-임차보증금반환채권에 가압류된 주택 매도시 매수인이 매도인 책임 승계-
주변에서 흔히 "전세를 끼고 부동산을 매수하였다"는 이야기를 들을 수 있습니다. 이는 법률상 부동산임대차
계약에 있어서 임대인의 지위는 물론 임차보증금의 반환의무까지 승계한 것으로 볼 수 있습니다.
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그런데 위와 같이 전세(임대차)를 끼고 부동산을 매수한 경우, 그 부동산 매도, 매수 계약 이전에 임차인(세입자)의 채권자에 해당하는 사람이 추후 임차인(세입자)가 집주인인 임대인으로부터 돌려받게 될 임차보증금반환채권에 대한 가압류 되어있었고, 위 임차보증금은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춰진 상태였다면, 과연 가압류 사건에 있어서 제3채무자의 지위는 부·동산을 매도하고 떠난 양도인으로 보아 그에 대하여 가압류의 효력을 주장할 것인지, 아니면 새롭게 부동산을 매수한 양수인을 가압류에 있어서 제3채무자로 보고, 그에 대해여 가압류의 효력을 주장할 수 있는지에 대하여 의문이 생길 수 있습니다.
대법원 2013. 1. 17. 선고 2011다49523 전원합의체 판결 [추심금]
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주택임대차보호법 제3조 제3항은 같은 조 제1항이 정한 대항요건을 갖춘 임대차의 목적이 된 임대주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정하고 있는 바, 이는 법률상의 당연승계 규정으로 보아야 하므로, 임대주택이 양도된 경우에 양수인은 주택의 소유권과 결합하여 임대인의 임대차 계약상의 권리·의무 일체를 그대로 승계하며, 그 결과 양수인이 임대차보증금 반환채무를 면책적으로 인수하고, 양도인은 임대차관계에서 탈퇴하여 임차인에 대한 임대차보증금반환채무를 면하게 된다.
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나아가 임차인에 대하여 임대차보증금반환채무를 부담하는 임대인임을 당연한 전제로 하여 임대차보증금반환채무의 지급금지를 명령 받은 제3채무자의 지위는 임대인의 지위와 분리될 수 있는 것이 아니므로, 임대주택의 양도로 임대인의 지위가 일체로 양수인에게 이전된다면 채권가압류의 제3채무자의 지위도 임대인의 지위와 함께 이전된다고 볼수밖에 없다.
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임차인의 임대차보증금반환채권이 가압류된 상태에서 임대주택이 양도되면 양수인이 채권가압류의 제3채무자의 지위도 승계하고, 가압류권자 또한 임대주택의 양도인이 아니라 양수인에 대하여만 위 가압류의 효력을 주장할 수 있다고 보아야 한다.
위 대법원 판결에 따르면 주택임대차보호법에서 대항력을 갖춘 임차인의 경우 그 임대차계약에 따른 권리·의무 일체를 임대주택의 양수인이 승계한다는 규정을 두고 있는 점 등에 근거하여 가압류의 제3채무자로서의 지위는 양수인에게 승계되고, 추후 임차인의 채권자가 집행권원을 획득하여 압류 및 추심으로 나아갈 경우 추심금에 대한 지급 의무는 양수인만이 부담하게 되고, 양도인은 추심금을 지급할 책임이나 가압류의 제3채무자로서의 지위에서 비롯된 책임 등을 부담할 필요가 없게 되는 것입니다.
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