- 늙은 수도권과 젊은 지방 -
1961년 5.16 군사정변 이후 1979년 10.26 박정희대통령 서거 전까지 박정희정권 시절때의 우리나라 국토도시개발은 서울 강북 개발과 지방 경상권 공업도시 위주의 개발이였지만 1988년 88서울올림픽 이후에는 강남 테헤란로 일대의 개발이 본격화되는 등 서울 강남 개발과 동북아 시대를 맞아 지리적으로 중국과 근접한 인천을 포함한 서해안, 수도권 개발이 주를 이루었다.
사실 1988년 88서울올림픽을 치루면서 1991년 초까지 전국 집값이 폭등하는 과정에서 부산.대구 요지 대형아파트 가격이 서울 강남권 모 대형아파트 가격의 3분의 2 정도 시세를 유지하였으나 1990~2000년대 서울 도시개발이 활기를 띄고 서울 집값이 폭등하는 과정에서 지방 요지 집값은 서울 요지 집값의 4분의 1 정도 수준에 머물러 1990~2000년대 20년 동안 서울 도시개발, 집값은 활기를 띄었으나 지방 특히 지방 대구.광주 등은 침체의 길을 걸었다.
땅값을 봐도 1980년대에 지방 모 도시와 서울 모 지역의 땅값이 평당 500만원 정도로 비슷하였으나 1990~2000년대에 서울 부동산 가격이 폭등하는 과정에서 서울 땅값은 평당 3000만원 정도까지 6배 상승한반면 지방 땅값은 평당 500만원에 머무는 등 서울과 지방 땅값은 극과 극을 달렸다.
서울 경제와 부동산은 2005~2007년 중국 경제와 함께 성장하는 과정에서 코스피지수가 상승하고 강남권 집값이 폭등하였는데 2008년 북경올림픽 개최 전에 서울 부동산이 정점을 치고 그후 2011년에 서울 도시개발에 미온적인 성향의 박원순 서울시장 당선으로 서울 도시개발이 정체되다시피하니 아울러 서울 부동산 가격도 폭락하고 말았다.
작금의 서울 부동산 가격 폭락은 과거 1990~2000년대 일본 부동산 가격 폭락의 전철을 밟는다는 설이 있는데 엔저로 일본 경제가 살아나는 과정에서 우리나라 자동차, 전자 등의 수출이 불리한 위치에 있으니 즉 수출산업에 장벽이 있으니 그러한 설이 나옴직하다.
역사적으로 보아 일본, 한국, 중국 경제가 순환하는 측면이 있는데 1988년 88서울올림픽 이후 지리적으로 우리나라 아래에 위치해 있는 일본 경제, 부동산이 1990~2000년대 20년동안 추락하니 2008년 북경올림픽 이후 지리적으로 중국 아래에 위치한 우리나라가 과거 일본처럼 2010~2020년대 20년동안 추락하는건 아닌지 모르겠다.
2008년 북경올림픽 이후에는 아베노믹스 경제 정책, 엔저 호재를 내세워 일본 경제가 살아나니 상대적으로 우리나라 경제가 위축되는 것이 아닌가
이러한 측면도 있지만 서울 도시개발과 부동산은 1990~2000년대에 워낙 활기를 띄고 호황을 누려 살인적인 집값 폭등을 견디지 못한 나머지 서울 도시개발에 미온적인 박원순 서울시장의 당선으로 서울 집값도 하락하는게 아닌가 한다.
서울 도시개발과 부동산은 1980년~1990년대 성장기를 거쳐 2000년대에 성숙기에 돌입, 2010년대부터는 쇠퇴기에 접어들었는게 아닌가 한다. 한마디로 말씀드리자면 서울 도시개발과 부동산을 놓고볼때 늙은 서울이다.
서울 부동산 가격이 본격적으로 대세를 탈려면 활발한 서울 도시개발이 이루어져야 하는데 2018년 6.4 지방 선거에서도 미온적인 도시개발 성향의 서울시장이 당선되면 서울 도시개발이 위축될뿐만아니라 아울러 서울 부동산 가격도 추락할 수 밖에 없다.
재건축을 놓고보더라도 얼마전에 정부에서는 재건축 연한 40년에서 30년으로 단축하여 재건축 활성화를 도모했지만 재건축 허가의 칼자루를 쥐고있는 서울시장은 이를 반대해 부정적인 측면이 많다.
현재 서울시장은 활발한 도시개발을 원치않아 주로 도시재생 정도로의 도시개발 정책을 펼치고 있고 서울 도시의 성장보다는 중산층을 위한 복지에 치중하는 영향이 크다.
반면 1990~2000년대 서울 도시개발과 부동산이 날개를 달고 있을때 가장 설움을 받은 도시 대구, 광주 중 대구는 현재 경제와 도시개발과 부동산에 배고파하고 있다.
2011년 11월 9일자 모 신문기사에 의하면 '도시의 운명을 가른 市長의 리더십' 서울 종로 7성급 호텔 좌절…대구 수성 학교옆 호텔 허가 - 대구는 200억 외자유치 서울은 호텔 31% 不許했다고 한다.
이 하나를 놓고 보더라도 극과 극을 달리는 서울, 대구 도시개발 정책이다.
1990~2000년대에 설움을 받은 배고픈 도시 대구는 2010년대에 들어와서 대구 경제 성장과 활발한 도시개발, 활성화된 부동산시장을 원하고 있다.
이명박 정부때 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시가 건설되고, 지방 산업단지가 부활되고, 서울 도시개발.부동산의 침체로 지방은 반사이익을 누리고, 1990~2000년대에 배가 고팝기때문에 2010년대엔 지방 경제.도시개발이 성장하고 그로인하여 부동산 가격이 상승하고,, 이 모든 것을 지방민들은 원하고 있다. 반면 서울은 2000년대에 부동산 가격이 워낙 폭등한지라 부동산 가격 상승과 밀접한 관계가 있는 활성화된 도시개발을 원치않고, 때문에 박원순 서울시장에게 표가 던져진게 아닌가 한다.
엔저로 일본 경제가 성장하고 그로인하여 우리나라 자동차.전자 등의 수출이 불리한 위치에 놓여있고 2000년대에 폭등한 부동산 가격으로 인하여 2010년대에는 경기연착륙 과정을 거치고 있으니 다음 정부때에는 어떠한 경제 방향으로 가는가가 문제이다.
이러한 우려에도 불구하고 2010년대에 들어와서 대구.광주를 중심으로 한 지방 부동산은 서울.수도권 부동산과 다른 길을 걷고 있다.
1990년대 인천국제공항 건설 이후 서울.수도권이 2000년대까지 영화를 누렸듯이 2010년대에 경상권에 남부권국제공항이 건설되면 2020년대까지 이쪽 지역이 영화를 누릴 수도 있다.
2021년도에 2028년 부산 하계올림픽 유치 결정이 되기라도 한다면 지방은 부산.남부권국제공항 주변 지역을 중심으로 하여 2028년까지 지방 대세가 이어질 수도 있다.
이렇게 되기라도 한다면 양분된 수도권, 지방 경제와 부동산 즉 극과 극을 달리는 수도권과 지방이 될 수 있다.
이러한 맥락에서 서울은 이제 늙은 서울이고 지방 대구는 젊은 대구가 될 수 있다.
2008년 북경올림픽 이전인 2005~2007년 중국 경제 성장과 함께 서울.수도권 경제와 도시개발, 부동산이 성장한 측면이 있는데 그때 크게 소외된 지방은 2008년 북경올림픽 이후 국토균형발전, 지방화, 지방 산업단지 부활, 수도권.지방 양극화 해소로 별도의 길을 걷고 있다.
이제까지 우리나라 경제, 도시개발, 부동산은 서울.수도권 중심으로 움직였는데 이제 균형감각적인, 양극화 해소적인 측면으로 지방을 새롭게 봐야할 시점이 아닌가 한다.
좁은 국토안에서, 선진국으로 가기위한 길목에서, 수도권과 지방의 양극화는 비경제적, 비생산적인데 2010~2020년대 20년동안 지방이 지속 성장하여 한울타리 안의 수도권과 지방이 되었으면 한다. 아니 반드시 그렇게 될 것으로 믿고 있다.
이주호 칼럼니스트
한양대학교 도시공학과 졸업
건국대 행정대학원 부동산관리자과정 수료
토지공사,SK건설 근무,엔지니어링사 기술고문
다음카페 부동산 컬럼니스트, 중앙일보조인스랜드.스피드뱅크 고수
대학 부동산아카데미 강의
재테크맨 이주호 |
