국토교통부(장관 서승환)는 11.21(금) 평가 단계의 부실 유발요인 제거, 정부의 관리·감독강화, 업무환경 개선 등 분야별 개선 과제를 담은｢감정평가 공정성 강화 방안｣을 확정·발표하였다.
이에 따라 앞으로 민간 임대주택 분양전환가격 평가에 있어 일정한 사유가 발생한 경우 감정평가업자를 다시 선정하는 ‘재의뢰제’와 함께, 부적격자에 대한 ‘영구퇴출제’ 도입이 추진된다.
이번 대책은 ‘한남더힐’ 분양전환가격 부실 감정평가* 등에 따라 확산되고 있는 감정평가에 대한 국민의 불신을 극복하고 업계의 경쟁력을 강화하기 위한 것으로, 국토교통부, 학계, 감정원 및 업계 전문가로 구성된｢부실감정평가 근절을 위한 T/F｣(’14.6～) 논의 결과를 토대로 마련되었다.
* 임차인·시행사측 평가액 차이가 약 3배 발생 → 과징금 및 업무정지 처분 부과
[Ⅱ. 대책의 주요내용]
1. 평가 단계별 부실요인 제거
[1] (의뢰 단계) 공적평가 전체와 갈등이 첨예한 일부 사적평가에 재의뢰제도를 도입하여 평가사의 독립성을 강화한다.
* (감정평가업자 재의뢰제도) 일정한 사유가 발생한 경우 최초 감정평가한 평가업자가 아닌 다른 평가업자를 선정하여 재평가하는 제도
공적평가는 현재｢토지보상법｣등 일부에 도입된 재의뢰제도를국공유재산 평가 등 전체로 확대한다(12개 법령 → 56개 법령).
* (예시)｢토지보상법｣과 같이 최고평가액이 최저평가액의 110%를 초과한 경우 재의뢰
사적평가는 민간에서 원하는 경우 제3의 기관(감정원 또는 협회)이 평가업자를 추천하도록 하고, 민간 임대주택 분양전환가격 평가는 일정한 사유*가 발생한 경우 재의뢰를 의무화한다.
* (예시) 최고평가액이 최저평가액의 150%를 초과한 경우, 위법·부당한 평가로 사업자 또는 임차인 과반 이상이 원하는 경우 등
** 기타 재의뢰 도입이 필요한 영역은 의견수렴을 통해 하위법령에 규정,공공건설임대주택은 현행규정 유지(시·군·구청장이 평가업자 2인 선정, 일정한 사유 발생시 1회에 한하여 재의뢰)
[2] (실시 단계) 가격 산출근거와 이해관계 존재 여부를 투명하게 밝혀 자의적인 평가가 최소화되도록 하였다.
현재 감정평가서에 포괄적으로 기재하고 있는 평가액 산출근거를 항목별로 구체적으로 작성하도록 개선함으로써, 보다 책임감 있는 평가를 유도한다.
* (현행) 대상물건 개요 부분 → (개선) 소재지, 평가목적, 실지조사 내용 등 구체화
보조방식에 의한 평가의 적정성 검토결과*와 대상물건 및 소유자와 평가사 간의 이해관계 존재 여부를 감정평가서에 의무적으로 기재하도록 한다.
* 현재, 1가지 방식(주된 방식)을 적용하여 평가 후, 다른 방식(보조 방식)으로 적정성을 검토 중이나, 주된 방식에 의한 결과만 평가서에 기재하고 있음
감정평가에 가장 많이 사용하는 ‘공시지가기준법’ 적용단계 중 자의적인 판단 여지가 많은 ‘그 밖의 요인 보정’ 기준을 구체화*한다.
* (현행) ‘그 밖의 요인 보정’ 관련 구체적인 적용기준 없음(개선) 인근지역의 감정평가사례, 실거래사례 등 적용 가능한 기준을 신설
< 참고 > 감정평가 방식 관련
• (감정평가의 3가지 방식) 원가방식, 비교방식(공시지가기준법 포함), 수익방식
• (공시지가기준법) 토지 평가의 주된 방식이며, 비교표준지 선정 → 시점수정→ 지역요인 비교 → 개별요인 비교 → 그 밖의 요인 보정 순으로 적용
[3] (심사 단계) 평가법인의 자체심사와 협회의 사전심사를 강화하고, 부실 심사자에 대한 제재 근거를 마련한다.
자체심사 대상을 현행 대형법인(소속평가사 50인 이상)에서 중소법인(10인 이상)까지 확대하고, 민간 임대주택 등 갈등이 첨예한 분야를 사전심사 대상에 포함한다.
아울러, 부실 심사자에 대한 제재 근거를 마련하고,｢심사지침｣을 별도 제정하여 심사의 통일성을 확보할 계획이다.
2. 정부의 관리·감독 강화
[1] (징계권한 일원화) 기존｢감정평가사징계위원회｣를 확대, 평가사와 법인에 대한 징계권을 총괄 행사하는｢감정평가감독징계위원회｣(가칭)를 설치한다.
< 현행 징계 체계 >
• (징계권 이원화) 감정평가사징계위 → 평가사 징계 / 공무원 → 법인 징계
• (문제점) 침익적 처분에 대한 심리적 부담 등으로 법인 징계의 실효성 미흡* ’00년 이후 업무정지 등 법인에 대한 징계 사례 없음
[2] (부실평가에 대한 제재 강화) 부적격자 영구퇴출제도 도입을 추진하고, 감정평가 타당성 조사의 실효성을 강화한다.
직무와 관련한 사항으로 2회 이상 금고 이상의 형이 확정된 평가사에 대하여 ‘영구제명’(two strike-out)을 추진한다.
* 현재, 자격·등록취소 후 3년이 지나면 다시 등록하여 업무를 수행할 수 있어, 부적격자의 영구퇴출이 곤란한 실정
타당성 표본조사는 조사 사례를 확대하고(연 8백 건 → 2천 건), 부적정 사례는 정밀조사 후 징계와 연계한다.
3. 업무환경 개선
[1] (합격자 수 감축) 시장 정체, 응시자 급감 등에 따른 평가사의 질적 저하를 방지하기 위해 감정평가사 합격자를 단계적으로 감축한다.(’14년 180명 → ’17년 150명)
* 최소합격인원은 시장 상황 등을 감안하여, 매년 초 확정·발표 예정
[2] (윤리교육 강화) 평가사에 대한 윤리교육 시간을 확대하고(연 150분 → 300분), 교과 과정 별도 개발 등을 통해 평가업계의 자정능력을 확충할 계획이다.
[Ⅲ. 기대효과 및 향후계획]
이번 대책은 감정평가의 전문성에 대한 침해를 최소화하면서,공정성과 객관성을 높이는데 중점을 두었으며, 특히 사각 지대였던 사적평가에 대한 공공의 적절한 개입이이루어질 경우 부실 평가를 사전에 차단할 수 있을 것으로 기대된다.
국토부는 이번 대책이 차질없이 시행될 수 있도록 내년 상반기까지 법령 개정 등 관련 절차를 완료하겠다면서, 앞으로도 제2의 ‘한남더힐’ 사례 발생을 방지하고, 감정평가에 대한 국민의 신뢰를 회복할 수 있는 방안을 지속적으로 강구해 나가겠다고 밝혔다.
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