2019년03월19일tue
 
티커뉴스
뉴스홈 >   
트위터로 보내기 싸이월드 공감
쪽지신고하기 기사글확대 기사글축소 기사스크랩 이메일문의 프린트하기
등록날짜 [ 2014년11월20일 11시47분 ]

NPL 부실채권​​ 총정리

1)부실채권시장 1,2,3차 부실채권시장으로 나눌 수 있다.

1. 1차 부실채권시장

금융기관등이 발행한 부실채권들을 하나의 pool로 묶어서 국제입찰방식에 의하여 매각하거나 자산유동화법에 의한 자산유동화증권을 발생하여 유동화전문유한회사에 매각하는 시장이다. 캠코 유암코 상호저축은행 등 국내 기관투자자들이 시장 참여를 하고 있다.

2. 2차 부실채권시장

외국계 투자기관이나 유동화전문유한회사가 보유하고 있는 부실채권 또는 부동산을 개인투자자, 부동산투자컨설팅, 자산관리회사 등이 거래하는 시장이다. 계약방식은 론세일 프리세일 벌크세일 유입부동산매입 등이 있다.

3. 3차 부실채권시장

부실채권을 매입한 투자자가 채권추심을 통하여 투자자금을 회수도 할 수 있지만 실제 대부분은 경매시장을 통하여 투자자금을 회수하게 된다. 3차 경매시장에서 투자자금을 회수하는 방법으로는 투자자가 직접경매시장에 참여하여 낙찰받는 방법과 경매하여 낙찰 뒤 배당만 받는 방법이 있다.

 

실정법상 부실채권

1. 은행업 감독규정 제27(자산건전성 분류)

은행업감독규정에서 자산건전성 단계를 결정하는 기준으로서 채무상환능력, 연체기간, 부도여부등의 기준을 감안하여 정상, 요주의, 고정, 회수의문, 추정손실 5단계로 분류하고 고정이하의 여신을 부실채권으로 분류한다.

1) 정상: 경영내용 재무상태 미래현금흐름 등을 감안할 때 채무상환능력이 양호하여 채권회수에 문제가 없는 것으로 판단되는 거래청 대한 자산

2) 요주의:1월이상 3월미만의 연체대출금을 보유하고 있는 거래처 자산

3)고정: 3개월 이상 연체대출금을 보유하고 있는 거래처에 대한 자산회수 중 회수예상가액 해당 부분

4)회수의문: 3월이상 12월미만 연체대출금을 보유하고 있는 거래처에 대한 자산 중 회수예상가액 초과부분

5)추정손실:12월 이상의 대출연체금을 보유하고 있는 거래처에 대한 자산 중 회수예상가액 초과분


2. 새로운 자산건전성 분류기준과 부실채권의 범위

1)무수익여신 범위 확장

2)새로운 개념의 무수익여신에는 종전의 무수익여신(고정이하 분류)이 포함될 뿐만 아니라 거래처의 재무상태 악화로 상환조건을 완화한 채권재조정여신 중 이자납입이 면제 또는 유예 중 이거나, 이자를 대출금에 가산하는 방식으로 이자를 납입하는 여신이 추가되며 또한 종전 무수익여신 산정시 제외되었던 사모채, cp등 여신성 유가증권을 무수익여신 산정대상에 포함하여 그 대상여신의 범위를 확대함으로써 은행의 자산건전성 파악에 있어서 무수익여신의 활용도를 제고할 수 있다.

3)대손충담금

금융감독원은 금융기관들의 자산건전성을 유지하도록 하기 위하여 대출채권 및 여신성자산에 대하여 건전성 단계별로 최저적립비율 이상을 대촌충당금으로 적립하도록 하고 있다.

 

정상여신

요주의

고정

회수의문

추정손실

최저적립비율

0.7%이상

7%이상

20%이상

50%이상

100%이상

 

부실채권의 정리방법

1.금융기관의 자체정리

1)대손상각처리: 대손상각을 실시할 경우 BIS기준은 자산이 감소함에 따라 낮아지게 되므로 상각을 실시하는데 어려움이 있다. 조기정리 목표를 달성하기 위하여 업무이익으로 대손상각을 실시하면 당기순이익을 감소시키고 자연히 배당률도 떨어진다.

2)채무자의 대출조건 변경


2.
부실채권매각에 의한 정리

1)매각의 기본방향

-부실채권 매각과 관련하여 캠코는 다음과 같은 기본 원칙을 정하고 있다.

1) 신속하게 처리하되 가능한 높은 가격으로 처분한다.

2) 즉시 매각 가능한 자산(가동중인 공장, 아파트 등)은 신속하게 매각하되 현 상태로 매각이 어려울 경우 관리유지(임대, 공장가동, 부동산 개발 등도 포함)로 가치 제고 후 제 값을 받고 매각한다.

3)현상태로는 매각이 불가능하고 가공 가능성이 없는 낮은 가격이라도 조기에 처분한다.(사용가능한 기구기계 기구등은 분리하여 매각)

2)국제입찰

3)자산유동화증권(ABS)발행

4) PEF,CRV로 매각: 산업발전법에 의하여 설립된 기업구조개선 사모전문투자회사 또는 기업구조조정투자회사에게 부실채권을 매각하여 정리한다.

5)개별정리: 기업의 제3자 인수와기업채권 개별매각의 방법 등이 있으며, 담보부 부실채권의 경우 법원경매 등의 방식으로 정리할 수 있다.

 

국제회계기준의 적용과 정리방식의 변화

국제회계기준(IFRS) 2011년부터 모든 상장회사에 의무적용에 따라 금융기관들이 실적 공시가 연결재무제표를 중심으로 이루어 지게 된다. 현재에는 모회사와 자회사가 별개로 실적을 발표하지만 IFRS에서는 지분이 50%이상 보유하거나 실질적으로 지배하는 모든 계열사의 실적을 반영한 재무제표를 발표해야 한다. 따라서 NPL ABS발행을 통하여 또 부실채권을 정리하는 방식(금융기관 후순위채 인수 또는 신용공여) 등은 IFRS에서는 부채로 남아 있게 되어 자산유동화방식이 아닌 직매각 방식으로 부실채권정리방식의 변화가 예상된다. CAMCO의 사후정산방식으로 부실채권을 정리하던 방식에도 변화가 있을 것으로 예상된다.

 

2)부실채권의 매각사유

1. 내부적 요인

1)금융기관 안정성 저해

금융기관이 공신력을 유지하기 위하여 지급능력을 갖추는 것을 금융기관의 안정성이라 한다. BIS비유이란 자기자본을 위험가중자산으로 나눈 것으로 자기자본이 일정할 때 총여신 중 위험성이 높은 여신의 구성비가 늘어나면 BIS자기자본비율은 감소하게 된다. 따라서 자산총액이 같다하더라도 부실채권의 증가는 자기자본 비율을 감소시켜 금융기관의 안정성을 저해하게 된다.

2)금융기관의 유동성 제약

 금융기관은 경제주체의 경제행위 시 교환수단 및 지급결재 수단이 유동성을 공급하는 동시에 예금을 수취하여 여신을 제공한다. 부실채권이 증가하게 되며 일차적으로 자금운용의 제약을 받게 되어 유동성부족에 직면하게 된다.

3)금융기관의 수익성 감소

금융기관은 장래의 위험이나 자금부담에 대비하여 제 충당금을 의무적으로 쌓아야 한다. 그런데 부실채권의 누적은 대손충당금이 차지하는 비중을 높여 당기순이익을 떨어 뜨리고 대출금이 이자가 제대로 들어오지 않으면 해당자금의 조달금리 만큼 해당금융기관이 손해를 본다.

4)관리비용의 중가

외부적 요인: 대외신용도 저하,실물경제에 부정적 영향 초래

 

부실채권의 매각의 장단점

1.부실채권의 매각의 장점

위험가중치가 높은 부실채권을 매각하고 위험가중치가 낮은 안전자산을 보유하여 자기자본비율의 개선효과 및 자산건전성을 유지할 수 있다. 부실채권자산 매각시 손실발생으로 인하여 단기적 BIS자기자본비율이 하락하나, 무수익자산이 수익자산으로 대체되면서 위험자산이 감소하여 장기적으로 BIS비율 및 대외신용도 개선효과가 나타난다.

부실채권시장의 규모

부실채권 비율= 고정이하여신/총여신*100

BIS자기자본비율

자기자본비율=자기자본/위험가중자산*100 위험가중치는 거래상대방에 따라 중앙정부,중앙은행은 0% 국내공공기관은 10%, 은행은 20%, 주택담보대출은 50% 그밖의 나머지는 100%를 적용한다.

 

부실채권의 매입

1.KAMCO의 부실채권매입

1. 매입방법

(1)일괄매입 개별정산: 부실채권을 다량 매입하여 매입대금을 채권종류별로 일정한 매입률을 적용 개산지급하고 추후 각 채권에 대하여 개별적으로 가격을 정확히 계산, 차액을 주고 받는 방법으로 KAMCO 초기매입시 적용하였다.

(2)환입조건부 매입

(3)확정매입

2. 매입대상 채권: 매입대상채권으로 은행감독원의 자산건전성 분류기준에 의한 고정 이하의 채권으로 담보권 실행 및 법률상 양도가 가능하고 매각 장애요인이 없는 채권을 대상으로 하였다.

1)일관매입 개별정산

일괄매입 개별정산 방식은 금융기관별로 일괄하여 개산지급률을 적용하여 산정한 금액을 선 지급하고 사후에 개별정산기준에 의하여 채무자별로 개별정산 매입한다.

가)개산지급률: 일반채권은 은행감독원의 대손충당금 비율을 감안하여 산정한다.

나) 개별정산기준

담보부 채권: 담보물의 감정평가가격에 법원경매의 평균낙찰률을 곱한 가격에서 선순위채권과 경매비용 등을 공제한 가격을 기준으로 한다. , 지가급변 공장의 기계기구가격비율이 높은 경우 등에는 10% 범위 내에서 가감하고 확인되지않는 선순위 채권 또는 소송등개별정산을 할 수 없는 사유가 있는 경우 사유소멸시 재정산한다.

기준산식=감정평가액*최근3개월 물건종류별평균낙찰률-(선순위채권+경매집행비용+담보물건관리비)+10%(가감요소)

무담보채권(회수의문채권+추정손실채권): 원금채권의 3%

2)환매조건부 매입

3)확정매입

일반담보부 채권=유효담보부가액 혹은 담보가용액*45%

유효담보가액=담보가용가액, 채권액, 근저당권 설정액 중 가장 작은금액

담보가용액=감정평가액-선순위채권

45%=법원 경매시 감정평가액 대비 낙찰금액의 평균비율

 

농협자산관리회사의 부실채권매입:

농협협동조합의 구조개선에 관한 법률에 의하여 전국지역조합 및 중앙회의 부실채권을 매입 정리하고 있다.

1.담보부 채권평가

감정평가액*지역별 용도별
평균낙찰가율-(선순위채권+경매비용+담보물관리비용+(미확인우발성 선순위채권비율*감정평가액))*(1-(연간인수 후 순수관리비용*0.5 또는 1.5)/(1+현가할인율))

2.무담보부 채권평가

 무담보부채권액*공시한 표준매입율

 무담보채권: 경험회수율을 근거로 산출한 가격

 순수 무담보채권액(대출 취급시부터 신용으로 취급한 채권)과 담보부채권 중 유효담보가액을 초과하는 채권액으로 산정

 

3)채권양도와 피담보채권의 확정

1.채권양도의 개념: 채권양도란 법률행위에 의하여 구 채권자인 양도인과 신 채권자인 양수인 사이에 채권의 동일성을 유지하면서 양도인으로부터 양수인에게로 이전시킬 목적으로 하는 계약을 말한다. 즉 법률행위에 의한 채권자교체를 말한다

2.지명채권의 양도: 채권자가 특정되어 있는 채권을 지명채권이라 하며, 지명채권은 그 성질상 또는 법률규정에 의하여 양도가 금지되어 있지 않은 이상 양도할 수 있다.

3.채권양도 금지의 특약: 채권자와 채무자 사이에 채권양도금지 특약을 할 수 있으며 이러한 양도금지특약은 유효하나 그 사실을 알지 못하는 선의의 제3자가 양수인이 되었을 때에는 그 특약은 효력이 없다. 채권은 물권과 같이 공시의 방법이 없기 때문에 당사자간의 특약을 알 수 없는 선의의 제3자를 보호하기 위한 규정이다.

4.부실채권의 양도

부실채권의 양도란 자산보유자로부터 제3자에게로 부실채권을 이전시킬 것을 목적으로 하는 계약을 말한다. 부실채권의 양도는 민법상의 지명채권 양도의 절차의 법적적용을 받으나 자산유동화에 관한 법률에 의한 몇가지 특례가 인정된다.

5.ABS법상 자산유동화에 대한 특례

1)채무자에 대한 대항요건의 특례: 자산유동홥법에 따른 채권양도는 양도인 뿐만 아니라 양수인이 채무자에게 통지하는 경우에도 채무자에게 대항할 수 있으며, 통지가 불가능한 경우에는 공고로서 통지에 갈음할 수 있다.(자산유동화에 관한 법률제7)

2)3자에 대한 대항요건 특례: 채무자 외의 제3자에 대해서는 자산유동화계획에 따라 금융위에따라 금융위에 채권양도를 등록한 때에는 당해 채권의 채무자(유동화자산에 대한 반환청구권의 양도인 경우 그 유동화자산을 점유하고 있는 제3자포함)이외의 제3자에 대하여 당해 등록이 있는 때에 민법상의 대항요건을 갖춘 것으로 간주한다.(자산유동하에 관한 법률제7)

6.대출채권의 양도방식: 대출채권의 제3자에게 양도하는 방식에는 양도방식, 참가방식, 경개방식이 있다. 양도방식은 지명채권양도가 일반방식이고 참가방식은 대출금융기관이 채무자와의 채권 채무관계를 유지하면서 참가자에게 원리금 수취권을 매각하는 방식이다. 경개방식은 기존채권채무계약을 소멸시키고 제3자와 채무자 사이에 동일한 내용의 새로운 채권채무를 발생시키는 방식이다.

7.기업회생을 위한 저당권 실행유보

1)채무자회생제도: 기업회생을 위하여 저당권의 행사를 제한하는 경우를 채무자회생 및 파산에 관한 법률에서 규정하고 있으며 법원의 감독하에 이루어 진다.


8.
피담보채권의 확정

1)피담보채권 확정에 의한 양도

-근저당권은 피담보채권이 확정되어야 양도가능하다.

-근저당권이 확정된 경우 대출금융기관은 지연배상금(연체이자)에 대하여 민법제360조 규정에 의하여 1년분에 한하여 회수할 수 밖에 없는 불리한 점이 발생한다.

-판례는 최고액의 여유가 있는 한 1년 후의 지연배상금도 우선변제를 받을 수 있다고 한다.


9.
근저당권의 양도와 파생문제

1)지상권이 설정된 경우: 자산유동화법 특례절차에 의하여 저당권은 양도되더라도 지상권은 양도되지 않는다. 따라서 양도자가 양수인을 대리하여 지상권을 보유하고 양수인을 위하여 지상권을 행사하는 보조계약을 체결하여 양수인을 보호한다.

2)근저당권의 일부 이전: 근저당권의 피담보채권의 일부가 양도된 경우 대법원등기예규 근저당권에 관한 등기사무처리지침에는 근저당권의 피담보채권이 확정되기 전에는 등기원인을 계약의 일부양도로 근저당권의 피담보채권이 확정된 후에는 등기원인을 확정채권의 일부양도로 하야 근저당권이전등기를 신청할 수 있다고 규정하고 있다.

3)근저당권의 공유: 근저당권의 공유는 1개의 근저당권에 의하여 담보되는 수개의 채권 중 일부가 양도되는 경우이다. 근저당권의 불가분성으로 인하여 근저당권은 그 채권액의 비율로 양도인과 양수인의 준공유가 된다.


10.
자산유동화법상 특례의 사후관리 문제점

1)경매신청: 저당권부 채권을 양수한 유동화전문회사는 저당권이 그 명의로 이전되지 있지 아니하여도 경매신청이 가능하다. 이 경우 채권양수인은 그 승계를 증명하는 서류 즉 야도등록을 하였음을 확인하는 금융감독원장의 확인서를 첨부하여야 한다.

2) 저당권의 소멸: 피담보채권이 변제되면 이를 담보로하는 저당권도 소멸하게 된다. 이경우를 특례규정에 따라 생략된 저당권 이전등기를 먼저 경료한 후에 말소등기를 경료하여야 한다. 민법제187조는 상속 공용징수 판결 경매 기타 법률규정에 의한 부동산에 관한 물권취득은 등기를 요하지 아니하나 등기를 하지 않으면 이를 처분하지 못한다.

 11.특수목적회사

1.SPC의 의의: SPC는 금융기관에서 발생한 부실채권을 매각하기 위해 일시적으로 설립된 특수목적회사로 채권매각과 원리금상환이 끝나면 자동적으로 없어지는 일종의 페이퍼캄퍼니이다. 사업주가 사업의 추진을 위하여 별도로 설립한 독립적 실체로서 관련법에 따라 구체적인 형태는 달라질 수 있으나 회계상 그리고 법률상 절연된 구조를 취하는 것이 일반적이다.

2.SPC의 구조(부동산유동화)

SPC의 구조는 자산의 성격, 사업의 유형별로 각각 다르게 나타난다. 기본적으로 유동성은떨어지나 재산적 가치가 높은 부동산자산 부동산채권 등을 소유한 자산보유자가 회계적으로 완전히 별도의 법인 SPC를 설립하여 자산을 완전히 양도하고 SPC는 양도된 자산을 기본으로 하여 신용보강장치를 통한 부동산 증권을 발행하는 구조이다. 이과정에서 SPC는 명목회사의 형태를 갖추기 때문에 실질적인 부동산자산의 관리는 자산보유자에게 위탁하게 되며 부동산을 통하여 들어온 수입은 SPC가 발생한 부동산 증권을 소유한 투자자에게로 이전되어 SPC는 중간적 역할을 수행하여 법인세를 면제받게 되고 부동산증권의 소유자에게만 배당소득세를 징수하게 되는 것이다.

12.자산관리회사(SERVICER)의 개념

1)개념: 자산관리회사란 제3자에게 양도된 채권의 원리금 회수업무를 수탁하는 채권회수 전문업자를 말한다. 대출채권의 회수, 자동차할부채권, 신용카드대출채권 등을 회수하여 회수의 난이도에 따라 차등 수수료를 받는다.

2)자산관리회사의 업무분화: 자산관리회사의 업무는 정상채권의 추심업무인 MASTER SERVICE와 부실채권의 추심업무인 SPECIAL SERVICE로 나뉜다.

3)자산관리회사의 조직과 채권회수 SPECIAL SERVICER의 조직은 부실채권의 회수를 위해 직접활동하는 ASSET MANAGER와 이들 업무를 지원하는 지원부문으로 나뉜다.

- ASSET MANAGER: 배당된 업무를 신속하게 회수계획을 수립하고 계획범위 내에서 권한을 위임받아 업무를 수행한다.

- 채권회수방법: (1)담보권 실행, (2) 대출채권의 매각, (3)SPECIAL LOAN:채무자로 하여금 담보물 시가와 대출금의 차액을 상환토록하고 대물변제로서 담보물을 유입하고 상환의무를 해지, (4) 대물변제, (5)대출조건의 변경, (6)DPO(DISCOUNTED PAYOFF) 채무자에게 상환면제를 조건으로 담보물건의 매각 등을 물색하도록 하는 방법

13. 2차부실채권시장

1) 2차 부실채권시장의 의의

2차 부실채권시장이란 1차 시장을 통하여 부실채권을 양수한 유동화전문회사 등 또는 외국인투자자 등이 개인 부동산투자회사 자산관리회사 부동산전문컨설팅전문회사 등에 부실채권을 거래하는 시장을 말한다.

2) 특징

-정보의 비공개: 일부 상호신용금고 등은 유입부동산 위주로 자사 홈페이지를 통하여 매각자산의 정보를 공개하고 있으며 KAMCO, UAMCO, 우리F&I 등은 매각자산 중 일부분만을 공개하고 있다. 또한 공개정보도 기본정보만을 공개하고 있고 법률상 하자사항등 상세물건내역이 비공개되어 투자여부 결정을 위하서는 개별적으로 조사를 해야 하는 어려움이 있다.

-1차부실채권시장은 여러 개의 부실채권을 묶어서 대량으로 거래되는 시장인데 반해 2차부실채권시장은 개별 또는 몇 개의 물건을 묶어서 소량으로 거래되는 시장이다.

-시장형성의 불완전성:2차부실채권시장은 아직 정형화된 거래시장이 형성되어있지 못하고 유동화회사가 가지고 있는 매각물건 중 일부에 대하여 정보력을 가진 부동산투자회사, 부동산전문컨설팅회사, 일반개인투자자에게 수의계약방식으로 거래 되고 있는 상황이다. 일본의 경우 은행의 금융창구에서 거래를 할 수 있는 시스템이 정비되어 있으나 우리나라에는 아직 이러한 시스템이 갖추어져 있지 않다.

3)시장참여자

- 공급자: 1차부실채권시장의 수요자가 2차 부실채권시장에서는 공급자의 위치에 있게 된다. KAMCO, UAMCO 등 자산관리회사와 외국인투자자, 상호저축은행, 기타 기관투자가 등이 2차시장의 공급자이다.

- 수요자: 부동산투자회사, 부동산전문컨설팅회사, 상호저축은행, 자산관리회사, 일반 개인투자자 등이다. 부동산투자회사, 부동산전문컨설팅회사. 상호저축은행, 자산관리회사 등은 몇 개의 매각물건을 일괄매입하여 개별투자자에게 재매각한다는 점에서 수요자 겸 공급자의 위치에 서게 되는 경우도 있다.

4)가격결정

-협의: 부실채권의 가치를 정확히 평가할 수 있는 방법의 어려움으로 인항 ㅕ대부분의 부실채권의 가격은 양도 양수인 간의 협의에 의하여 결정된다.

-가격결정요인

방법1(경매낙찰률기준)

감정평가액*지역별 용도별 평균낙찰가률-(선순위채권+경매비용+(미확인우발성 선순위채권비율*감정평가액)

경매진행 전 채권은 경매비용 제외, 유치권 명도문제 등 기타요인 비용 가감, 경매정지 중 채권은 유찰횟수 고려

 방법2(원가기준)

채권매입가격+금융비용(ABS증권발행이율)+담보물관리비용+기업이윤+기타필요제경비

방법1, 방법2 등을 기준으로 하여 부실채권가치를 평가한 수 양도인고 양수인의 협의를 통하여 가격을 결정한다.



4)
부실채권의 매각방식

-론세일(LOAN SALE): 부실채권을 원리금 기준으로 할인가로 매입한 뒤, 1순위 저당권을 확보 후 본인이 직접 낙찰받는 방법과 경매에 붙여 낙찰 뒤 배당만 받는다. 할인금액은 협의에 의해 결정되나 담보부의 부실채권의 경우 담보력의 크기에 따라 할인 폭이 커진다.

-계약방법: 채권양도계약의 주요내용

가)일반계약과 같이 계약금 중도금 잔금 납부 방식으로 한다.

나) 이행지체 계약해지 및 손해배상규정

다) 양도인의 면책규정: 양도대상채권 및 담보권의 양수 및 보유와 관련하여 양도인에게 발생하는 모든 조치 소송 채무 청구 약정 등에 관하여 양도인의 면책규정

라) 현재의 형식과 상태대로 양도: 채무자의 재무상태 및 변제자력, 양도대상채권 및 담보권과 관련된 조건 집행가능성 대항요건 양도대상채권 및 담보권 관련 문서의 정확성, 명도책임에 관하여 양도인이 보증 또는 담보책임이 없음을 규정

마) 비용부담: 채권양도와 관련된 비용은 각자 부담 원칙

- ABS배제특례

가)민법상 지명채권양도 절차: 민법상의 지명채권양도의 절차에 따라 대항요건을 갖추어야 한다. 앙도인이 채무자에게 통지하거나 채무자가 승낙하지 아니하면 채무자가 기타 제3자에게 대항하지 못한다.(민법 제450)

나)근저당권 이전등기: 저당권은 그 담보한 채권과 분리하여 타인에게 양도하거나 다른 채권의 담보로 하지 못한다.(민법361) 상속 공용징수 판결 경매 기타 법률규정에 의한 부동산에 관한 물건의 취득은 등기를 요하지 않는다. 그러나 등기를 하지 아니하면 이를 처분하지 못한다.(1870 따라서 양도인은 양수인에게 근저당권 이전등기를 하여야 하며 ABS특례에 의하여 생략되었던 저당권 이전등기를 SPC앞으로 한 후에 다시 양수인에게 근저당권 이전등기를 하여야 한다. 근저당권 이전비용은 양수인이 부담하며 채권최고액기준으로 약0.4~0.5%(법무사비용 등 포함)정도 비용이 소요된다.

-자금회수방법

가)투자자 배당: 경매에 붙인 후 양수인은 입찰에 참여하지 않고 낙찰금에서 배당만 받는 방법 장점은 배당수익 발생시 양도차익에 대한 세금부담이 없으며 투자자유입의 경우 다른 입찰참가자에 비하여 유리한 위치에서 경매에 참여할 수 있을 뿐만 아니랄 추후 매각시 양도소득세에서 많은 혜택을 볼수 있다. 단점으로서는 채권가치평가를 잘못하면 큰 손해를 볼 수 있고 채권양도후 경매낙찰 전 예상치 못한 문제 발생시 위험부담을 양수인이 부담해야 한다.

나)투자자 유입: 경매에 붙인 후 양수인이 경매에 참여하여 직접 낙찰을 받는 방법

-담보력이 확실한 1순위 부실채권

가)1순위 담보력이 확실한 물건인 경우 투자자 입장에서는 연체이자 수익을 생각하면 채권매각을 서두룰 필요가 없다. 연체이자 금리가 년18%~21% 정도로 생각하면 다른 채권에 투자하는 것보다 3~4배 수익이 나오는 채권을 매각할 필요성이 없는 것이다.

나)그러나 SPC입장에서는 매각시점까지 원리금을 다 받고 채권양도를 한다고 손해가 발생한다고 볼수 없다. 부실채권 양수인이 채무자를 대신하여 채무를 변제하였다고 보면 되기 때문이다. 담보력이 확실한 부실채권은 2차부실채권시장에 매각물건으로 나오는 경우는 많지 않으나 새로운 부실채권을 인수 및 기타 자금사정의 필요성에 따라 매각하는 경우도 있다.

다)1차 부실채권시장에서 채권가치평가 시 담보력이 확실한 물건은 원금에 약12개월의 연체이자를 더하여 채권가치를 평가하기도 한다. 따라서 SPC의 경우 부실채권을 채권원금에 12개월의 연체이자를 선지급하고 구입하는 것이 된다.

-근저당권을 이용한 대출방법(질권설정)

가)질권의 의의: 질권이란 채권자가 그의 채권의 담보로서 채무자 또는 제3(물상보증인)로 부터받은 물건 또는 재산권을 채무변제가 있을 때까지 유치함으로서 채무변제를 간접적으로 강제하는 동시에 채무의 변제가 없을 때에는 그 목적물로부터 우선적으로 변제받는 권리이다.

나)질권의 목적물: 질권을 설정할 수 있는 것은 동산과 양도할 수 있는 권리(채권 주식 특허권등)이다. 부동산에는 질권을 설정할 수 없다. 질권을 설정하려면 목적물을 채권자에게 입질을 하여야 한다.

다)지명채권이 질권설정

지명채권이란 채권자가 특정되어 있는 채권을 말한다.

채권증서가 있는 경우 이를 질권자에 교부하고 제3채무자 및 기타 이해관계인에 대한 대항요건을 갖추어야 한다.

채권을 담보하기 위하여 저당권이 설정되어 있는 경우 저당권설정자등기에 저당권으로 담보되는 채권이 질권설정되어 있음을 등기할 수 있으며, 등기를 하면 질권의 효력이 저당권에도 미치게 되므로 채무이행이 없는 경우 질권자는 질권에 기해 압류 및 전부 및 추심명령을 얻어 저당권을 행사할 수 있다.

-우선변제적 효력: 질권자는 질물을 유치할 권리와 함께 채무자가 기한 내에 변제하지 않을 때에는 질물로부터 우선변제를 받을 권리를 가진다. 우선변제를 받으려면 원칙적으로 민사소송법에 따라 경매절차를 거쳐야 하나 감정인의 평가에 의하여 간이변제충당을 할 수도 있다. 질권은 원본 이자 위약금 질권실행비용 질물보존비용 및 채무불이행 또는 질물의 하자로 인한 손해배상의 채권을 담보한다. 질권자는 질물에 의하여 변제받지 못한 부분의 채권에 한하여 채무자의 다른 재산으로부터 변제를 받을 수 있다.

-채권양도와 질권설정: 론세일 방식으로 부실채권을 양수인은 일시에 목돈이 들어가야 하므로 자금압박을 받을 수 있다. 부동산 소유자는 아직 채무자이므로 담보부 대출을 받을 수 없으나 질권을 이용하면 자금부담을 줄일 수 있다. 근저당권부질권설정시에는 채권액 변제기 이자등을 표시한다는 점에서 일반 근저당권설정등기와 차이가 있다.

-투자자 낙찰약정(론세일- 프리세일 혼합형)

가)경매를 통하여 투자자가 직접 낙찰을 받는 방법으로 투자자가 직접 낙찰 받는다는 점에서 론세일 중 투자자유입과 유사하고 계약금만 지불하고 채권양도 양수계약을 하는 점에서 프리세일과 유사하다.

나) 매각물건의 특징: 투자자 낙찰약정으로 거래되는 물건은 서울 수도권보다는 지방 대도시에 있는 대형물건으로 감정가 기준 50~100억원 선의 물건이 많다. SPC입장에서는 대형물건을 전부 현금을 주고 매입할 수 있는 투자자를 찾는 것도 쉽지않으며 계속 보유하는데는 투자금에 대한 금융비용 및 관리비용이 크므로 매각에 대한 압박을 받는 물건이다. 실무에서는 이런 물건을 압박물건이라 부르기도 한다.

다)계약방법

1)채권양수도계약이 주요내용

이랍게약과 같이 계약금 중도금 잔금 납부방식으로 한다. 계약금은 계약시 채권매각대금의 10%로 한다.

이행지체 계약해지 및 손해배상 규정

경매신청 동의

양도인의 면책규정:양도대상채권 및 담보권의 양수 및 보유와 관련하여 양도인에게 발생하는 모든 조치 소송 채무 청구 약정 등에 관하여 양도인 면책규정

현재의 형식과 상태대로 양도규정: 채무자의 재무상태 및 변제자력 야도대상채권 및 담보권과 관련된 조건 집행가능성 대항요건 양도대상채권 및 담보권과 관련 문서의 정확성, 명도책임 등에 관하여 양도인이 보증 또는 담보책임이 없음을 규정

최저경매가입찰가 규정: 채권매각금액 이상으로 양수인은 경매에 입찰하여야한다. 일반적으로 입찰참여 최저가를 계약서에 명기함.

계약금 반환:3자가 양수인보다 높은 가격으로 최고가입찰신고를 하여 양수인이 낙찰받지 못한 경우 계약은 무효가 되며 계약금을 반환한다.

민사집행법제1431(특별한지급방법): 양수인이 채권매각대금 이상으로 낙찰시 민사집행법제1431항에 의한 대금납부 신청에 대하여 경매법원에서 허가하지 않을 경우 법원에서 허가한 대금납부 방법에 따라 일단 대금을 납부하여야 한다. 이 경우 양도인은 양도대금을 초과하는 배당금액에 해당하는 금액을 양수인한테 환급한다.

비용부담:채권양도와 관련된 비용의 각자 부담원칙

계약당사자 변경: 양수인은 양도인의 사전 서면동의를 얻어 계약에 의한 양수인이 권리와 의무를 제3자에게 일반적으로 1회에 한하여 전매를 허용한다.

2)채권양도 및 근저당권 이전등기: 투자자낙찰약정은 론세일과 같이 양도금액을 전액 지불하는 것이 아니므로 채권양도 및 근저당권이전 행위가 필요치 않다. 따라서 등기부상 매각을 위하여 채권양도등기를 요하지 않는다.

3)장단점

 장점:일반적으로 싯보다 10~30%정도 가격이 저렴하다. 경매낙찰 잔금기일에 맞추어 채권양도 잔금을 준비하면 되므로 처음부터 목돈이 들어가지 않고 잔금 시 금융권으로부터 잔금대출을 받을 수 있다.

단점:계약이후부터 해당물건에서 발생하는 위험부담을 양수인이 부담한다. 경매낙찰 및 명도문제등 양수인이 책임진다. 경매로 양수인이 낙찰 받지 못하면 계약은 무효가 되고 시간가 경비만 소비한 결과가 된다. 대형물건의 경우 사용용도를 명확히 하지 않고 낙찰시 양수인에게 큰 부담이 될 수 있다.


이원철(010-8932-6017)
경매전문 법무법인 율곡 종합법률사무소 사무장
출처: http://m.blog.naver.com/bolagu/220174969425

올려 0 내려 0
이원철 이기자의 다른뉴스보기
무통장입금 정보입력 입금자명    입금예정일자
(입금하실 입금자명 + 입금예정일자를 입력하세요)
[관련뉴스]
- 관련뉴스가 없습니다.
트위터로 보내기 싸이월드 공감
기사글확대 기사글축소 기사스크랩 이메일문의 프린트하기
(링크)가을 이사철 본격화…전셋값 상승폭 커져 (2015-09-04 16:58:27)
테헤란로 ‘역삼 푸르지오시티’ 잔여분 특별분양, 투자자들로 붐벼 (2014-09-24 12:47:11)