부동산 취득시 부담하는 세금은?
토지, 건물 등의 부동산을 양도하는 경우에는 양도자는 양도소득세를 양수자는 취득세를 부담하여야 한다. 대부분의 납세자들은 부동산 매매시 양도소득세 절세방법에만 관심을 기울이고 취득세, 인지세 등의 취득에 관한 세금에는 신경을 쓰지 않는 경우가 많다. 부동산 매매시 일반적으로 양도소득세보다는 취득세가 더 많이 부과되는데 이 때문에 실제 부동산 매매시 거래가 취소되거나 다운계약서 등을 쓰는 사례 등이 빈번하게 일어나고 있다.
부동산 취득시 부담하여야 하는 세금에는 취득세, 인지세 등이 있다.
취득세
1. 취득세란
취득세는 취득세 과세대상의 취득사실에 대해 부과하는 지방세에 해당한다. 취득세 과세대상이란 부동산, 차량, 기계장비, 항공기, 선박, 입목, 광업권, 어업권, 골프회원권, 승마회원권, 콘도미니엄 회원권, 종합체육시설 이용회원권 또는 요트회원권이며, 취득이라 함은 매매, 교환, 상속, 증여, 기부, 법인에 대한 현물출자, 건축 등 모든 취득을 말한다. 따라서 무상으로 부동산을 이전해도 취득세가 부과된다.
2. 취득세 과세표준
과세표준은 세금의 크기를 결정하는 것으로 이를 객관적으로 정하는 것이 중요하다. 따라서 세법은 다음과 같은 구분에 따라서 과세표준을 규정하고 있다.
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구분
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과세표준
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적용 례
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개인간의 유상거래의 경우
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취득 당시의 거래가액(취득자가 신고한 가액)
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·유상매매
·분양
·경매
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무상이전 또는 시가표준액보다 적은 경우
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시가표준액(기준시가)
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·상속
·증여
·기부 등
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객관적인 금액이 별도로 확인되는 경우
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사실상의 취득가액(객관적인 장부 등에 확인되는 가액)
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·국가 등과의 거래
·수입에 위한 취득
·판결문에사 정하는 방법에 따른 취득
·법인장부에 의해 검증된 취득
·공매 등
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3. 시가표준액
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구분
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산정방법
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건물
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주택
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개별(공동)주택의 공시가격
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주택 이외
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지방자치단체의 장이 결정한 가액
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토지
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개별공시지가
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4. 취득세 세율
2013년 8월 28일 부동산대책으로 주택에 대한 취득세 영구적 인하
주택수와 무관하게 2013년 8월 28일 이후 최초로 취득하는 분부터
기존 4% → 6억 이하 : 1%, 6억 초과 ~ 9억 이하 : 2%, 9억원 초과 : 3% 적용
농어촌특별세와 지방교육세
부동산을 취득하면 농어촌특별세와 지방교육세가 추가적으로 부과된다.
① 농어촌특별세
표준세율의 10%, 감면 등의 경우에는 경감된 취득세의 20%가 추가된다.
단, 주택의 경우 전용면적 85㎡이하는 농어촌특별세가 면제된다.
② 지방교육세
(표준세율–2%)를 적용하여 산출한 세액(주택은 1~3%에 50%를 곱한 세액)의 20%를 부과한다.
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취득세율표(주택)
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구분
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취득세
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구)취득세
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지방
교육세
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농특세
[과세]
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농특세
[감면]
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합계
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구)등록세
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1주택자
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6억이하
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85㎡이하
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1.0%
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0.5%
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0.10%
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1.10%
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0.5%
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85㎡초과
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1.0%
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0.5%
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0.10%
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0.20%
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1.30%
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0.5%
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6억초과
~
9억이하
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85㎡이하
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2.0%
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1.0%
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0.20%
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2.20%
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1.0%
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85㎡초과
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2.0%
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1.0%
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0.20%
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0.20%
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2.40%
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1.0%
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9억초과
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85㎡이하
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3.0%
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1.5%
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0.30%
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3.30%
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1.5%
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85㎡초과
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3.0%
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1.5%
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0.30%
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0.20%
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3.50%
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1.5%
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취득세율표(주택 외)
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구분
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취득세
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구)취득세
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지방
교육세
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농특세
[과세]
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농특세
[감면]
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합계
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구)등록세
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상가 등 건축물(주택 외)
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4%
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2%
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0.40%
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0.20%
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4.60%
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2%
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토지
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일반토지
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4.00%
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4.00%
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0.40%
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0.20%
|
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4.60%
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농지(매매)
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3.00%
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3.00%
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0.20%
|
0.20%
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3.40%
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자경농지
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1.50%
|
1.50%
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0.10%
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비과세
|
비과세
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1.60%
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상속
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상속농지
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2.30%
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2.30%
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0.06%
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0.20%
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2.56%
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일반(상속농지외)
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2.80%
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2.80%
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0.16%
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0.20%
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3.16%
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상속외
무상취득(증여)
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비영리사업자
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2.80%
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2.80%
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0.16%
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0.20%
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3.16%
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비영리사업자외
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3.50%
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3.50%
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0.30%
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0.20%
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4.00%
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원시취득(주택신축 등)
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2.80%
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2.80%
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0.16%
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0.20%
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3.16%
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공유물, 합유물 및 총유물의 분할
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2.30%
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2.30%
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0.06%
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0.20%
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2.56%
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신탁재산
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비영리사업자
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2.50%
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2.50%
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0.10%
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0.20%
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2.80%
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비영리사업자외
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3.00%
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3.00%
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0.20%
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0.20%
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3.40%
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5. 신고·납부
부동산을 취득한 날부터 60일[상속으로 인한 경우는 상속개시일이 속하는 달의 말일부터, 실종으로 인한 경우는 실종선고일이 속하는 달의 말일부터 각각 6개월(납세자가 외국에 주소를 둔 경우에는 각각 9개월)] 이내에 그 과세표준에 취득세율을 적용하여 산출한 세액을 신고하고 납부하여야 한다.
다만, 취득일로부터 30일 이내에 등기를 하는 경우 취득세를 50%씩 분납할 수 있다.
취득세 신고·납부 기한을 넘기면 불이행에 대한 가산세로 신고불성실가산세(10%) 및 납부불성실 가산세(1일 1만분의 3)를 추가 부담하여야 한다.
인지세
계약서 등 증서를 작성할 때에는 인지세를 납부하여야 한다.
부동산 취득과 관련하여 매매계약서(분양권 매매계약서 포함)등 증서를 작성하는 경우, 증서의 기재금액별 인지세액에 상당하는 수입인지를 구입하여 증서에 첨부하고 인장 또는 서명으로 소인하면 된다.
부동산 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액별 인지세액
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기재금액
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세액
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기재금액
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세액
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1천만원초과~3천만원이하
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2만원
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1억원초과~10억원이하
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15만원
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3천만원초과~5천만원이하
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4만원
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10억원초과
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35만원
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5천만원초과~1억원이하
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7만원
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주택의 경우 매매계약서상 기재금액이 1억원 이하인 경우에는 인지세가 비과세 된다.
♂ 취득세 절세 점검사항
1. 취득세 절세를 위해서는 취득세 과세대상의 과세표준과 세율을 점검해야 한다.
2. 과세표준은 원칙적으로 실제 거래금액이 되나, 상속이나 증여의 경우에는 시가표준액(기준시가)이 된다.
3. 경매의 경우에는 낙찰가격이 시가표준액(기준시가)에 미달하면 시가표준액으로 과세되는 불리함이 있다. 경매시 법인이 취득하는 것과 개인이 취득하는 것을 비교하여 본인에게 이익이 되는 방법을 선택한다.
4. 취득세 비과세 및 감면 적용 여부를 검토한다.
5. 취득세 중과세 여부를 사전에 점검한다.
