NPL이나 경매로 돈을 벌기가 점점 힘들다는 얘기가 나오고 있다. 워낙 많은 사람들이 경매에 참여하다보니 ‘먹을 게 줄어들었다’거나 ‘입찰가가 높아져서 남는 게 없다’는 얘기도 많다. 대안투자로 각광받던 NPL(부실채권 투자)도 유동화전문회사인 AMC가 영양가 없는 ‘쭉정이’만 판다고 눈을 흘기며 외면하는 투자자들도 많다.
그러다 보니 경매전문가들은 큰돈을 만지려면 법정지상권이나 유치권, 분묘기지권 등 특수물건에 손을 대라고 권유하고, 낙찰가가 거액인 물건에 공동투자로 들어올 것을 유도하기도 한다. 하지만 경매 초보자들로서는 리스크가 큰 물건에 섣불리 뛰어들을 수도 없어서 이리저리 고민해보지만 이 또한 투자하기가 망설여진다.
“이러다가 경매에 흥미를 잃을까봐 걱정돼요. 경매로 돈을 벌고 싶긴 한데, 경쟁도 치열하고 좋은 물건을 찾는 것도 어렵고....”
직장을 다니며 경매에 관심을 가지게 된 B씨는 불안한 미래를 대비하기 위해 경매로 돈을 벌고 싶은 생각에 경매학원도 다녀보고 책도 수십 권 읽기도 했지만 아직까지는 별반 소득이 없다고 걱정이다.
하지만 아무나 공부한다고 서울대에 들어가는가. 아무나 사업한다고 성공하는가. 부자가 되기란 낙타가 바늘구멍에 들어가는 것만큼 어렵다고 한다. 성공하거나 부자가 되는 사람은 다른 사람보다 몇 배, 몇 십 배 더 노력한 사람들이다. 대충 책이나 보고 학원 강의 듣고 경매정보지 대충 훑어보면서 돈을 벌려고 한 것은 아닌지 반성해볼 일이다. 경매로 돈을 벌려면 치열하게 피눈물 흘리며 해야 한다. 그래야 좋은 물건이 보이고 돈을 벌 수 있는 것이다.
필자에게 5년 전 부동산 공부를 하고 직장생활을 은퇴한 뒤 경매와 NPL 투자에 전념했던 P씨의 실전 사례는 ‘꾸준한 노력과 집념만이 성공을 거둘 수 있다’는 정설을 다시 한 번 입증하고 있다. 그는 경매정보지와 AMC 리스트를 꾸준히 조사하는 한편 틈틈이 세미나와 강의도 들으며 실력을 쌓아나갔다. 절대 서두르지 않고 안목을 키워나가면서 좋은 물건이 나타나기만을 기다린 결과, 2013년에 두 건의 대박을 터뜨렸다.
그 중 한 건은 서울 시내 근린상가 다섯 채의 NPL을 저렴하게 매입해서 낙찰을 받은 사례인데, 자기 돈이 한 푼도 들지 않았음은 물론이고 오히려 2억 1,000만 원이나 남는 대박이었다. 그는 5번이나 유찰된 다섯 채의 경매물건이 의외로 수익이 높을 수 있다는 점을 발견했다. 그 상가는 건너편 상가에 비해서는 유동인구가 적어 장사가 덜 되었지만 그래도 꾸준히 임대료를 받을 수 있었는데, 임대료에 비해 낙찰가가 낮기 때문에 수익률이 높았던 것이다.
그는 감정가 15억 원 상가가 5번 유찰된 끝에 33%인 5억 원 정도로 떨어지자 임장을 통해 물건분석을 한 뒤 채권자인 저축은행과 NPL에 대한 협상을 벌였다. 그 상가의 채권최고액은 9억 2,000만 원이었는데 그는 이 근저당권을 5억 8,000만 원에 매입하고 9억 2,000만 원에 낙찰받았다. 자신이 배당받을 수 있는 채권최고액으로 낙찰을 받았기 때문에 상계처리에 의해 그는 추가로 부담해야 할 잔금이 없었다.
하지만 저축은행에 지급해야 할 5억 8,000만 원과 취득세 등을 포함 6억 3,000만 원은 그가 마련해야 할 돈이었다. 6억 3,000만 원이 필요하다면 그 상가를 아무리 싸게 낙찰 받았다한들 돈이 부족한 사람들에게는 도로아미타불. 그러나 중요한 열쇠는 경락잔금대출에 있었다. 그는 1금융권에서 낙찰가인 9억 2,000만 원의 92%에 해당하는 8억 4,000만 원을 대출받았다. 이 상가의 감정가가 15억 원 정도 하기 때문에 가능한 대출금액이었다.
대출을 받으니 그의 수중에는 무려 2억 1,000만 원이나 남았다. 대출 이자는 한 달에 290만 원. 하지만 그 상가에서 들어오는 월세는 260만 원이나 되었다. 지금은 30만 원의 이자를 부담해야 하지만 비어 있는 2층 상가가 월세 80만 원은 받을 수 있기 때문에 그는 이자를 부담하고도 한 달에 50만 원을 남기게 될 것이다. 자기 돈 한 푼도 들이지 않고 근린상가 다섯 채를 자기 소유로 하고도 한 달에 50만 원의 수익이 생긴다. 게다가 무이자로 쓸 수 있는 돈이 무려 2억 1,000만 원이나 되었다. 그는 소위 NPL+경매에서 말하는 ‘잭 팟’을 터뜨린 것이었다. 그는 이 남는 돈으로 다시 투자할 물건을 찾고 있다.
그에게 대박 비결을 물으니 첫째 여러 번 유찰된 물건을 찾아라, 둘째 감정가는 높고 낙찰가는 낮아 대출 비율이 높은 물건을 찾아라, 셋째 월세로 이자를 부담할 수 있는 물건을 찾아라, 넷째 리모델링이 가능한 물건이면 수익이 더욱 높다, 다섯째 가장 임차권이나 깰 수 있는 유치권, 상가나 공장 등에 대박 물건이 많다, 마지막으로 끈기를 갖고 경매정보지의 물건들을 분석하다보면 대어는 반드시 낚인다고 나름대로의 노하우를 알려준다.
경매를 배운 지 얼마 되지 않았지만 발품을 팔고 모르는 것은 전문가에게 물어가며 연구한 A씨도 대어를 낚았다. 전원주택을 지을 땅을 구하던 A씨는 안성시의 수려한 경관을 가진 야산이 여러 번 유찰된 끝에 시세의 절반에도 미치지 못하는 가격으로 떨어진 사실에 주목했다. 이 야산은 분묘기지권이 성립돼 있었는데 분묘기지권을 가진 자와 타협이 안 되어 여러 번 유찰될 수밖에 없었다. 한번 낙찰 받았던 이도 이장에 관한 합의가 이루어지지 않자 잔금납부를 포기해서 재경매가 이루어지기도 한 물건이었다.
A씨는 이 동네 가장 어르신을 찾아가기로 했다. 아무래도 분묘기지권을 가진 사람을 설득하려면 동네 사람의 힘이 필요하다고 생각한 것이다. 그녀의 생각은 적중했다. 처음에는 말조차 걸 수 없었던 어르신은 세 번, 네 번 찾아와 용돈도 드리고 막걸리도 받아주는 A씨에 마음을 열기 시작했다. 어르신은 특히 그녀가 “이곳에 와서 정착해서 마을 사람이 되겠다”는 약속에 자청해서 분묘기지권을 가진 사람과 타협을 주선했다. 알고 보니 분묘기지권자는 이 동네 어르신과 막역한 사이인 친구 분의 조카뻘 되는 사람이었다.
마침내 타협을 마친 그녀는 이장에 관한 확약서를 받아냈고, 아주 저렴한 값에 그 땅을 낙찰받았다. 현재 A씨는 세 채의 전원주택 건축허가를 받아내 곧 공사에 착수할 예정인데, 한 채는 본인이 거주하고 나머지 두 채는 팔 예정이라고 했다. 그녀의 남다를 발품과 끈기가 그녀에게 상당한 이익을 창출한 것이다.
경매와 NPL이 치열한 경쟁으로 과거에 비해 재미가 없어졌다고 해도 여전히 매력적인 시장이며, 아직도 좋은 물건이 여러분들의 손길을 기다리고 있다. 끈질긴 노력과 집념, 발품만이 승리의 첩경이므로 포기하지 말고 꾸준히 대어를 낚기를 기다려야 한다. 두들기면 열리는 것이다. 주변의 나약한 소리에 마음이 흔들려서는 안 된다.
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