많은 사람들이 가장 궁금해 하는 것 중의 하나는 ‘내가 집을 사면 내리고, 내가 집을 팔면 오르는’ 도대체 알 수 없는 일일 것이다. 잘 아는 지인은 “도깨비에 홀린 것 같다”고 푸념하는가 하면, 필자에게 상담을 받은 사람들은 “신기하게도 빗나가서 부자가 될 수 있는 여러 기회를 놓쳤다”고 한숨을 쉬기도 한다.
2014년만 해도 그렇다. 정부의 계속 되는 부양책에 의해 부동산 시장이 꿈틀거리는 분위기가 보이자 많은 사람들이 집을 사려고 알아보기 시작했다. 모델하우스를 찾는 사람들이 늘어나는가 하면 인기 있는 청약은 수십 대 1의 경쟁률을 기록했고, 떴다방도 등장했다.
정부와 은행, 대기업은 이참에 빚을 내서라도 내 집을 마련하라고 유도했고, 언론과 부동산 전문가들은 “지금이 투자 적기다”라며 장밋빛 미래를 떠벌이느라 여념이 없었다.
필자에게도 많은 사람들의 문의가 빗발쳤는데 대부분 “지금 집을 사도 되나요?”였다. 하지만 필자의 대답은 한결 같았다.
“지금은 집을 팔 때다”
꾸준히 월세가 나오는 ‘돈 나오는 부동산’은 팔 필요가 없지만 돈 나오지 않는 부동산은 언젠간 처분해서 현금흐름을 좋게 할 필요가 있다. 대출을 많이 받아 산 아파트, 자신의 수입에 비해 과도하게 비싼 아파트, 하우스 푸어의 아파트, 전세 끼고 사 놓은 아파트 등은 반드시 처분해서 빚을 줄이거나 여유 돈을 다른 곳에 투자하는 것이 현명하다. 부동산 시장이 침체되었을 때는 이런 부동산을 팔기가 어려우나 시장이 움직이는 기미가 보이자 처분하라고 권유한 것이었다.
하지만 많은 사람들이 필자의 대답에 의문을 표시했다. 부동산 시장이 좋아지고 있는데 팔라니 이 무슨 뚱딴지 같은 소리인가? 그들은 이해가 가지 않는다며 머리를 흔들었다. 시장이 침체돼 있을 때 그토록 집을 팔려고 해도 팔리지 않아 괴로워했던 P씨는 집을 팔려고 하다가 조금 더 좋아지면 판다고 보류하다가 결국 때를 또다시 놓쳤다.
부동산 시장이 좋아질 기미가 보이면 부동산을 구입하고 나빠질 조짐이 보이면 파는 게 정석이다. '무릎에 사서 어깨에 팔아라‘ 라는 격언이 있지 않은가. 또는 ’소문에 사서 뉴스 때 팔아라‘ 라는 말도 있다. 이 역시 남보다 먼저 움직여서 기회를 선점해야 한다는 소리다. 그러므로 “지금은 사야 하지 않나요?” 라고 묻는 것도 틀린 말은 아니다.
그런데 부동산 시장이 좋아진다고 개미들이 느낄 때쯤은 이미 과열이 돼 있다고 봐야 한다. 부동산 시장은 다수의 대중이 움직이는 것이 아니라 5% 미만의 소수가 움직이는 것이 정설이다. 소위 큰 손들이 시장을 흔들어야 살아나는 것이다. 우리가 호숫가에서 아무리 잔돌을 던져도 큰 파도가 일어나지 않는 것과 같다. 호수 한 가운데에 엄청나게 큰 바위를 던져야 그 파장이 호수 가장자리까지 가는 것과 같은 이치다.
따라서 당신이 시장이 좋다고 느낄 때는 이미 늦은 것이다. 당신은 시장을 움직이는 소수가 아니라 다수이기 때문에 당신이 알 때는 모든 사람이 알고 있는 것이 되며, ‘상투를 잡거나’, ‘폭탄돌리기’의 마지막 주자가 될 확률이 높다. 당신만 알고 있는 것처럼 보이지만 동네방네 소문이 다 났고, 부동산에 관심이 별로 없는 ‘뒷방늙은이’도 알고 있는 것이다.
그러니 당신이 사야 하는 것 아닌가 하고 생각할 때는 사야 할 때가 아니라 팔아야 할 때인 것이다. 당신이 생각하는 것과 반대로 움직여라. 그것이 부자로 가는 지름길이 된다.
부동산 시장의 상승세가 대세이며 그 상승세가 제법 오래갈 때는 당신이 사야 할 때가 아닌가 생각했을 때 매입해도 큰 손해는 보지 않을 수 있다. 비록 무릎에 사지는 못했지만 배꼽 정도에는 살 수도 있다.
하지만 지금의 부동산 시장은 대세가 하향안정세로 흘러가고 있는 지 제법 됐다. 가장 큰 이유는 저성장시대에 접어들었기 때문이며, 경기 침체로 인하여 소득이 줄어들고 있고, 집을 사야 할 연령대인 30-40대 계층이 집을 살 여력이 점점 없어지기 때문이다. 은퇴 시점에 접어든 베이비부머 세대들이 노후 준비로 집을 팔아야 할 시점이 다가왔고, 1-2인 가구의 증가로 빚을 내서 아파트를 사는 사람들은 점점 줄어들 수밖에 없는데 부동산 시장이 상승세로 전환된다고 주장하는 것은 이치에 맞지 않는다.
게다가 시장을 움직일 수 있는 소수의 부자들이 부동산 시장을 외면한 지 오래 되었다. 그들은 부동산 시세 차익을 위한 투자는 끝났다고 보고 있으며 수익형 부동산 등으로 투자 대상을 바꾸었다. 월세가 꾸준히 나오는 부동산은 시장의 움직임에 큰 영향을 받지 않는다.
하향안정세의 부동산 시장은 정부의 ‘끈질긴’ 부양책에 의해 잠시 살아나는 기미를 보일 수는 있다. 죽어가는 환자도 극약을 투여하면 잠시 정신이 또렷해질 수 있는 것과 같다. 하지만 인위적인 부양책은 결코 시장을 정상화할 수 없다. 시장의 도도한 물결을 정부의 인위적인 정책으로 움직일 수 있었던 것은 개발도상국 시절의 얘기다.
지금 대한민국은 선진국으로 향하는 대열에 서 있고 고령화사회에 저성장시대로 접어들었다. 소득이 줄고 복지 세금이 증가하는 마당에 빚내서 집을 살 수 있는 사람이 얼마나 더 늘어날 것인가. 때문에 정부의 부동산 부양책은 잠시 거래를 활성화시킬 수는 있지만 시장을 견고한 상승세로 전환시킬 수는 없다. 따라서 정부의 부양책이 발표되어 시장이 움직이는 기미가 보이면 이때를 놓치지 말고 ‘돈 나오지 않는’ 부동산을 잽싸게 처분해야 한다. 행여라도 조금 더 올랐다가 팔 까 하는 유혹에 빠져서는 안 된다.
세상에서 가장 어려운 분야가 시장의 바닥을 예측하는 일이다. 난다 긴다 하는 전문가들도 이 분야에서만큼은 고전을 면치 못한다. 그런데 전문가도 아닌 당신이 시장을 예측해서 ‘쌀 때 사서 비쌀 때 팔겠다“며 시장을 저울질하는 것은 넌센스다. 언론이나 전문가들이 ”지금이 바닥이다, 적기다“ 하며 예측하는 것은 그들의 배를 불리기 위한 무책임한 소리이지 진실이 아니다. 그들이 정말 시장을 예측할 수 있다면 왜 매년 같은 소리를 반복하겠는가.
시장을 예측하는 것은 말도 안 되는 소리다. 시세 차익을 위한 투자는 부동산 시장이 하향안정세로 접어든 시점에서 승산이 없는 투자이기도 하지만 확률이 절반도 안 되는 무모한 투자다. 당신은 시장을 움직일 수 있는 소수가 아니기 때문에 시장의 움직임을 감지할 수 없다.
굳이 시세 차익을 위한 투자를 감행한다면 당신이 사야 한다고 생각할 때 팔고 팔아야 한다고 생각할 때 사라. 그러면 최소한 실패는 면할 수 있다.
장인석대표
경희대 언론정보학과 졸업
83-98년 동아일보사 기자
현재 착한부동산투자연구소 대표
중앙일보조인스랜드, 매경인터넷, 부동산써브 상담위원 및 칼럼니스트, 부동산 전문가 멤버십 '심코' 전문위원, RTN 부동산TV
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