과거 1990년대 까지만 해도 온천을 발견한다는 것은 로또복권 당첨과 비유가 될 정도로 온천발견은 성공의 상징처럼 여겨지던 시절이 있었다. 쓸모없어 버려지다시피 한 오지의 땅에서 온천이 발견되면 땅값은 바로 수십배 아니 수백배로 가치가 상승하고 더불어 인접토지들도 덩달아 같이 상승하는 효과까지 있어 온천지는 부동산 투자에 대박 아이템이었던 것이다.
온천이 부동산으로서 높은가치로 평가받을 당시에는 여가시설로서 온천의 인기도 아주 높아 신혼여행의 기본코스가 온천일 정도로 온천은 허니문의 시작이었고 또한 소박하게 온천한번 다녀오는 것이 꿈이었을 정도로 서민들의 꿈과 희망을 주었던 시설이라면 어르신들에게는 효도를 받는 최고의 선물이었기에 1990년대 이전까지의 온천은 정말 대단했었다. 주말이나 공휴일, 유명온천장 입구는 온천객으로 장사진을 이뤘고 온천탕 내부에도 온천객들로 인해 제대로 목욕한번 하기도 어려울 정도여서 당시 농담으로 “온천에 와서 도리어 때를 붙이고 돌아왔다”고 할 정도 온천의 인기는 이루 말할 수 없을 정도였고 불황을 모를 뿐만아니라 불황에 더 강한 업종이었다 라고 할수 있었다.
당시에는 이러한 여세를 몰아 너도나도 온천개발 꿈을 꾸기 시작했고 섭씨 25도 이상의 인체에 해롭지 않으면 온천이라고 규정한 1981년 온천법의 제정과 더불어 1Km이상도 가능한 굴착기술의 발달로 온천발견이 쉬워졌고 온천발견은 여전히 대박이라는 사고방식으로 인해 무분별한 온천개발이 시작하게 된다. 그러나 지금 우리가 알고 있는 유명온천지를 가보면 저곳이 예전에 온천객으로 인산인해를 이루던 곳이 맞나 할 정도로 썰렁하기 그지없고 패업한 온천업소와 숙박시설, 음식점들이 널부러져 있는 모습에 안타까운 마음까지 들 정도로 온천은 이제 더 이상 대박아이템이 아닌 투자 기피대상이 된 것을 실감하게 된다
그럼 지금의 온천이 이렇게 어려워지게 된 원인은 무었일까?
첫째, 온천의 희소성 상실이다. 1981년 온천법이 제정되면서 온천지가 본격적으로 개발이 이루어지기 시작하는데 온천법이 제정된 1981년에 기존의 15개 온천지구가 1980년대 말에는 35개소, 1990년에서 1994년까지 39개소가 지정되게 된다. 더불어 1995년 지방자치제가 본격 실시되면서 온천발견, 신고, 지정 등의 업무가 중앙정부(행정자치부)에서 지방정부로 이양하게 되었고 이는 곧 열악한 지방재정 확충을 위해 지방정부가 온천개발을 더욱 적극적으로 유치, 개발하게 되는 계기가 되었다. 이런 이유로 온천지구 지정의 수는 1997년 209개에서 2013년 449개로 그 수가 2배 이상으로 증가하게 되었고 이후 개발 및 지정취소 등으로 2015년 현재 442개의 지정온천과 551개의 온천업소가 운영중에 있다. 결국 1980년대 아니 90년대 이전까지만 하더라도 온천은 정말 귀한 자원으로서 그 가치를 인정받아왔지만 현재는 희소성이 약해졌고 방문객의 지속적 하락으로 애물단지로 전락하고 있는게 현실이다. 게다가 2000년대 초 대형 워터파크 시설이 온천에 접목되기 시작하면서 차분했던 온천휴양지가 더 이상 휴양이나 보양보다는 놀이와 유희의 개념으로 전환되기 시작하면서 예전의 단순온천의 인기가 떨어지기 시작하게 된다. 방문객이 줄면 당연히 부동산가치는 떨어지는 것이 진리이니 만큼 현 시점의 온천지의 부동산가치는 과거에 비해 대폭적으로 하락한게 사실이다.
둘째, 온천을 가야할 명분이 상실되었기 때문이다. 과거 1990년 이전만 하더라도 온천욕은 어르신들의 최고의 효도관광지였으며, 농한기의 마을단위 단체관광의 필수코스, 선거운동의 핵심수단, 서민들의 신혼여행지로 온천은 그 나름대로의 멋과 추억이 있었고 온천을 가고싶은 나름의 이유와 명분이 있었다. 1990년 본격 온천지가 양산되면서 원거리의 온천지로 관광을 하던 온천객들이 도심형의 근거리 온천으로 발을 옮겼고 더불어 2000년 대한민국 최고의 문화상품으로까지 발전한 찜질방의 등장은 더더욱 온천으로의 발길을 끊어 놓았던 것이다. 일부러 원거리의 온천을 찾아가야할 명분이 없어진 것이다. 게다가 온천욕이나 동네 목욕탕에서 하는 목욕법(때밀이)이 크게 다르지 않은 목욕행태와 단순히 물이 좋고 만병통치약인양 홍보하는 하지만 그 효과를 보기에는 너무 짧은 이용시간과 이용횟수 등으로 지근거리의 있는 찜질방이 어쩌면 더 효과적이라고 생각했을 것으로 보인다. 찜질방의 경우는 많은 땀 배출 등으로 효과를 몸으로 바로 느낄 수 있을뿐만 아니라 부대시설이 잘 되어있어 오랜시간 가족이 함께 즐길수 있고 게다가 집하고 가까워 언제든지 오갈수 있다라는 장점이 있어 소비자의 발걸음을 온천보다는 찜질방으로 돌려놓았던 것이다.
셋째, 트랜드 변화에 대한 능동적 대처에 실패했기 때문이다. 어쩌면 두 번째 의견인 명분이 약해진것과도 일맥상통하는 말이지만 고객은 이제 더 이상 온천에서 단순 목욕만하는 것을 원치 않는데 현재 온천지의 시설은 숙박시설과 온천탕시설, 여기에 전국이 똑같은 식당과 음식들로 식상해져 온천방문을 꺼리게 된 것이다. 과거에는 온천수의 효능효과 등의 성능만으로도 주변 부대시설 상관없이 고객이 몰렸지만 이젠 그러한 시대가 아님을 빨리 인식할 필요가 있다. 나름 정부에서도 1995년 국민보양온천제도를 도입해 변화에 대처하는 모습을 보였지만 보양온천이 시행되는데에는 십수년이 흘러 2008년도에 시행하게된 것이며 이 기준 또한 보양의 개념이 미정립된 상태에서 시설위주의 기준으로 소형 온천업소들의 반발을 사기도 했지만 나름의 성과도 있었다고 본다. 그 성과는 온천업소의 홍보수단으로 최고의 수단이 되기 때문이다. 그동안 물만 좋다라고 홍보하던 방식이 보양온천 도입으로 시설도 좋아졌더고 홍보할 수 있었기 때문이다. 그러나 보양온천도입은 기존 온천들과 빈부의 격차만 느끼게 했다는 역효과를 준것이라는 의견도 많고 온천으로 다시 돌아오도록 하는 효과도 미미하다고 한다.
현시점에서 부동산 투자가치로서 온천을 말한다면 여전히 투자기피대상 1호지만 이것을 기회로 낮아진 기회비용을 활용하여 온천의 이미지를 전환시킬수만 있다면 어쩌면 예전과 같은 영화를 누릴수 있는 시대가 올수도 있을 것으로 본다. 예전 고객들은 구전으로 알아서 찾아왔지만 지금 고객들은 스마트시대에 살다보니 어지러울 정도로 많은 정보홍수시대에 살고있고 넘치는 정보로 인해 올바른 판단에 어려움을 겪는 경우가 많아지고 있고 또한 온천에 대한 지식이나 정보의 수준이 낮은 기초적인 수준이라 점이며 또한 최근에는 그동안의 온천에 대하여 많은 식상함을 느끼고 있다는 것에 그나마 다행으로 보고 있다. 이러한 온천에 대한 사업환경이 도리어 기회요인이 될 수 있기 때문이다. 지금부터라도 올바른 정보를 제공하고 온천의 인식전환을 위한 노력을 기울이며, 온천협회등에서 지금이라도 온천을 방문해야하는 명분개발을 통해 새로운 온천문화를 만들어 내 식상함을 신선함으로 바꿔주면 해결할 수 있기 때문이다. 기피대상이라 무조건적인 기피하기보다는 그 이면을 돌아보면 새로운 면이 보일수도 있을 것 같은 종목이 온천일수 있기 때문이다.
한국스파산업전략연구소
겸) 한국부동산신문 온천전문기자 한영준
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