경기도에 사는 박씨는 지난해 7월, 1년 미만으로 보유한 주택을 양도했다. 해당 주택의 실제 양도가액은 3억원이고, 취득가액 및 필요경비는 2억7천5백만원이었다. 박씨는 양도 당시 매수인 김씨와 협의하여 매매계약서를 실제 거래가액인 3억원이 아닌 2억 8천만원으로 작성하고 양도소득세를 전혀 납부하지 않았다. 그러나 김씨는 얼마 전 국세청에서 양도소득세를 납부하라는 과세예고통지서를 받게 되었다.
1. 현행 양도소득세와 취득세 과세 방법
일반적으로 부동산을 양도하는 경우 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 차감한 양도차익이 발생하게 되면 양도소득세를 납부하게 된다. 소득세법에서는 2년 이내의 단기 양도에 대하여 매도인에게 최고 50%의 높은 세율을 적용하고 있으며, 지방세법에서는 취득 당시의 가액에 대하여 매수인에게 취득세를 부과하고 있다.
그러나 일부 매도인의 경우 양도소득세를 탈세하기 위하여 매수인과 협의하여 다운계약서를 작성하는 사례가 있다.
이하에서는 다운계약서가 적발되는 경우 가산세 등의 불이익에 대하여 간단하게 살펴보도록 하자.
2. 다운계약서가 근절되지 않는 이유
부동산을 매매하는 경우 매도인은 양도소득세를 납부하여야 하며, 매수인은 취득세 등을 납부하여야 한다. 양도차익은 양도가액에서 취득가액 및 필요경비를 차감한 것이므로 양도가액이 내려가면 매도인이 부담하는 양도소득세도 줄어들게 된다. 또한 양도가액이 내려가면 매수인이 부담하는 취득세 등도 줄어들게 된다. 이러한 이유로 일부 매도인은 부동산을 매매하는 과정에서 매수인과 협의하여 실제 부동산의 거래가액보다 낮은 가액으로 매매계약서를 작성하는 소위 다운계약서로 양도소득세 및 취득세 등을 탈세하려는 경우가 있다. 해당 부동산의 매매 당시에는 매도인과 매수인이 모두 세금을 탈세할 수 있기에 유혹은 더욱 커지게 마련이다.
3. 다운계약서 적발시 가산세 부과
그러나 보통 매수인이 추후에 해당 부동산을 양도하는 과정에서 문제가 발생한다. 매입할 때는 취득세 등을 탈세했지만, 양도할 때는 취득가액이 실제보다 낮게 적용되어 양도소득세 부담이 늘어나기 때문이다. 이런 경우 당초 매수인은 적극적으로 사실관계를 입증하여 양도소득세를 줄이려고 할 것이며, 이 과정에서 당초 매도인의 양도소득세 탈세가 적발되는 경우가 많이 있다.
위의 사례에서 박씨는 지난해 7월에 빌라를 양도하면서 매매계약서를 실제 거래가액보다 2천만원 낮게 작성하여 양도소득세를 탈세하였다가 1년 후에 국세청에 탈세사실이 적발되었다. 김씨가 당초 다운계약서를 작성하지 않았다면 그 해 9월말까지 양도소득세 1,200만원을 신고 납부했을 것이다. 그러나 다운계약서로 인한 탈세가 적발됨으로 인해 양도소득세 1,500만원에 부당과소신고가산세 및 납부불성실가산세를 추가로 추징당하게 되었다. 물론 해당 양도소득세의 10%에 해당하는 금액을 지방소득세로 납부해야 한다.
결과적으로 김씨는 다운계약서를 작성한 탈세로 인하여 본래 부담할 양도소득세의 1.5배 가까운금액을 추징당하게 되었다.
4. 조세포탈 2년 이하 징역 또는 2배 이하 벌금
이상에서 살펴본 바와 같이 부동산을 양도하면서 다운계약서를 작성한 사실이 적발되면 본래 부담할 양도소득세뿐만 아니라 가산세도 추가로 추징당하여 세금폭탄을 맞을 수 있다.
현행 조세범처벌법에 따르면 사기나 그 밖의 부정한 행위로써 조세를 포탈한 자는 2년 이하의 징역 또는 포탈세액의 2배 이하에 상당하는 벌금에 처하도록 하고 있다는 것이다. 따라서 탈세의 유혹에 빠져서 추후에 가산세 등의 불이익을 받기 보다는 사전에 세무전문가와 충분한 상담을 통하여 합법적인 절세방안을 모색하는 것이 현명한 선택이 될 것이다.
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