부동산3법 국회통과 기대감으로 일부 강남 재건축 단지의 호가가 움직이면서 침체된 주택시장 회복에 도움이 될 것이라는 기대감이 있는 반면에 파급효과가 크지 않을 것이라는 다소 부정적인 견해도 있고 한편에서는 강남 재건축 단지들에게만 혜택이 집중된 잘못된 정책이다라는 비판이 나오고 있다.
부동산3법은 주택법 개정안(분양가 상한제 탄력 운용), 재건축 초과이익 환수제 폐지법(초과이익 환수 3년간 유예), 도시 및 주거환경정비법(재건축 조합원 1인1가구제 폐지안)등 여당이 요구해 온 부동산 법안들이다.
분양가상한제는 주택을 분양할 때 택지비와 건축비에 건설사의 이윤을 더하여 정한 분양가격 이하로 분양하도록 정한 제도로 1989년 실시되었다가 1999년 공공주택 외에는 전면 자율화가 실시되었고 2000년대 중반 부동산시장이 과열이 되면서 20007년 전면적용이 되었다가 이번에 분양가상한제를 공공택지에는 그대로 적용하고, 민간택지에는 폐지하되, 집값이 급등하거나 투기가 일어나는 경우에는 국토부장관이 다시 적용할 수 있게 되었다.
재건축 초과이익 환수제는 재건축사업으로 인하여 정상주택가격상승분을 초과하여 당해 재건축조합 또는 조합원에 귀속되는 주택가액의 증가분을 부과기준의 규정에 따라 산정된 금액을 국가가 환수하는 제도로 2012년 2년간 유예법안이 통과되어 2014년 말까지 적용유제 되었는데 이번에 폐지를 추진하다가 야당의 반대로 2017년까지 3년간 유예가 되었다.
마지막으로 재건축 조합원 1인 1가구제 폐지는 수도권 과밀억제권역에서 재건축 조합원들이 조합주택 몇 채를 보유하더라도 입주권을 하나 밖에 주지 않았는데 이제는 가구당 3채까지 확대가 되어 조합주택 3채를 보유하면 입주권도 세개를 받을 수 있게 되었다.
국토부에서 분양가상한제 폐지에 대한 시뮬레이션 결과를 보면 조합원 부담금은 10% 정도로 줄어들고 재건축 초과이익환수를 3년 연기하면 전국적으로 4만 가구, 강남에서는 2만5000가구한테 혜택이 돌아가며 일반분양가를 올리면 사업성이 좋아지므로 재개발 출구전략에도 도움이 될 것으로 보고 있다.
이런 부동산3법이 재건축에 대한 규제를 풀고 조합원들에게 혜택이 돌아가는 내용이다 보니 혜택이 재건축 시장이 집중되어 있는 강남에 혜택이 집중된 강남3법이라는 비판이 많은 것도 사실이고 실제로 강남권 재건축 추진 단지들은 일반분양가를 평당200-300만원 정도 추가 인상하는 방안을 검토 중인 것으로 알려져 있다.
혜택이 강남에만 집중이 되는 것은 사실이지만 재건축 단지가 강남에 많이 몰려있고 강남 재건축 시장이 움직여 주어야 강남 일반 아파트 시장에도 활력을 주고 강북 등 다른 지역 아파트의 거래활성화에도 도움을 줄 수 있다.
또한 재건축 사업성이 개선이 되어 일반분양이 늘어나면서 분양에도 성공하면 주변 기존단지 호가도 올라갈 수 있고, 부동산 투자심리가 회복이 될 수 있고, 일반분양가가 높다고 판단이 되면 투자자들이 기존주택으로 관심을 돌릴 수도 있어서 시간은 필요하겠지만 부동산시장 회복에 도움이 될 수 있기에 이번 부동산3법도 마냥 부정적으로만 볼 필요는 없다.
다만 새롭게 나온 대책이 아니고 어떻게 보면 벌써 통과가 되었어야 하는 대책이 이제서야 늦게 통과가 된 것이고, 초과이익 환수제도 폐지가 아닌 3년 간 유예라는 점은 대책의 효과를 감소시킨 부분이 있다.
그리고 정부의 의도대로 강남재건축 시장 활성화가 서울.수도권 주택거래 활성화로 이어지면 좋은데 현재 침체된 부동산시장 원인이 집을 사도 오른다는 확신이 없고 미국의 금리인상, 국제유가 하락에 대한 글로벌 경제가 출렁이는 상황에서 불확실성이 더 커지고 있는 상황에서 불안심리에 대한 어떤 근본적인 해결이 없이 강남재건축 사업성이 일부 개선된다고 해서 서울.수도권 부동산시장 활성화로 연결이 될지는 다소 의문이 들고, 기대가 컸던 부동산3법도 부동산시장 회복에 도움이 안 될 경우 오히려 실망감은 더 커질 수도 있는 점도 걱정이 된다.
마지막으로 일부 재건축 단지에서 일반 분양가 인상을 너무 욕심을 내서 부작용이 생길 경우 정부는 언제든지 다시 상한제 지구로 묶을 가능성이 있기에 조합이나 건설사들도 지나친 분양가 인상 욕심은 조심해야 할 것이다.
김인만 부동산연구소 http://cafe.naver.com/atou1
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