최근 깡통 부동산 사기가 기승을 부리고 있다. 서류를 완벽히 위장하여 담보가치가 없는 부동산으로 매수자를 유인하고 있는 것이다.
최근 노후 생활 자금이 필요했던 김 모씨는 고액을 빌려주면 매달 3%에 가까운 이자를 주겠다는 광고를 보고 연락을 했다. 1억원이 훨씬 넘는 부동산을 담보로 잡아줄 수 있고 임차인도 없다며 전입세대 열람내역서를 보여줬기에 안심하고 큰돈을 맡길 수 있었다. 하지만 이자를 주겠다던 상대는 행방이 묘연한 상태다. 원금은 사라졌고 담보로 잡아 둔 주택은 가치가 없는 '깡통 부동산'으로, 당사자가 아니면 전입세대를 열람할 수 없는 점을 노리고 관련 서류를 위조한 것으로 밝혀졌다. 이는 부동산의 정확한 내역을 알 수 없는 현행 부동산거래관리 시스템의 문제를 여실히 드러낸 사건이다.
이와 같은 피해를 방지하기 위해서 거래대금이나 관련 서류를 계약이 끝날 때까지 제3자가 보관해 주는 '에스크로우 서비스' 도입이 필요하다는 여론이 점점 커지고 있다.
“일본식 부동산종합회사는 대안이 될 수 없다”
많은 사람들이 부동산유통시장의 선진화 방법으로 토탈서비스인 부동산종합회사를 거론하는데 이는 대안이 될 수 없다. 이는 실패한 일본의 매점매석 제도이기 때문이다. 재벌들에게 마음대로 부동산 시장을 매점매석하게 한 뒤 국민의 재산을 갈취하고 폭리를 취하는 방식에 불과하다. 기획부동산을 합법화 하는 것과 진배없다. 또한 이는 부동산 시장의 활성화 되었을 시에만 가능한 것으로 부동산 시장이 침체되면 이마저도 소용없다. 즉 부동산종합회사는 부동산 시장 상승기에는 거품만 만들고 하향기에는 투자를 꺼려 오히려 꺼져가는 불꽃에 찬물을 껴 얹게 된다.
“미국식 에스크로우 서비스 역시 대안이 될 수 없다”
미국식 에스크로우 서비스의 국내 성공 가능성은 적다. 중개보수를 매도인에게만 5%나 요구하는데 한국은 매도자, 매수자 각각 0.5%씩 1% 밖에 요구하지 않는다. 결국 미국계 회사는 직거래시장을 타켓화 할 수 밖에 없다. 이럼으로써 공인중개사들은 위축되고 직거래량은 늘 수 밖에 없는 구조다. 또한 미국형 에스크로우 서비스는 부동산 계약 후 OPEN 되어 공인중개사들에게 실익이 없다.
“결론은 한국형 에스크로우 서비스!”
에스크로우 서비스 중에 독일식 에스크로우 서비스가 가장 서비스의 질이 좋다. 주도 방식도 공인중개사>변호사>보험회사 순으로 좋은 것으로 나타났다. 바로 이런 공인중개사들이 주도하는 독일식 에스크로우 서비스를 벤치마킹하여 만든 것이 한국형 에스크로우 서비스다. 한국형 부동산 에스크로우 서비스는 이재우 박사가 11년간의 연구 끝에 한국의 사정에 맞게 개발한 제도이다. 에스크로우는 영리법인 회사로서 영세개인사업자가 하기에는 불가능하다. 특성상 꼭 대형보험회사가 업무를 취급해야만 하며 세무, 법무 전문가도 있어야만 한다. 한국형 부동산 에스크로우서비스 시스템은 권원분석업무, 법적분석업무, 채무분석업무, 수익률분석업무, 가격분석업무, 예측분석업무, 물건분석업무, 보완업무 등의 권리분석 업무와 계약금, 중도금, 잔금을 제 3자적 위치에 있는 공신력 있는 기관에다 예치하였다가 등기가 완료되고 점유가 완전 인도되어 거래조건이 완결되면 매도인에게 결제하는 안전결제업무를 취급한다.
“세계유일 전세임대차 제도에 안성맞춤”
세계에 우리나라에만 있는 부동산제도가 있다. 바로 전세라는 임대차 제도이다.
주택임대차보호법, 상가임대차보호법 등을 제정하여 임차인 등을 보호하는 규정이 있지만 기한이 지났으나 소유자가 전세보증금을 반환하지 못하는 경우에는 세입자는 임차권 등기를 한 후, 경매에 붙여 전세보증금을 환수하는 제도가 있으나, 보통 경매는 1년 이상의 기간이 소요되고 전세보증금을 전부 회수한다는 보장도 없다. 또한 임대인은 임대인들대로 일시적 자금융통이 안되어 전세금을 반환하지 못하였다는 이유만으로 집을 경매에 붙여 헐값에 처분해 막심한 손해를 볼 수도 있다. 이러한 문제점을 에스크로우 회사에서 보험회사를 통해 소유자를 대신하여 우선 변제하고, 임차인에 대한 권리를 승계하는 제도를 만들면 쉽게 해결할 수 있다.
“샐 틈 없이 관리한다! 조합비를 지켜줘”
조합아파트는 소비자가 조합을 결성, 토지 값을 걷어서 토지를 구입한 다음 시공사를 선정하여 건축비를 걷어서 건축하여 입주하는 방식이기에 시행자의 폭리와 이자를 소비자가 떠안을 필요가 없어 비교적 저렴한 가격에 내 집을 마련하는 방식이다. 하지만 모든 것이 불확실한 상황에서 수천에서 수억의 조합비를 선뜻 낼 사람은 없는 것이 현실이다. 그것을 막기 위해서 사전에 업무대행사가 토지를 가계약 하고 중도금과 잔금을 지불하는 방식을 선호하는 조합아파트 방식이 성행하고 있다. 덕분에 금전적 불안감은 다소 떨쳤지만 문제는 이런 모든 과정에 깊이 관여하고 있는 업무대행사를 믿을 수 있냐는 것이다. 따라서 업무대행사를 보증하는 한국형 에스크로우 서비스 시스템이 필요하다. 신탁회사가 조합원들로부터 받은 돈을 지불할 때에는 업무 대행사의 마음대로 지출하고 있다. 에스크로우사가 직접 개입하여 조합원의 자금이 다른 데로 흘러가지 않도록 모든 절차와 자금지출을 조합원의 입장에서 관리하게 되면 조합원들은 안심할 수 밖에 없다.
에스크로우 자회사 만들면 공인중개사들에게 ‘2배소득과 권익보호! 2마리 토끼 안겨준다
“2배소득”=에스크로우사는 모두가 성공하는 길을 지향한다. 회사 수익 30%, 양측 대리점 중개사는 각각 30%씩 공제하며 양측 대리점 중개사에게 각각 대리점 수장으로 30%를 지급하고 권리분석을 한 중개사에게 권리분석수당 6%, 기타 4%를 합법적으로 지급한다. 중개보수는 별도로 포함하지 않는다. 이러한 시스템을 통해 영업수단은 부족하지만 법률적 일처리를 잘하는 중개사는 권리분석수당으로 소득이 보장되고, 법률적 일처리는 부족하지만 영업을 잘하는 중개사는 대리점 수당으로 소득이 보장된다. 이와 별도로 부동산 분양사업, 리츠(REITs)사업, 중장비사업, 설비사업, 태양광사업, 토목공사, 인테리어, 방수공사 등의 에스크로우서비스를 제공하고 3% 비용을 받을 수도 있어서 추가 소득도 기대된다.
“권익보호”=한국형은 일반중계계약을 전속중개계약화 하기 위해 매도인이 중개의뢰 시에만 OPEN 되고 동일물건은 한 곳의 중개사사무소에만 입력되기에 모든 중개물건은 전속중개물건과 동일하다. 공인중개사들에게 절대적으로 유리한 제도다. 특히 고가의 물건, 큰 규모의 물건, 특수물건, 법적으로 복잡하게 얽힌 물건 등은 고객에게 안전거래가 우선이므로 에스크로우서비스가 유리하다. 전국의 부동산 친목회는 많다. 그들은 서로의 물건을 공유하고 내부거래 하며 상호 신용제도와 내규를 만들어 활동한다. 에스크로우 서비스는 한층 높은 수준의 서비스를 제공하고 전국적인 대량의 물건을 공유한다. 에스크로우 시스템 상 회원의 배신이 불가능하며 하더라도 대리점을 박탈시키는 등 엄격한 내부규약을 만들 계획이다. 매도인의 배신은 중개의뢰 시 에스크로우가 OPEN되므로 대리점의 중개사가 물건접수 시에 에스크로우서비스 신청서 등 제반서류를 받고 사실상 전속중개계약 효과가 나타남으로 매도인의 배신을 원천 차단한다. 매수자의 배신은 가격이나 조건 등을 매도인의 희망 가격과 관계없이 매수자가 제안가격을 하도록 하고 다시 매도인이 counter offer를 하는 등 쌍방간 반복, 재제안을 교환해 매수자배신을 일절 차단한다.
“공인중개사 억울한 손해배상 없앤다!”
공인중개사법 제2조 1호와 공인중개사법 제22조(일반중개계약), 제23조(전속중개계약)에 의하면 부동산중개는 분명히 “알선계약”이다. ‘알선계약’은 중개의뢰시점에 시작하여 당사자 간 법률행위인 부동산계약을 작성한 때에 완성되는 것이다. 따라서 공인중개사는 본원계약서를 작성하기까지의 ‘알선’의 일을 하고, 그에 대한 보수를 받는 것이며, 그 때까지 책임을 지는 것임으로 중개완성시점인 부동산계약 때까지 사고가 발생하지 않으면 공인중개사의 책임이 아니다. 모 공인중개사협회 관계자에 의하면 회원들의 공제사고 대부분은 공인중개사들이 억울하게 패소하여 돈을 물어주는 경우가 대부분이라고 한다. 이는 부동산이행 서비스회사인 에스크로우회사가 아직 없어서 이러한 일이 발생하는 것이다.
앞으로 에스크로우 제도가 본격적으로 시행되면 공인중개사들이 억울하게 손해배상을 하는 일은 자연적으로 사라지게 될 것이다. 왜냐하면 공인중개사들이 재판에서 지는 주된 이유는 공인중개사법 제33조(금지행위) 제4호의 ‘당해 중개대상물의 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 그 밖의 방법으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 하는 행위’라는 규정이 있기 때문이다. 즉 전세계약 공인중개사들이 당시의 시가를 증명할 방법이 없기 때문에 재판에서 패소하는 것이다. 만약 감정평가사의 감정서가 존재하였더라면 재판에서 승소할 가능성이 훨씬 높을 것이다. 그렇다고 하여 공인중개사들이 전세를 중개할 때마다 감정서를 붙일 수도 없는 현실이기 때문에 이제껏 공인중개사들은 억울하게 손해배상을 하였던 것이다.
이러한 문제점을 한국형에스크로우는 말끔히 해결할 수 있다. 한국형 에스크로우서비스 시스템은 이행책임과 함께 임차보증금 공제제도를 시행하여 세입자가 기한이 도래하였거나 정당하게 보증금을 돌려받을 권리가 발생하였는데도 불구하고 집주인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 에스크로우 회사 또는 에스크로우회사에서 재보험에 가입한 보험회사에서 먼저 임차인에게 보증금을 반환하고 그 권리를 회사가 승계 받는 시스템을 시행하게 됨으로 공인중개사들은 억울하게 손해를 배상하는 일은 사실상 사라지게 된다. 또한 에스크로우 서비스 제도가 한국 부동산 시장에 자리 잡지 못한 이유는 에스크로우비용이 이중 부담이라고 생각하여 꺼리는 풍조 때문인데 이는 사실이 아니라고 이재우 박사는 말한다.
이재우 한국형 에스크로우 추진위원장 및 창안자
한국형 에스크로우 서비스 제도 창안자이자 공동추진위원장인 이재우 박사는 “중개알선에 해당하는 본원계약 이후 발생하는 이행책임 단계에서 발생하는 사고는 이행을 대행해주는 에스크로우 회사가 책임을 지는 것이 당연하다”며 “이행업무를 하며 이행단계에서 책임을 지는 주체는 에스크로우 회사로, 에스크로우 회사에서 이행보수 청구권이 있는 것임으로 에스크로우비용은 이중 부담이 아닌 것”이라고 주장했다.
이렇듯 이 박사가 밝힌 대로 공인중개사들은 에스크로우 회사에서 책임 져야할 몫까지도 별도의 보수도 받지 않고 지지 말아야 할 책임까지 졌던 것이다. 따라서 이행서비스 회사인 에스크로우회사가 에스크로우 업무서비스를 별도로 제공하고 그에 대한 정당한 보수를 받는 것은, 중개보수 와는 완전 별개이다. 또한 한국형 에스크로우 서비스 안에는 든든한 4중안전망도 갖추고 있다. 임차보증금 보험 서비스, 권리분석서비스, 안전거래 서비스, 오퍼 가격 서비스가 소비자와 중개사들을 지켜주는 ‘믿을맨’ 들이다.
“에스크로우 회사 설립에 박차를 가한다”
에스크로우 회사는 초·중·후반 가입단계에 따라 회비를 달리 걷는다. 초반에 등록한 회원은 적게 내고 후반으로 갈수록 많이 낸다. 반대로 수익은 동일하게 분배한다.
그만큼 초반에 가입해 같이 동고동락하며 밑거름이 되어준 회원들을 더 배려하는 것이다. 만이천명 규모의 회원이 모여 발기인이 제정되면 중개사들에게 인식화 하는 홍보 과정을 다양한 방식으로 거칠 것이다.
“국토부, 에스크로우 제도 만지작 만지작…”
현재 정부는 부동산 거래에 에스크로우 서비스 도입을 신중히 고려 중이다. 국토교통부는 최근 일반 부동산 거래 시 에스크로우 서비스와 권원보험을 활용하는 방안이 담긴 부동산 산업 발전 기본계획 수립에 관한 연구용역에 착수했다고 밝혔다. 에스크로우 서비스가 부동산 거래시장에 확립되면 거래가 정상적으로 이뤄지지 않으면 즉시 환불이 가능한 만큼 기존 집주인의 변심이나 사기거래 탓에 매수자가 계약금을 뜯기는 피해를 원천적으로 차단할 수 있다.
국내에도 에스크로우 서비스가 도입돼 있지만 사실상 유명무실한 상태다. 이에 대해 김현아 한국건설산업연구원 건설경제연구실장은 “거래금액이 큰 현실에서 꼭 필요한 제도라 생각하지만 제도 정착을 위해서는 서비스 수수료를 낮추는 조치가 필요할 것”이라고 말했다. 국토부의 용역으로 한국형 에스크로우 서비스를 연구 중인 김학환 박사는 “에스크로우는 여건만 조성된다면 매우 긍정적인 서비스 제도”라고 밝히며 “국내에 비용 문제와 거래관행, 특히 매도인이 즉시 돈을 활용하고 싶어 하는 경향 때문에 에스크로우 서비스가 활성화 되지 못했다. 활성화 방안을 찾아야 한다”고 밝혔다. 국토부 부동산산업과 김상석 과장은 “거래안전을 위해서 에스크로우 서비스가 필요하다고 생각한다”며 “심도있게 연구하여 신중하게 결정할 것”이라고 밝혔다.
‘한국형 에스크로우 서비스’ 많은 연구와 시행착오 끝에 개발된 부동산 거래시장의 획기적인 ‘신의 한수’인 만큼 사건사고 투성인 직거래를 방지하고 부동산 거래 시 불안과 불편에 시달리는 국민들에게 신뢰와 편익을 제공할 것이다. 또한 위기의 공인중개사들에게 소득창출과 권익보호를 보장해 주어 부동산 시장에 조기 정착돼 확고히 뿌리 내리길 기대해 본다.
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