면 시간이 지나 낙찰가 이하로 거래가 될 가능성이 있기 때문이다.
‘최근 평균 거래가’든, ‘호가’든 무엇을 기준으로 입찰가를 산정할지도 중요하지만, 자신이 결정한 입찰가로 낙찰 받았을 때 본인이 계획한 매도시점에서 수익이 날 것인지에 대한 판단을 꼼꼼하게 하지 않으면 안된다. 부동산은 들어갈 때가 아닌 빠져 나올 때 승부가 나는 게임이기 때문이다. 결과에 대한 자신이 없다면 무리해서 입찰하는 것보다 자신 있는 물건을 입찰하는 것이 경험상 백번 낫다.
이 말이 무슨 의미인지 이해하기가 쉽지 않겠지만 초보자일수록 보이지 않는 결과에 대한 승부보다는 보이는 승부에 최선을 다해라. 그것이 시행착오를 최소화하고 만족할 만한 수익을 얻는 지름길일 것이다.
오은석, 북극성부동산재테크 대표
- 북극성 대표(http://cafe.daum.net/PolarisAuction)
- 닥터아파트, 중앙일보, 매경, 한경 등 칼럼니스트
- 중앙일보, 매경 등 상담 및 자문위원
- KBS, MBN, RTN 등 패널
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