수익형 부동산은 공급과잉으로 인해 투자에 대한 우려의 목소리가 높지만 여전히 유망한 투자처로 꼽히고 있다. 베이비붐 세대의 은퇴, 2%대 저금리, 1~2인 가구 증가 등 수익형부동산의 관심을 견인하는 요소들은 여전히 유효하다. 주택가격 반등에 대한 기대심리가 낮아진 가운데 ‘내 집 장만’에 대한 수요보다 오히려 임대수익이 보장되는 수익형 부동산에 투자해 여윳돈을 챙기려는 추세가 점차 늘고 있다.
2015년 상가, 오피스텔, 소형 빌딩 등 수익형부동산은 지역 및 상품별 차별화와 쏠림현상이 강화될 전망이다. 임대 수익형 부동산이 줄곧 인기를 끄는 이유는 초저금리 기조와 관련이 깊다. 한국은행이 기준금리를 2%대로 낮추자 연 5% 이상의 임대 수익이 기대되는 부동산의 인기가 높아지고 있다. 수익률이 은행 금리보다 조금이라도 높은 상품으로 몰리면서 ‘연 5~6%만 해도 어디냐’는 생각으로 임대용 부동산에 접근하는 투자자가 늘고 있다.
수익형 부동산은 갈수록 지역별, 상품별 양극화 현상이 두드러진 양상을 보이고 있다. 같은 입지와 상권이라도 투자 상품과 가격, 상품성에 따라 수익률과 투자성이 다르게 나타나며 향후에도 이러한 현상은 지속될 것으로 전망된다. ‘수익형 부동산’의 경우 투자 종목도 점차 다양화 되고 경쟁상품과 차별화를 시도하는 사례가 늘고 있다. 정부의 정책과 규제 여하에 따라 흥망성쇠가 달라지는 현상도 나타나고 있다.
분양 상가와 상가 주택지 최고 경쟁률 보여
수익형 부동산의 대표격인 상가는 2014년 한 해 내내 투자 열기가 뜨거웠다. 신규 분양상가 뿐 아니라 경매 상가도 인기몰이를 했다. 주택의 임대수익률 하락으로 투자 매력을 잃게 되자 월세 수익형 상가를 찾는 사람이 늘어났다. 한국토지주택공사(LH)가 공급하는 단지 내 상가와 점포겸용 단독주택 용지는 내놓기가 무섭게 팔렸다. LH가 상반기에 공급한 197개 점포는 유찰 없이 모두 주인을 찾았고 평균 낙찰가율은 200%까지 치솟았다.
신규 분양 상가에 투자자가 몰려 ‘100% 완판’이 잇따르는가 하면, 10억~50억 원대 중소형 빌딩에도 큰손들의 입질이 늘어나고 있다. 수익형 부동산은 은행 이자보다 수익이 좋고 매달 고정적으로 안정된 임대수익을 거둘 수 있기 때문에 실수요자는 물론이고 노후를 준비해야 하는 투자자들이 투자 대열에 합류해 옥석을 가리고 있다. 특히 공공기관·기업이전이나 산업단지 인근 개발호재로 인한 수혜 지역의 수익형 부동산 인기는 부쩍 높아졌다.
수익형 부동산과 오피스 매매시장에 대한 인기는 곳곳에서 감지되고 있다. 한국전력 본사 부지가 현대자동차그룹에 낙찰되면서 수익형 부동산 투자에 대한 시장의 기대감이 한층 높아졌다. 현대차그룹의 개발 방향에 따라 향후 강남권 수익형부동산 및 오피스의 매매, 임대차 시장에 큰 변화가 있을 것으로 전망된다. 기존 강남역세권 등에 비해 상대적으로 저평가됐던 삼성동 일대 오피스 시장의 가치가 상승할 것으로 보인다.
2015년 부동산 시장은 상가와 빌딩 같은 임대 수익형 부동산이 ‘대세’를 이룰 전망이다. 국내 정책은 물론 세계적인 저금리 기조가 여전히 견고한데다 부동산 가격 상승에 대한 기대감은 여전히 낮기 때문이다. 특히 택지지구나 신도시 상권에 들어서는 목 좋은 상가와 오피스텔은 한 해 내내 인기를 끌 전망이다. 개발 이슈가 많은 도시나 수도권 호재지역 내 수익형 부동산은 최고 인기를 구가할 가능성이 높다.
수요 몰려 상가 분양가 역대 최고 수준
2015년 수익형 부동산 시장에서 상가의 약진이 예상된다. 임대소득 과세 논란으로 다주택 보유자들 사이에 상가 선호도가 높아진 데다 기대수익률이 6% 수준이라는 점에서 저금리 시대의 투자 대안으로 각광 받고 있다. 상가는 최근까지 경기위축으로 공급이 적었던 데다 부동자금이 수익성 좋은 상가로 몰려 인기는 지속될 것으로 보인다. 다만 모든 상가가 해당되는 것은 아니므로 역세권이나 대학가, 주거밀집지 등이 주목을 받을 것으로 전망된다.
상가 투자의 인기를 피부로 느낄 수 있는 곳은 신규 분양시장이다. 수요가 늘다보니 분양가는 최고 수준이다. 2014년 8월 기준 전국 상가의 3.3㎡당 평균 분양가는 2,666만원을 기록해 역대 최고였던 2007년 2,605만원을 뛰어넘었다. 집계를 시작한 2001년(1,387만원)과 비교하면 2배 가까이 올랐고, 2013년 말(2,367만원)에 비해선 12%가 뛰었다. 특히 상권이 새로 형성되는 위례나 동탄 등 신도시 지역의 신규 상가에 자금이 대거 몰리고 있다.
그러나 장기적으로 상가 시장이 낙관적인 것만은 아니다. 고가 낙찰이 속출하는데다 분양가가 올라 수익성이 떨어지고 있다. 또 정부의 ‘상가 임차권 및 권리금 보호방안’ 발표 이후 투자 관망세를 띌 전망이다. 향후 상가 투자 시에 입지와 가격뿐 아니라 권리금까지 파악해야 하기 때문에 상임법 개정안이 결정될 때까지 시장 침체가 불가피해 보인다. 상가는 상권에 따른 수익률 편차가 크고 내수 부진이 지속되고 있어 신중한 투자를 권하는 목소리도 만만치 않다.
수익형 부동산 중에 오피스텔은 신규 공급이 늘고 공실이 확대되면서 하락세를 탈 가능성이 높다. 부동산114 조사 결과 전국 오피스텔 임대수익률은 2007년 상반기 6.8%를 정점으로 하락하기 시작, 2014년 5.7%에 이르기까지 지속적으로 하락하고 있다. 특히 오피스텔 재고 및 신규공급이 많은 서울(5.34%)지역 오피스텔의 수익률은 전국 오피스텔의 평균 임대수익률보다 더 낮았다. 때문에 오피스텔의 수익성이 회복되기는 당분간 어려울 것으로 보인다.
2014년 오피스텔 최고 인기지역인 강서 마곡지구, 송파 문정지구, 상암 DMC, 평택시 등은 개발호재의 약발이 떨어지고 단기 과잉 공급 여파로 투자수요는 점차 감소할 전망이다. 2013~2014년에 기 분양된 3~4만여 실로 인해 향후 2~3년까지 이 같은 양상이 지속될 경우 단기간에 수익성 회복을 기대하기 어려울 것으로 판단된다. 2015년 오피스텔은 수도권에 입주물량이 쏟아지는 탓에 지방보다 수도권에 타격이 클 것으로 보인다.
도시형생활주택, 경쟁 적은 지역 유리
오피스텔 대체상품인 도시형생활주택 등 원룸 투자의 인기가 위축될 전망이다. 공급이 꾸준히 늘면서 가뜩이나 침체된 시장에서 투자자들에게 더 이상 수익을 보장하기 어려워졌다. 도시형생활주택 인허가 물량은 2009년 1700가구에서 2012년에는 12만4000가구로 늘어났다가 2013년엔 6만9000가구로 줄었지만 미분양 적체현상이 심화되고 있다. 이러한 공급과잉에 따른 결과로 최근 3년간 분양 물량의 약 34%가 여전히 분양 중이다.
서울시의 도시형생활주택 가운데 90% 이상이 원룸형으로 공급된 탓에 소형 주택의 공급이 넘쳐나 공실률도 계속 높아지고 있다. 세입자 유치 경쟁이 치열해지면서 임대료도 소폭 하락했다. 설상가상으로 주차장 기준도 대폭 강화되면서 도시형 생활주택의 입지를 더욱 열악하게 만들고 있다. 경쟁상품인 오피스텔이 연간 수만 실 공급되면서 2015년 도시형생활주택은 투자 상품으로서의 가치가 크게 하락할 것으로 보인다.
오피스와 빌딩 시장은 기대감이 높은 한해가 될 전망이다. 특히 오피스시장은 삼성동 한전부지가 10조5500억 원에 현대차그룹에 팔리면서 강남권 우량 오피스의 몸값이 상승할 것으로 기대된다. 현대차그룹의 개발 방향에 따라 향후 강남권 오피스 매매 및 상가 임대차 시장에 변화가 전망된다. 현재 테헤란로 일대는 정보기술(IT) 기업들의 판교 이전으로 공실이 늘고 있는데 관련사들이 강남권으로 들어오면 임대시장이 활성화될 가능성이 있다.
수익형 부동산의 새로운 틈새 상품으로 주목받고 있는 지식산업센터(옛 아파트형 공장)는 임대사업 규제가 풀리면서 사업전망이 점점 밝아질 전망이다. 지식산업센터는 상가·오피스텔과 같은 기존 수익형 부동산보다는 투자자들에게 많이 알려진 상품은 아니지만 기존 오피스 보다 관리비가 저렴하고 임차 수요가 급증하고 있어 당분간 기업과 투자자의 지식산업센터로의 이전 현상이 꾸준히 이루어질 전망이다.
저금리가 이어지는 시기에 상대적으로 높은 수익을 올릴 수 있는 수익형 부동산에 대한 관심은 계속될 것으로 전망된다. 하지만 수요와 공급 측면에서 항상 미래의 투자 수익성에 대한 검토가 필요하다. 수익형 부동산 전 종목은 수년 째 공급 과잉을 겪고 있어 거품 조짐이 일고 있다. 수익형 부동산도 특화된 입지와 다양한 투자모델을 바탕으로 상품개발이 이루어지므로 투자에 나설 때는 기대수익률과 리스크 등을 꼼꼼히 점검해 신중히 투자할 필요가 있다.
칼럼니스트 윤재호
[메트로컨설팅 대표]매경 수익형부동산 경매과정 주임교수
단국대 경영대학원 자산관리과정 강사
한경·매경·자산관리공사 부동산칼럼리스트
연세대·광운대·경기대 경매 및 소액제테크 강사
메트로컨설팅(주) 대표
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