NPL 투자열풍이 불면서 많은 사람들이 투자에 뛰어들고 있지만 큰 재미를 보는 사람들은 의외로 많지 않다. 이미 경쟁이 치열해진데다 AMC 회사들이 알맹이는 자기네들이 처분하고 쭉정이를 주로 팔기 때문이다. 그런 이유로 ‘특수물건 아니면 NPL도 재미가 없다’는 얘기가 떠돌고 있지만, 그래도 아직 잘만 찾으면 대박 물건도 많이 있다. 찾기가 점점 어려워지고 있는 것이지, 찾을 수 없는 것은 절대 아니다.
필자에게 5년 전 부동산 공부를 하고 직장생활을 은퇴한 뒤 경매와 NPL 투자에 전념했던 P씨의 실전 사례는 ‘꾸준한 노력과 집념만이 성공을 거둘 수 있다’는 정설을 다시 한 번 입증하고 있다. 그는 경매정보지와 AMC리스트를 꾸준히 조사하는 한편 틈틈이 세미나와 강의도 들으며 실력을 쌓아나갔다. 절대 서두르지 않고 안목을 키워나가면서 좋은 물건이 나타나기만을 기다린 결과, 2013년에 두 건의 대박을 터뜨렸다.
그 중 한 건은 구로동의 근린상가 다섯 채의 NPL을 저렴하게 매입해서 낙찰을 받은 사례인데, 자기 돈이 한 푼도 들지 않았음은 물론이고 오히려 2억 1,000만 원이나 남는 대박이었다. 그는 5번이나 유찰된 다섯 채의 경매물건이 의외로 수익이 높을 수 있다는 점을 발견했다. 그 상가는 건너편 상가에 비해서는 유동인구가 적어 장사가 덜 되었지만 그래도 꾸준히 임대료를 받을 수 있었는데, 임대료에 비해 낙찰가가 낮기 때문에 수익률이 높았던 것이다.
그는 감정가 15억 원 상가가 5번 유찰된 끝에 33%인 5억 원 정도로 떨어지자 임장을 통해 물건분석을 한 뒤 채권자인 저축은행과 NPL에 대한 협상을 벌였다. 그 상가의 채권최고액은 9억 2,000만 원이었는데 그는 이 근저당권을 5억 8,000만 원에 매입하고 9억 2,000만 원에 낙찰받았다. 자신이 배당받을 수 있는 채권최고액으로 낙찰을 받았기 때문에 상계처리에 의해 그는 추가로 부담해야 할 잔금이 없었다.
하지만 저축은행에 지급해야 할 5억 8,000만 원과 취득세 등을 포함 6억 3,000만 원은 그가 마련해야 할 돈이었다. 6억 3,000만 원이 필요하다면 그 상가를 아무리 싸게 낙찰 받았다한들 돈이 부족한 사람들에게는 도로아미타불. 그러나 중요한 열쇠는 경락잔금대출에 있었다. 그는 1금융권에서 낙찰가인 9억 2,000만 원의 92%에 해당하는 8억 4,000만 원을 대출받았다. 이 상가의 감정가가 15억 원 정도 하기 때문에 가능한 대출금액이었다.
대출을 받으니 그의 수중에는 무려 2억 1,000만 원이나 남았다. 대출 이자는 한 달에 290만 원. 하지만 그 상가에서 들어오는 월세는 260만 원이나 되었다. 지금은 30만 원의 이자를 부담해야 하지만 비어 있는 2층 상가가 월세 80만 원은 받을 수 있기 때문에 그는 이자를 부담하고도 한 달에 50만 원을 남기게 될 것이다. 자기 돈 한 푼도 들이지 않고 근린상가 다섯 채를 자기 소유로 하고도 한 달에 50만 원의 수익이 생긴다. 게다가 무이자로 쓸 수 있는 돈이 무려 2억 1,000만 원이나 되었다. 그는 소위 NPL+경매에서 말하는 ‘잭팟’을 터뜨린 것이었다.
그에게 대박 비결을 물으니 첫째 여러 번 유찰된 물건을 찾아라, 둘째 감정가는 높고 낙찰가는 낮아 대출 비율이 높은 물건을 찾아라, 셋째 월세로 이자를 부담할 수 있는 물건을 찾아라, 넷째 리모델링이 가능한 물건이면 수익이 더욱 높다, 다섯째 가장 임차권이나 깰 수 있는 유치권, 상가나 공장 등에 대박 물건이 많다, 마지막으로 끈기를 갖고 경매정보지의 물건들을 분석하다보면 대어는 반드시 낚인다고 나름대로의 노하우를 알려준다.
대박 물건은 사실 어쩌다 나오는 것이지 자주 만날 수 있는 것은 아니다. 욕심을 버리고 적정 수익의 물건을 찾다 보면 대박 물건도 만날 수 있지만 무턱대고 대박만 쫓다 보면 쪽박을 차기 십상이다. 특히 높은 수익을 보장하는 경매업체나 전문가의 선전이나 광고는 과장대기 마련이고 잘못하다가는 투자금 전체를 날리는 수도 있다.
NPL은 채권자의 근저당권을 채권최고액보다 조금이라도 싸게 사서 낙찰된 후 배당을 받는 것이 가장 일반적인 투자다. 가령 2억 원의 채권최고액을 1억 8,000만 원에 구입해서 배당으로 2억 원을 받으면 2,000만 원이 수익으로 남는 것이다. 이때 수익금 2,000만 원에 대해서는 세금이 없다는 것이 NPL의 매력이다.
그런데 채권최고액에 비해 많이 싸게 구입하고 싶은 것이 투자자의 바람이다보니 이익이 많이 나는 물건에 관심이 쏠리는 것은 당연하다. 하지만 아파트나 빌라, 토지 등은 비교적 물건분석이 쉽기 때문에 대박 물건은 사실상 없다고 해도 과언이 아니다. 이익이 많이 나는 물건은 AMC가 팔지 않을 것이고 설사 판다해도 경쟁이 치열해 할인율은 적을 수밖에 없다.
할인율이 높은 물건은 공장이나 상가, 특수물건 등인데 이런 물건들은 권리 및 물건 분석이 까다로워 초보자들은 접근하기 곤란하다. 따라서 아파트나 빌라, 토지 등의 물건이 채권최고액에 비해 지나치게 싸게 나왔다면 일단 의심을 가지고 꼼꼼이 분석해야 한다. 지나치게 싼 물건들은 담보가 없거나 연체기간이 긴 악성채권일 가능성도 있고, 경매낙찰가가 채권액보다 낮아 원금을 잃을 수도 있다.
최근에는 일부 악덕업자들이 NPL 투자 인기에 편승해 하자 있는 물건으로 투자자를 유인해 돈을 착복하는 사례도 늘어나고 있다. K대학교 평생교육원의 부동산 강사 L씨가 수강생들로부터 40억원에 달하는 투자금을 가로챈 뒤 잠적했다 결국 자살한 사건도 발생했다.
대박과 쪽박은 사실 종이 한 장 차이다. 대박은 내가 그만큼의 피와 땀을 흘려야 가능한 것이다.
본인의 노력 없이 다른 사람의 감언이설만 듣게 되면 쪽박을 찰 수 있다는 사실을 명심해야 한다. 부동산 투자는 나보다 더 한 바보를 찾는 게임이라고 한다. 내 스스로 노력하면 그만큼의 댓가를 얻지만 장밋빛 환상으로 대박을 쫒으면 패가망신할 수밖에 없다. |
