| 2014.1.28. 전문개정된 공인중개사법이 2014.7.29.부터 시행되었다. 작년부터 명칭을 두고 공인중개사법이 돼 주기를 간절히 소원 했었는데 이제야 그 꿈이 이뤄진 것이다. 앞으로 공인중개사들은 모름지기 국민자격사로서의 대우를 받게 된 것이다.
이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다. 따라서 부동산에 관한 알선. 컨설팅. 경매대행. 법으로 정한 중개 업무에는 공인중개사만이 자격이 있게 됐다.
종전에는 공인중개사 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률이었으나 공인중개사법으로 개칭되었고, 부동산거래신고에 관한 법률은 따로 제정되었다. 공인중개사도 이제는 변호사, 공인회계사, 세무사. 법무사처럼 전문자격사로서 같은 반열에 서게 되었다.
위상이 올라간 대신 처벌규정도 47가지나 된다. 이제 공인중개사는 법의 규정에 따라 국민의 부동산을 중개하는 온전한 지위를 취득하게 된 것이고, 재산을 지킬 의무를 부담하게 된 것이다. 따라서 자신의 이익을 위하여 품위에 어긋나는 일체의 행위도 할 수 없게 됐다.
중개업을 등록한 자를 개업공인중개사라 해서 등록이 안 된 공인중개사와 구별했으며, 등록이 안 된 공인중개사가 영업행위를 하게 되면 처벌을 받게 된다. 소속 공인중개사 제도와 중개보조원에 대한 실무교육이 강화되고, 간판이 정비되고, 각 업소유리창에 붙어 있는 매물장이 없어진다.
공인중개사의 업무는
1. 토지2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물3. 그 외 대통령령이 정하는 재산권 및 물건을 중개하거나 알선하고, 평가 또는 컨설팅하는 일이다. 능력이 우선이기 때문에 실력이 있는 자격자들은 돈을 벌게 될 것이고, 능력이 부족한 사람은 도태 될 것이다.
공인중개사는 다음과 같은 결격사유가 있는 사람은 개설등록을 할 수 없다.
1. 미성년자
2. 금치산자 또는 한정치산자
3. 파산선고를 받고 복권되지 아니한 자
4. 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료(집행이 종료된 것으로 보는 경우를 포함한다)되거나 집행이 면제된 날부터 3년이 경과되지 아니한 자
5. 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자
6. 공인중개사의 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자
7. 공인중개사의 자격이 정지된 자로서 자격정지기간 중에 있는 자
8. 이 법을 위반하여 300만 원 이상의 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자
9. 사원 또는 임원 중 제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자가 있는 법인
②제1항제1호 내지 제11호의 어느 하나에 해당하는 자는 소속공인중개사 또는 중개보조원이 될 수 없다.
③ 등록관청은 개업공인중개사· 소속공인중개사· 중개보조원 및 개업공인중개사인 법인의 사원· 임원(이하 "개업공인중개사 등"이라 한다)이 제1항제1호부터 제11호까지의 어느 하나에 해당하는지 여부를 확인하기 위하여 관계 기관에 조회할 수 있다.
소소공인중개사나 중개보조원의 고의. 과실로 의뢰인이 손해를 입게 되면 개업공인중개사가 책임을 지게 되므로 인원 선별에 각별히 조심해야 하고, 2인 이상 사업장은 4대 보험 혜택을 볼 수 있기 때문에 운영에도 묘미를 기해야 한다.
개업공인중개사는 허위 광고물을 게재해서도 안 되고, 같은 업종의 업자들에게도 각별한 예의를 갖추어야 한다. 간판은 규격이 없다. 그러나 업소 명칭과 대표자 성명을 기재해야 한다. 그 외 표시광고는 사무소 소재지, 연락처를 기재해야 하고, 등록번호는 개인정보 보호상 명시하지 않아도 된다.
뭐니 뭐니 해도 공인중개사의 실력은 중개대상물 확인. 설명에서 나타난다. 이제는 다가구를 중개하면서도 기존세입자의 인원 및 보증금의 액수까지 파악하여 설명서에 기재해야 하고, 이를 태만히 하여 세입자에게 손해를 끼치면 금액을 배상해야 한다.
중개수수료라는 용어가 중개보수로 바뀌었다. 그동안 시. 도 조례에 따라 보수를 받았으나 앞으로는 공인중개사법 시행령에 일괄규정 된다. 또한 보수는 당사자 간에 특별한 약정이 없으면 잔금지급시기에 받게 돼있다. 중개를 의뢰받은 계약서 등 서류는 5년간 보존해야 한다.
중개 잘못으로 의뢰인에게 손해를 끼쳤을 때에는 손해를 배상해야 하는데 등록 전에 업무보증을 하기 때문에 1차적으로 공제금액에서 처리되고, 나머지 부분이 있을 때에는 민법 제750조의 규정에 따라 손해배상 책임을 져야 한다. 갈수록 공인중개사들의 실력이 향상되어 손해배상 사고가 줄어들고 있다. 2012년에는 180억이었으나, 2013년 들어 100억으로 줄어들었다.
뭐니 뭐니 해도 공인중개사의 실력은 권리분석에서 나타난다. 그 다음 법률상, 사실상 물건상황을 잘 판단하여 중개대상물 확인설명서를 잘 작성해야 한다. 사고의 원인 대부분은 확인설명서를 가볍게 작성한 잘못이리라. 신규 등록을 할 때에는 일반사업자로 할 것인지, 간이 사업자로 할 것인지도 잘 판단해야 한다.
이제 공인중개사는 한 차원 높은 자격사로서 성실하고, 진실이 통하는 부동산 사회의 길잡이가 될 의무가 있다. 요즘 같은 불경기에 업소운영에 타격이 크시리라. 개업공인중개사나 중개보조원이나 정장차림이 원칙이고, 사무실 정비에 최선을 다해야 할 것이다. 공인중개사 여러분들께서는 국민들의 재산을 지켜주는 문지기임을 잊지 말자.
윤정웅교수
[세인종합법률사무소 사무국장]
現,수원대학교사회교육원 교수
現,세인종합법률사무소 사무국장
조인스랜드고수칼럼리스트
부동산학과 노하우 특강,10회 공인중개사
21세기부동산힐링캠프(부동산카페)대표. http://cafe.daum.net/2624796 |
