부동산 경기 침체와 경제성장률 저하로 부동산에 마땅한 투자처가 없다는 탄식이 흘러나오고 있다. 박근혜정부가 각종 부동산 드라이브 정책을 펼치고 있음에도 시장은 죽은 자식 뭐 모양 쉽게 움직이질 않고 있다. 아파트 시세 차익은 이미 옛말이 되었고 토지도 투자대상으로서의 매력을 상실하고 있다. 많은 사람들이 부동산 경매 시장에 눈을 돌리고 있지만 이미 개나 소나 다 먹잇감을 사냥하고 있어 먹을 것 없어진 지 이미 오래된 레드오션이 되었다.
이런 차에 NPL 투자가 새로운 호재로 떠오르고 있다. 몇몇 고수들이 상당한 재미를 보고 있다는 소문이 조금씩 흘러나오면서 차츰 사람들의 관심을 끌고 있는 것이다. NPL투자가 수익성이 높은 퍼플오션(레드오션과 블루오션의 합성어로 새로운 가치의 시장을 뜻함)이라는 것이 필자의 견해이며, 따라서 부동산으로 돈을 벌고 싶은 사람들은 지금부터라도 이 NPL 투자에 관심을 갖고 열공해야 할 것이다. 필자 생각에 앞으로 부동산 시장의 대세는 NPL이 될 것임이 분명하다.
경기가 침체되고 부동산 시장이 하향안정세로 갈수록 부실채권은 날로 늘어날 수밖에 없다. 우량한 채권이라도 이를 많이 확보하게 되면 은행은 BIS(국제자기자본비율)가 떨어지게 되는데, 자기자본비율이 떨어지면 은행의 신용등급이 낮아져 건전성에 차질을 가져오게 된다. 따라서 은행들은 BIS를 일정 수준 맞추기 위해 우량채권이라도 팔 수밖에 없고 따라서 부실채권 투자시장은 점점 더 커질 수밖에 없다.
NPL이란 Non Performing Loan이란 뜻으로 금융권의 부실채권을 뜻한다. NPL 투자는 바로 금융권의 부실채권을 매입해서 수익을 올리는 투자를 뜻한다. 부실채권이라 하니까 문제가 있는 채권이라고 생각해 리스크가 큰 불안한 투자로 오인하는 분들이 많은데 용어가 그런 거지 실은 매우 안전하고 리스크가 그리 크지 않다. 다만 금융권의 부실채권을 구입하는 방법이라든지 권리분석 등이 까다로워 그동안 일반인들의 시야에 잘 잡히지 않았던 것뿐이다.
우리가 아파트나 상가, 토지를 담보로 은행에 대출을 받으면 은행은 거의 대부분 1순위로 근저당을 설정한다. 근저당권은 대출 원금보다 더 많은 채권최고액으로 설정되며, 감정평가액보다 60% 이하로 채권최고액이 결정되기 때문에 은행의 1순위 근저당권은 채무자가 돈을 갚을 능력이 없게 되더라도 돈을 떼일 염려가 전혀 없다. 경매로 넘어가게 되면 가만히 앉아 있어도 배당으로 전액을 돌려받을 수 있기 때문이다.
NPL 투자는 바로 이 은행의 1순위 근저당권을 사는 것이다. 1순위 근저당은 돈을 떼일 염려가 전혀 없는 안전 채권이므로 매입만 하게 되면 일정한 수익을 올릴 수 있다. 적게는 연 30%에서 많게는 연 500% 이상 수익을 올릴 수 있다. 아파트처럼 안전한 물건은 6개월에 30% 이상 수익이 가능하며, 유치권이 붙은 물건들은 최소 500% 이상의 수익도 가능하다.
물론 2순위 3순위 근저당권 매물도 많이 나오고, 무담보부 대출 채권처럼 리스크가 큰 물건도 있다. 리스크가 큰 만큼 수익률도 매우 높지만 고수가 아니라면 아파트 1순위 근저당권만 노려도 충분히 돈을 벌 수 있기에 무리할 필요는 없다.
NPL 투자의 장점은 돈을 벌 수 있는 방법이 다양하다는 점이다. 채권을 매입하게 되면 경매가 끝날 때까지 기다려 배당을 받는 방법이 있다. 예를 들어 1억 원짜리 채권을 7,000만 원에 매입했다면 3,000만 원을 벌게 되는 것이다. 배당을 받아 수익을 올리려면 간단하게나마 배당표를 작성할 줄 아는 게 중요하다. 1순위라도 경매집행비용이나 임대차보호법상 소액최우선변제금액, 임금채권, 집행목적물에 부과된 국세 및 지방세와 그 가산금 등이 배당되고 남은 금액을 배당받기 때문이다. 물론 이런 금액을 제외하고도 1순위 배당금액은 거의 대부분 돌려받을 수 있기 때문에 큰 문제는 되지 않겠지만 법원이 배당표를 잘못 작성하는 경우도 있어 배당표를 작성할 줄 알면 도움이 많이 된다.
배당으로 아무리 큰 시세 차익을 얻더라도 부실채권 투자로 번 수익은 소득세 과세 대상이 아니라는 판례가 있다. 예를 들어 2억 원짜리 채권을 1억 원에 사서 1억 원의 수익을 1년 이내에 올렸더라도 비과세다. 경매로 취득한 물건을 1년 이내에 팔아 1억 원의 수익을 올리면 50%의 세금을 내야 하는 것과 비교하면 천양지차다.
두 번째 방법은 경매에 참가하여 대상 물건을 아예 내 것으로 소유할 수도 있다. 경매 투자는 물건을 낙찰 받아야만 수익이 발생하지만 부실채권 투자는 물건을 낙찰 받을 수도 있고 배당을 받을 수도 있기 때문에 선택의 폭이 넓다. 부실채권을 매입할 때 근저당권만 살피지 말고 대상 물건의 가치 분석을 철저히 해야 하는 것은 이 때문이다.
부실채권을 매입한 후 입찰에 참여하면 낙찰을 받게 될 확률이 아주 높아진다. 예를 들어 유찰이 많이 된 물건들은 낙찰가가 낮아져서 부실채권 매입자가 전액 배당을 받지 못할 수가 있다. 이럴 때 물건만 좋다면 자신의 채권최고액까지 입찰액을 높여서 낙찰 받게 되면 손해 볼 일도 없고 추가로 부담해야 할 돈도 없다.
요즘에는 아파트처럼 안전한 물건 중에서 채권최고액이 예상 낙찰가와 차이가 많이 나지 않는 물건들은 유동화회사로부터 ‘채무인수구조’로 매입하는 방법이 성행하고 있다. 부실채권 투자를 채권최고액보다 저렴하게 구입해서 일단 벌고 이걸 채권최고액을 써서 낙찰을 받은 뒤 급매로 팔아 시세 차익도 챙기는 방식이다. 단 이런 물건들은 유동화회사와 적당한 연줄이 있어야 하고 물건을 볼 줄 아는 안목이 있어야 가능한데, 이런 물건을 잘 구할수록 고수 소리를 들을 수 있다.
마지막으로는 매입한 채권을 적당한 이윤을 붙여서 다른 매수자에게 되파는 방식이다. 개인이 하기에는 다소 힘든 방법이긴 하나 컨설팅 회사나 중개상을 통하면 가능한 방법이다.
부실채권 투자는 두 번씩 대출을 받을 수 있어 전체 투자 자금 중 20∼30%만 있어도 매입이 가능하다. 예를 들어 4억 원짜리 경매부동산에 1순위 2억 원짜리 채권을 1억 5,000만 원에 매입하기로 했다면 매입자금의 80%인 1억 2,000만 원을 융자 받을 수 있다. 만약 3억 5,000만 원에 낙찰 받는다면 잔금을 1억 5,000만 원을 내야 하는데, 절반인 7,500만 원을 경락잔금 융자로 처리할 수 있다. 따라서 투자자는 4억 원짜리 부동산에 들어간 자기 돈은 1억 500만 원, 26.25%의 자금만으로 투자를 완료할 수 있다.
부실채권 투자는 경매와는 달리 돈을 만들어내는 방법이 다양하다는 점에서 리스크가 줄어들고 수익을 극대화할 수 있다. 다만 물건을 구입하는 방법과 권리분석 등이 까다로운데 이는 컨설팅회사를 통하거나 경매학원 등을 통해서 해결할 수 있다. 부실채권은 은행 등에서 1차적으로 유암코나 우리 F & I, 파인트리 등 자산유동화 회사에 매각한다. 유암코 등은 이를 여러 덩어리로 쪼개서 중대형 AMC나 외국계 투자펀드에 매각하는데 일반인들은 이런 AMC로부터 단독으로 매입하거나 물건의 규모가 크면 펀드를 조성해서 공동으로 매입할 수도 있다. 또한 AMC나 컨설팅회사가 주최하는 설명회를 통해서 단독 혹은 공동으로 투자하는 방법도 있다.
어떤 방법이든 투자자의 취향에 따라 결정하면 되지만 문제는 NPL 투자에 대한 투자자의 정확한 인식이다. 분명 매력적이고 수익성이 높은 투자지만 그만큼 리스크도 감안해야 하고 권리나 물건 분석 등에 꽤 많은 공과 열을 쏟아야 한다는 사실을 알아야 한다. 뭐가 돈 된다고 설명하면 우르르 몰려가 잘 알아보지도 않고 투자하는 우를 범해서는 안 된다는 뜻이다.
필자도 2013년부터 NPL투자의 가치를 파악해서 그간 전문가 몇 명과 투자할 물건 입수와 분석 등에 심혈을 기울여왔다. 돈이 되는 물건이 별로 없는 부동산 시장에서 그래도 앞으로는 NPL 투자가 효자가 될 것이라는 믿음 때문이었다. 필자는 수익성이 높은 은행의 1순위 물건을 자산유동화회사로부터 직접 가져오는 방식으로 일반인에게 가이드하려고 하며, 고수익을 위해서는 신탁 물건에도 관심을 두고 있다. 관심이 있는 분에게는 설명회를 통해 물건 분석을 해주고 매입할 수 있도록 도와줄 계획이다.
관심이 없더라도 부동산으로 돈을 벌고 싶은 사람은 NPL 투자 공부를 지금부터라도 서둘러야 할 것이다
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