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위기를 자초할 것인가? 위기를 기회로 바꿀 것인가? 선택은 공인중개사들의 몫
황기현 한국형 에스크로우 서비스 추진위원장이 강의를 하고 있다
‘한국형 에스크로우 서비스’ 선택이 아닌 필수!
“위험한 직거래는 그만!…4중 안전망 소비자 신뢰 회복”
"에스크로우서비스 조기 도입 추진"
공인중개사들이 분통을 터트리고 있다. 공인중개사 과다배출과 광고회사들의 횡포로 시장여건이 악화되어 가뜩이나 어려운 시점에 중개보수가 반 토막 났기 때문이다. 상당 수 공인중개사들이 중개보수가 반 토막 난 이후 생계가 어려워져 폐업을 고려하고 있을 정도로 상황이 심각하다. 많은 공인중개사들이 협회 현 집행부가 선제대응 하지 못하고 넋 놓고 있다가 정부에게 속절없이 당하기만 한 것에 대해 크게 분노하고 있다.
공인중개사들은 더욱 큰 태풍인 한미 FTA법률시장 완전개방이 코앞에 닥쳐왔음에도 불구하고 현 협회 집행부는 아무런 대응도 하지 않고 넋을 놓고 있다고 한다. 이럴 경우 이 나라의 공인중개사들은 공멸하여 역사의 뒤안길로 사라지는 것은 불을 보듯 뻔하다. 공인중개사들이 정신을 ‘바짝’ 차려야 한다. 한미 FTA법률시장이 완전개방 되면 우리나라에서 실시하지 않고 있는 부동산에스크로우서비스가 미국이나 유럽에서 밀물같이 들어오기 때문이다. 부동산에스크로우서비스는 유럽과 같이 보험회사에서 실시하면 보험설계사들의 밥벌이가 되고, 미국과 같이 변호사들이 주도하면 변호사들의 밥벌이가 될 뿐, 공인중개사들에게는 전혀 도움이 되지 못한다. 오히려 직거래 활성화로 소득이 악화될뿐이다. 그러나 공인중개사들이 정신을 차리고 독일과 같은 공인중개사들이 주도하는 에스크로우서비스 시스템을 만들면 위기가 기회로 바뀔 수 있다. 공인중개사들은 중개보수+이행보수(에스크로우보수)를 받게 되어 소득이 2배로 늘면서도 직거래를 방지할 수 있게 된다. 이에 한국형에스크로우 추진위원회 황기현 추진위원장을 만나본다.
다음은 황기현 에스크로우서비스 공동추진위원장과의 일문일답이다.
“에스크로우 서비스 제도란 무엇인가?”
에스크로우(Escrow)란 중요한 문서를 기록하여 보관한다는 뜻이 있는데 현대의 사전적 의미는 ‘조건부 날인 증서’라는 뜻이다. 부동산 에스크로우란 거래당사자의 의뢰를 받아 부동산 거래 계약의 이행과 관련된 제반 업무를 대신해주는 업인데, 부동산거래이행대행업을 뜻한다. 하지만 국내에서 현재 도입된 부동산 에스크로우 서비스는 부족한 점이 많다. 결제 시 고객이 대금을 결제회사에 지불하면 일정기간 동안 문제가 없는 지 확인 후 판매자에게 대금을 지불하는, 쇼핑몰 판매에서 볼 수 있는 ‘안전결재’를 현재 부동산 에스크로우 서비스라고 부르는데, 부동산 에스크로우 서비스 안에서의 안전결재는 하나의 부속적인 서비스에 불과하다. 에스크로우 서비스 안에는 법률적 권리분석, 권원분석, 물권분석, 하자분석, 신용분석 서비스는 물론 계약금, 중도금, 잔금보관을 보관하는 안전결제서비스, 매도인의 은행대출금정리, 미납관리비정리, 미납제세공과금정리, 중개보수 등을 체크하고 홈·인스팩션 검사까지 모든 일을 포함 한다.
“왜 부동산 시장에 에스크로우 서비스가 필요한가?”
유행처럼 퍼지고 있는 부동산 직거래는 굉장히 위험하다. 연간 한국에서 발생하는 부동산 거래 사고는 2만 건에 이르는데 세계적으로 높은 수준이며 사기사건도 부지기수다. 국토부에서 밝힌 자료에 따르면 지난해 102개 국가를 상대로 조사한 부동산 투명성 순위에서 43위에 그쳤을 정도로 국내 부동산 산업에 대한 사회적 신뢰도는 낮다. 또한 소비자들은 직거래를 하면 저렴하게 매물을 살 수 있다고 착각을 많이 하는데, 직거래는 절대 싸지 않다. 왜냐하면 인간의 어쩔수 없는 욕심 때문이다. 매도인은 최대한의 이득을 내려고 한다. 반면 매수인은 비현실적으로 저렴한 금액으로 매물을 사기를 바란다. 중간에서 현실적으로 조율해 줄 수 있는 기관이 필요하다.
현재 공인중개사들은 어설픈 이행서비스를 해주고 있다. 중도금이나 잔금날짜를 알려주는 정도인데 대부분이 무보수로 하고 있는 실정이라서 서비스의 질이 뛰어날 리 만무하다. 당연히 사건사고가 많이 벌어지지만 실제로 이행단계에서 책임질 사람이 없는 것이 현 부동산 제도이다. 정확하게 말하면 계약과 잔금 사이에서 책임질 사람이 없는 것이다. 결국 중개사가 억울하게 별도의 비용도 없이 책임만을 지고 있는 현실이다. 제도가 미비하여 현재 문제점이 크다.
한국 중개사들의 업무처리 능력과 전반적 법·세무 제도에 대한 이해도는 세계 어디에 내놓아도 손색이 없을 정도로 웬만한 등기와 세무신고 능력을 갖추고 있으나 책임소재 문제 때문에 이러한 이행단계를 피하는 경우가 많다. 또한 영세한 중개사 개인이 혼자 모든 서비스를 한다는 것도 사실상 불가능에 가깝다. 그렇기 때문에 에스크로우 회사를 만들어 안정성을 보장하고 신뢰도를 높이기 위해 재보험회사와의 연계가 필요하다. OECD 국가에서 부동산이행서비스를 제공하지 않고, 제공하더라도 보수를 받지 않는 국가는 극소수인데 그중 하나가 한국이다. 시대가 바뀌고 있지만 제도와 서비스는 뒤따라가지 못하고 있는 것이 현실이다. 고객들은 질 좋은 부동산 서비스에 목말라 있다. 소비자들은 원스톱으로 한 번에 모든 서비스가 일사천리로 끝나고 복잡한 법적, 세무적인 문제에 시달리기 싫어한다. 에스크로우 서비스만이 모든 문제를 해결할 수 있다.
“한국형 에스크로우 서비스의 장점은 무엇인가?”
에스크로우서비스는 크게 유럽형과 미국형으로 나눌 수 있고 독일 등 특별하게 시행하는 나라가 있다. 이 중 유럽형은 에스크로우 초기형으로 주로 보험회사 등이 회사를 설립하고 영업은 보험설계사들을 고용하여 영업하며 주로 계약금이나 중도금을 보관하였다가 점유권 이전 등이 종료 되었을 때 매도인에게 결제를 해주는 안전결제업무를 주로 한다.
이 중 미국식은 유럽형보다는 한발 진보한 단계로 주로 변호사들이 주도하여 에스크로우회사를 설립하고 영업은 사무장과 비슷한 에이전트를 고용하여 영업을 하는 형태로서 중개사들과의 업무를 확연하게 구분한다. 중개보수는 매도자가 전액부담하며 계약 전 중개단계는 중개사 업무, 계약 후 이행단계는 에스크로우 회사의 업무인데 유럽형에 비하여 권리분석 등의 법률적인 행위를 추가한다. 특히 중개보수, 에스크로우비용 홈·인스펙션 비용을 고객이 각각 별로도 부담하며 에스크로우사가 직접 고객에게 직거래를 제공할 수도 있다.
반면 유럽에서 가장 선진화 된 독일식은 공인중개사가 주도적으로 하는 에스크로우 서비스 제도로, 중개사가 중개 업무를 수행하며 에스크로우 업무를 대리점 형태로 수행하고 있다. 비용은 판매자부담원칙에 의하여 매도인이 부담하는 방식이다. 세계의 에스크로우 제도 중 가장 합리적이고 효율적이라는 평가를 받고 있다. 바로 이러한 독일식 에스크로우 서비스를 벤치마킹하여 한국의 실정에 맞게끔 더 발전시킨 시스템이 한국형 에스크로우 서비스이다.
한국형 에스크로우는 일반중개계약을 전속중개 물건화 한다. 한국에만 존재하는 전세보증금 보장도 가능하며 조합아파트의 조합비의 자금을 투명하게 관리하고 지켜주며 소비자의 직거래를 방지해 준다. 매수인과 매도인의 배신을 원천 차단한다. 가장 중요한 특징은 중개단계와 법률적 이행단계를 전부 관여한다는 것이다.
“에스크로우 서비스가 한국의 공인중개사들에게 어떠한 도움을 줄 수 있는가?”
거대한 폭풍이 몰려오고 있다. 공인중개사 자격증 35만명 시대다. 과도한 중개사간 경쟁과 과잉 공급 되어 불황에 빠진 부동산 시장, 여기에 중개법인 겸업 제한으로 인한 대기업과 이종기업의 부동산 중개업계의 침투, 무엇보다 한미 FTA로 인한 완전개방화로 외국계 부동산 전문기업까지 들어올 준비를 하고 있다.
전국의 공인중개사들에게 위험하고도 힘든 시기이다. 서로 힘을 합치고 새롭게 변화하려 노력해야만 살아남을 수 있다. 에스크로우 서비스를 도입하게 되면 우선 중개사의 권익이 보호되며 하지 말아도 될 이행단계를 하려다 발생하는 사고에서 중개사를 보호 할 수 있다. Escrow 대리점을 운영함으로 중개사수급조절의 효과도 있다. 가장 중요한 것은 바로 소득이 배 이상 창출된다는 점이다. 기존의 중개보수만 받는 것에서 중개업무와 이행업무를 함께하기에 중개보수+이행보수를 모두 받는 다는 점에서 공인중개사의 소득을 2배 이상 확보 할 수 있다.
또한 이행단계의 법률행위에서 발생하는 금액손실을 중개사들이 억울하게 책임지는 ‘독박’으로부터 중개사들을 보호해준다. 이 밖에도 한국형 에스크로우 서비스는 최근 무분별하게 난립하고 있는 온라인 부동산 거래 사이트 광고업체의 횡포에서 벗어나게 해준다. 에스크로우 서비스는 조합과는 한 차원 높은 수준의 서비스로 중개사들을 도울 것이다. 에스크로우의 전국매물 정보망의 공유가 바로 그것이다.
이에 공인중개사들의 소득원을 지키기 위해서 시기적으로 더 이상 미룰 수 없어 변호사나 보험회사 형태의 부동산 에스크로우가 정착하기 전에 공인중개사 주도의 한국형 부동산에스크로우 서비스를 실시하기 위해 황기현 공동추진위원장을 비롯해 에스크로우 추진위원회가 구성 된 것이다.
에스크로우 회사를 설립하는데도 법적으로 전혀 문제가 없다. 법적으로 쌍방 대리는 불가능하나 이행업무를 하면 상관없다. 공인중개사법 31조, 시행령 27조에 명문화 되어 있기 때문이다. 이 에스크로우 회사를 한국공인중개사협회의 자회사로 둘 예정이다. 회사의 주식을 상장하여 초기 투자자 등은 투자비율의 지분으로 주식을 소유하나, 전체 주식의 50%를 출연하여 재단법인을 설립하여 회사를 운영하므로 회원, 소비자, 정부 등이 모두 이익이 되는 사회적 공공기업으로 성장시킬 예정이다. 그리고 보증보험에 가입하여 소비자의 신뢰를 얻을 것이며 임차보증금보험 규정 등을 입법 청원하도록 할 것이다. TV 및 미디어를 통한 한국형 에스크로우 서비스를 대대적으로 홍보할 예정이다.
“앞으로 한국공인중개사협회가 전국의 중개사들을 위해 해야 할 일은 무엇이라 생각하는가?”
개업공인중개사의 수는 현재 8만명이 넘는다. 한국형 에스크로우서비스의 도입은 시대의 반영이자 공인중개사의 권익 및 소비자의 안전과 편익을 위해 꼭 필요한 일이다. 공인중개사협회는 이러한 시대적 요구를 무시하지 말고 적극 반영해야 할 것이다. 현 한국공인중개사협회의 활동은 한계점을 드러내어 다소 아쉬움이 있다. ‘반값 중개료 보수’를 막지 못하고 있으며 정치력 부재로 감정적으로만 주도하는 시위가 아닌 ‘데모’를 하고 있을 뿐이다.
현재 국토교통부는 전자계약서 제도를 채택하여 부동산 직거래를 유도하려 하고 있다. 이럴 때 이미 전산망을 제작할 정부의 예산으로 ‘전세보증금보험을 연계한 에스크로우 전산망’을 만드는 것을 제안하여 ‘부동산거래안전’과 ‘전세금보증금보호’하는 국민들에게 이익이 되는 확실한 대안을 정부에 제시하여 중개사의 진정성을 보여줘야 할 때이다. 다행히 정부에서도 부동산선진화와 부동산 거래안전을 고심하며 ‘한국형 에스크로우 서비스’를 긍정적으로 보고 있다는 것이다. |
