- 향후 전국 부동산시장은 지방이 주도한다 -
서울.수도권 부동산은 2001년부터 2007년까지 폭등하였는데 한마디로 광풍 그 자체였다.
7년동안 줄기차게 오르던 서울.수도권 부동산은 2008년 미국발 금융쇼크를 맞아 그만 주저앉고 말았다.
2008년 말에 이명박정부가 경기부양책을 세워 2009년부터 전국 부동산 가격이 동시다발적으로 올랐으며 서울.수도권 부동산은 그해 9월 강남3구 DTI 규제를 수도권 전역으로 규제하자 즉 정부에서 서울.수도권 부동산의 오름세를 막자 2007년과 2009년도에 쌍봉(쌍봉우리)를 치며 이후 침체의 길로 들어섰다.
서울.수도권 부동산이 조정에 들어가자 그 틈을 지방 특히 부산.경남 소형아파트가 메웠으며 2009~2011년은 지방 특히 부산.경남 소형아파트가 전국 부동산시장을 주도하였다.
서울.수도권 부동산은 2009년 9월 이후 조정에 들어갔는데 2011년도에 서울 도시개발에 소극적인 성향의 박원순 서울시장이 당선되자 엎친데덮친격이 되어 2012년도에는 더욱더 침체의 늪에 빠지게 되었다.
우리가 전국 부동산시장을 전망하기 위해서는 2011년도에 일어난 몇가지 현상을 주목해야 한다.
2011년에 박원순 서울시장이 당선되었으며 또 2011년은 지방 집값 20년만에 최고 상승률을 기록한 해이고 2018년 평창동계올림픽을 유치한 해이기도 하다.
2011년을 놓고보면 서울.수도권 부동산이 폭락한 한 해였고 지방 특히 대구.광주.울산 등은 20년만에 집값 최고 상승률을 기록하여 지방 대세를 알리는 한 해였다.
요약하자면 2001년부터 서울.수도권 부동산이 대세 상승하였고 지방 부동산은 그로부터 10년뒤인 2011년부터 대세 상승하기 시작했다.
2007년 실물경제 정점 이후 2014년까지 7년동안 서울.수도권 부동산은 조정에 들어갔으나 2009~2011년은 부산.경남.대전 등 소형아파트가, 2011년부터 현재까지는 대구.광주.울산 등 소형아파트가, 2012년 말 대선 이후 2013년부터는 대구 등 중대형아파트가 전국 부동산시장을 주도하였다.
2010년대는 지방이 대세인 시대이고 서울.수도권은 도시는 도심에서 외곽지로라는 신도시 시대를 맞아 서울.수도권은 기존 도심 부동산이 전반적으로 조정에 들어갔고 위례.판교.광교.동탄 신도시 그리고 마곡 지구.상암DMC 등 개발지만 세간의 관심을 받았다.
올해 전반적으로 부동산시장이 약세라도 지방 대구 등은 전국 최고의 집값 상승률을 기록하는 등 지방이 대세인 시대임을 다시한번 확인시켜 주었다.
올해 전반적인 부동산경기 약세 속에서도 선방을 한 지방 대구.광주.울산.부산 등은 내년부터 부동산경기가 본격적으로 살아나면 더욱더 탄력을 받을 것으로 보인다.
2007년 코스피지수 2000을 정점으로 한 실물경제는 올해까지 약 7년 정도 조정을 거쳤기 때문에 정부의 강력한 경기부양책, 부동산대책 등에 따라 내년부터 경기가 본격적으로 살아나면 2017년 전후까지 경기가 이어질 것으로 전망된다.
현재 실물경제, 부동산경기는 동트기 전이 가장 어둡다라고 표현하고 싶다.
12월 부동산3법 국회 통과를 계기로 부동산경기가 본격적으로 살아날 것으로 믿고 있다.
내년부터 부동산경기가 본격적으로 살아나 2017년 전후까지 이어질 것으로 전망되는데 앞으로 3년 정도 부동산경기가 있으면 대구.광주.울산이 앞장서고, 부산이 따라오고 또 그뒤를 서울.수도권이 따라오는 시장이 펼쳐지지 않을까 한다.
2009~2014년까지는 지역별 부동산으로 움직였지만 2015~2017년 쯤 까지 실물경제, 부동산경기가 호조를 띄면 이번에는 전국 부동산이 동시다발적으로 움직일 것으로 전망된다.
2015년에도 전국 부동산시장을 주도할 것으로 보이는 지방은 지방 훈풍, 2015년에도 이어질까가 아니라 2015년에도 역시 지방 훈풍이 이어질 것으로 확신한다.
2011년 이후 그동안 지방 부동산 가격이 올랐다 해도 아직 서울 부동산에 비하면 저평가, 저가격대이며 지방 부동산 가격이 오르는 이유로는 물가상승률과 세종시.혁신도시 건설, 지방산업단지 부활, 테크노폴리스 등 지방 산업단지 건설, 남부권 국제공항 건설 예상 등 개발 그리고 지방화 시대 도래 등이 아닌가 한다.
사실 그동안 지방은 너무나 소외되었고 지방 부동산 가격은 저평가되었다. 물가는 전국 어디서나 비슷하고 지방 산업단지 근로자 급여는 중앙 근로자 급여 뺨치고, 2014년 수능성적 1등은 지방 대구에서 나왔고, 지방 승용차값이 서울과 같은데 유독 지방 집값만 서울.수도권에 비하여 저평가.저가격대인건 모순이 아닌가 한다.
1994년도에 똑 같았던 서울.수도권과 지방 모 집값이 2007년도에 서울.수도권 모 집값은 12억원까지 올라갔고 2011년부터 지방 집값이 올랐다해도 지방 모 집값은 아직 4억원대에 머무르고 있다.
2010년대는 누가뭐래도 지방이 대세인 시대다. 2014년에도 지방 부동산이 대세인게 현장 곳곳에서 나타나고 있다. 반면 2014년 서울.수도권 집값은 전세가 상승률이 매매가 상승률을 앞지르고 있다. 서울.수도권 부동산 대세는 지방 대세가 완전히 끝나는 2020년대 부터가 아닐까 한다.
이주호 칼럼니스트
한양대학교 도시공학과 졸업
건국대 행정대학원 부동산관리자과정 수료
토지공사,SK건설 근무,엔지니어링사 기술고문
다음카페 부동산 컬럼니스트, 중앙일보조인스랜드.스피드뱅크 고수
대학 부동산아카데미 강의
재테크맨 이주호
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