위법 부동산 중개업소 지도점검 실태 보고
대구경북 취재본부 기획기사
중개 수수료 조정 문제가 중개업계의 일방적 강제 조정 반대 의견과 한국소비자 단체협의회의 인하 요구 사이에서 결론이 나지 않은 상황에서 부동산 중개업자의 불법행위에 대한 민원이 끊이지 않아 안타까움을 금할 수 없다.
최근 중개업법 위반 관련 대구광역시 달성군과 수성구청에 신고 접수된 민원내용을 살펴보면 중개업자가 직접거래행위를 한 경우, 거래 당사자를 대리해 부동산 거래신고를 하면서 실거래가격과 다르게 신고한 경우, 중개업자가 법정 한도를 넘어선 중개수수료를 수수 한 경우, 00부동산컨설팅이나 공인중개사가 아닌 자가 대표나 소장 명함 등을 배부하며 유사중개행위를 하고 있다는 신고 등 그 내용도 다양하다.
이들 민원은 법정 최고한도의 4배나 되는 금액을 중개 수수료로 요구하여 수수하였거나, 개설 등록한 공인중개사가 아닌 자가 계약서 작성 등 행위를 하였거나 공인중개사가 중개보조원으로 등록된 자신의 처를 내세워 직접거래행위를 한 경우 등 사실적 관계가 드러나는 내용이라 그 처분의 결과가 주목이 된다.
통상 이러한 신고가 접수되면 관할관청은 신고인의 신분보장 및 신고사항을 조사ㆍ부동산 중개업자의 위법 사실을 확인, 합당한 행정 처분을 내려야 하고 또한 신고 내용이 미흡하거나 수사의 필요성이 있다면 행정관청이 직접 수사권이 있는 기관에 수사의뢰를 하여 위법성 여부를 판단, 처리 후 신고자에게 결과를 통보하여야 한다. 그러나 관할관청이 이러한 절차를 무시하고 직권을 이용하여 재량권을 임의로 남용, 신고 접수된 민원을 왜곡시켜 원성을 산다면 문제가 아닐 수 없다.
예를 들어 담당공무원이 신고한 피해자에게 전화를 해서 위법을 저지른 중개업자와의 협의를 요구하고, 위법을 저지른 부동산 중개업자에게 사전에 연락하여 지도단속에 대비할 시간을 주는 등 월권적 행동을 하고 있다면 이는 직권 남용이라 보지 않을 수 없으며 중개업법 제정의 목적을 도외시한 것이라 보지 않을 수 없는 것이다.
본 한국부동산신문 대구경북취재본부에서는 대구광역시 달성군 토지정보과에 취재 협조를 구하여 2014년 11월 30일 이전 최근 3년간의 공인중개사법 지도단속 현황과 관리실태를 조사한 바가 있다. 그 결과를 보면 부동산중개업법 제정의 목적을 무색하게 할 정도로 신고대비 지도점검 효과가 미미하다는 걸 알 수가 있다. 이는 위법 부동산중개업소로 신고 된 민원의 내용을 해당 중개업소가 부인할 경우, 수사권이 없다는 이유를 들어 즉시 행정처분 불가 통지를 하고 있기 때문이다. 언급하였다시피 관할 관청에서 위법행위에 대하여 판단하기가 불가하다면 수사권이 있는 기관에 수사의뢰를 하여 매뉴얼화 된 보편타당한 절차를 거치면 되는데도 자체적으로 수사권이 없다는 이유를 들어 재량권을 지나치게 남용, 종결처리 함으로서 형평성을 잃은 처리를 하기 때문인 것이다.
공인중개사법 위반에 대한 달성군의 지도점검의 현황을 살펴보면 2012년도의 지도점검실적(25건)에 비하여 2014년도는 1/3 정도로 줄어든 상황이며, 유사명칭 사용에 대한 지도점검 실적은 2014년 11월 30일 이전 최근 3년간 단 한 건 조차도 없는 실정이다.
본지의 취재결과 00부동산컨설팅이라는 간판을 대로변에 달고 급매물 1시간 내 신속처리 OK, 급매물 최다 보유, 부동산투자재테크 전문이라는 썬팅 문구를 사용하면서 중개보조원에서 해고된 자들이 버젓이 영업을 하고 있는 현장을 적발 신고하였음에도 중개하는 현장을 잡을 수 없다는 사유를 들어 적절한 조치를 취하지 않은 사례를 발견할 수 있었는데, 이는 무등록중개업소에 대한 조치를 취하지 않고 직권을 남용한 것이라 보지 않을 수 없다.
이에 본지는 이러한 상황에서 최근 신고 접수된 민원에 대한 해당관청의 조치에 깊은 관심을 가지며 제보자에게 관련 증빙 서류를 보완 받아 신고의 신뢰성을 제고하려 한다.
첨언하여 공인중개사법의 일부 내용을 살펴보면 공인중개사법 제33조에서는 『부동산중개업을 건전하게 지도, 육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지 한다』는 목적을 달성하기 위하여 중개업자등이 하여서는 아니 되는 금지행위 7가지를 부작위의무로서 규정하고 있다. 이러한 금지행위규정은 중개업자에게만 적용되는 것이 아니라 법인의 사원, 임원, 소속공인중개사, 중개보조원 등 중개업계 종사자에게 적용되는 것이며 일반인에게는 적용되지 않는다.
중개업자 등이 하여서는 아니 되는 금지행위 중 어느 하나라도 행하게 되면 위법행위를 구성하며, 그 효과로서 당사자에게 행정처분 및 행정형벌이 부과된다. 즉 금지행위로 인하여 중개업자의 등록이 최소 되거나 업무정지처분을 받을 수 있으며 별도로 징역형이나 벌금형 등 행정형벌을 받을 수 있다. 중개업자가 행정형벌로 징역형이나 벌금형을 선고 받으면 결격사유에 해당되어 중개업 등록이 취소되며 공인중개사가 징역형을 선고받으면 공인중개사법에 위반한 것이므로 그 자격이 취소된다.
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※ 금지행위
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중개업자등은 다음 각 호의 행위를 하여서는 아니 된다.
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-제 3조의 규정(토지, 건축물 등)에 의한 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위
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-제 9조의 규정에 의한 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 영위하는 자인 사실을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용하게 하는 행위
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-사례, 증여 그 밖의 어떠한 명목으로도 제 32조제3항의 규정에 의한 수수료 또는 실비를 초과하여 금품을 받는 행위
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-당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위
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-관계 법령에서 양도, 알선 등이 금지된 부동산의 분양, 임대 등과 관련 있는 증서 등의 매매, 교환 등을 중개하거나 그 매매를 업으로 하는 행위
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-중개의뢰인과 직접 거래를 하거나 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위
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-탈세 등 관계 법령을 위반할 목적으로 소유권보존등기 또는 이전등기를 하지 아니한 부동산이나 관계 법령의 규정에 의하여 전매 등 권리의 변동이 제한된 부동산의 매매를 중개하는 등 부동산투기를 조장하는 행위
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이처럼 엄격한 법과 제도가 정비되어 있는 목적은 시민의 재산권 행사에 불편을 최소화하고 투명하고 공정한 부동산중개문화 확립과 건전한 중개업 육성에 최선을 다하여 궁극적으로 국민경제에 이바지하는데 있음이다. 이에 지도단속권이 있는 행정관청에서는 법의 집행을 자의적으로 해석하거나 직권을 남용하여 본질을 왜곡시켜서는 아니 됨을 직시하고 정형화, 제도화 된 기준에 의하여 투명하고 공정한 처리를 하여 주었으면 한다. 이는 부동산 거래질서가 보다 투명해지는 계기가 되고 궁극적으로 중개업법 제정의 목적을 달성하는 시발점이 되기 때문이다.
- 대구경북 취재본부장 김 영욱 -
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