1980~1990년대만하더라도 수출이 호황일때에는 수출관련주가, 내수가 호황일때는 내수관련주와 부동산이 올랐는데 2000년대 조선.철강 등 대중국 수출호경기때에는 현대중공업, POSCO 주식과 강남권 집값이 동시에 올랐다.
2000년대 수출호경기때 강남권 집값이 오르지 않았다면 올해부터의 내수 시대에 강남권 집값이 올랐을 것이다.
그만큼 내수 시대엔 내수관련주와 집값이 동시에 올랐기 때문에 이러한 부동산 경제 논리를 제기해 본다.
2000년대 대중국 수출호경기 시절에 강남권 집값이 오른 것은 부동산시장의 선도적 역할을 했기 때문이다.
올해들어와서 집값이 상승한 것은 전세가 상승을 견디지못한 3040세대들이 매매로 돌아선게 결정적 계기가 되었다.
강남권 집값은 참여정부때 워낙 올라 집값이 더이상 오르지않으니 집주인들은 집값 보전 차원에서 전세가격을 올리니 그로인하여 전세값이 폭등, 집없는 3040세대들이 전세가 폭등을 견디지못해 매매로 돌아선게 수도권 부동산시장의 현 주소다.
그러고보면 2000년대 강남권에서 시작된 집값 상승이 오늘날에 와서는 강남권이외의 지역인 서울 주변지역, 소외된 수도권2기신도시 등 중산층 집값 상승으로 이어지고 있다.
2000~2010년대 서울.수도권 부동산시장을 바라보고 있노라면 물은 높은 곳에서 낮은 곳으로 흐르는 자연의 섭리처럼 부동산 투자도 고평가지역에서 저평가지역으로 물흐르듯 하는게 아닌가한다.
이러한 맥락에서 2015~2017년까지의 부동산경기에서는 3040세대가 주도하는 부동산시장이 될 것이다.
강서권 전셋값 폭등으로 30·40대 구매 수요 늘어
김포한강 3.3㎡당 3.14%↑… 동탄 2.2%·광교는1.23% 이라고 한다.
몇년전에 미분양의 무덤, 마이너스 프리미엄의 대명사라고 하는 김포한강신도시가 동탄, 광교신도시를 물리치고 선두에 나섰으니 참으로 대이변이다.
최대상승폭을 보인 김포한강신도시 하나만 보더라도 전세가 상승에 견디지못한 3040세대가 대폭 몰려들은 결과이며 이는 3040세대의 반란, 중산층의 반란, 소외된 수도권2기신도시의 반란이 아닌가한다.
사실 최근 강남권재건축이 오름세를 타고있지만 강남권은 3040세대, 중산층이 접근하기엔 너무나 비싼 아파트다.
2015~2017년까지의 내수 시대, 부동산경기 시대엔 이들 중산층 아파트, 3040세대가 몰린 아파트, 소외된 또 그동안 저평가된 수도권2기신도시가 부동산시장 전체를 주도할 것으로 보인다.
중산층에 있어선 강남권 그들은 별나라 세상, 딴나라 세상이다.
김포한강신도시가 전면에 부상함에 따라 우리는 김포한강신도시를 비롯한 소외된 수도권2기신도시인 양주신도시, 파주신도시 등의 부상을 예상해 볼 수 있다.
서울을 중심으로 하여 그동안 인기를 누려온 위례신도시, 판교신도시, 광교신도시, 동탄신도시 등 경부선 라인 수도권2기신도시보다 서울 강서측에 위치한 김포한강신도시, 북측에 위치한 양주신도시, 서북측에 위치한 파주신도시 등이 시장의 전면에 부상할 것으로 보인다.
이들 3040세대들이 선호하는 아파트, 중산층 아파트, 서울 주변지역, 소외된 수도권2기신도시가 부동산시장을 주도하는 이상은 강남권 등 서울 요지 부동산은 쉬어가는 장이 될 것으로 예상된다.
강남권, 용산 등 서울 요지 집값이 대세 상승할려면 다음 서울시장 선거때 서울 도시개발에 적극적인 성향을 가진 시장이 당선되거나 수출호경기가 본격적으로 도래하는 시점에 비로소 가능할 것이다.
앞으로 서울, 수도권 부동산시장의 큰틀은 수출호경기때에는 강남권.용산 등 서울 요지 부동산이, 수출호경기 이후의 내수 시대엔 중산층 아파트, 서울 요지외 지역 등 부동산이 주도할 가능성이 크다.
요약하자면 수출경기 선도주 부동산과 수출경기 이후의 내수경기 선도주 부동산이 각각 흐름을 달리할 것이다.
지금부터 2017년까지의 부동산경기, 내수 시대엔 서울 요지외 지역과 소외된 수도권2기신도시, 중산층 아파트가 부동산시장 전체를 이끌 것이다.
지금은 3040세대들의 반란, 중산층 아파트의 반란, 소외된 수도권2기신도시의 반란 시대이다.
주식시장이 살아나는 그 선두에는 코스피가 항상 있었는데 올해부터는 코스닥이 선두에 나섰고, 부동산시장이 살아나는 그 선두에는 항상 강남권 부동산이 있었는데 이번에는 소외된 수도권2기신도시인 김포한강신도시 그리고 서울 변방지역이 그 선두에 나섰으니 참으로 대이변이 일어나고 있다.
이처럼 시대의 흐름에 따라, 시대의 여건에 따라 부동산시장의 흐름은 수시로 얼굴을 달리한다.
작금에 있어서 서울.수도권 부동산시장 그 선두에는 그동안 소외된 수도권2기신도시인 김포한강신도시 등, 서울 변방지역, 중산층 아파트가 있다. 바야흐로 3040세대가 이끄는 중산층 아파트의 대반란 시대이다.
재테크맨 이주호
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