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현재의 대구지역 부동산시장을 살펴보면 지속적이면서 거침없는 상승을 거듭하고 있는 활황장이라고 해도 과언이 아니다. 물론 정부의 규제완화 정책과 더불어 저금리 기조가 유지되고 있어 저평가된 지역을 기점으로 부동산시장이 활황을 누리는 것은 당연한 논리라 봄이 타당하지만, 더 이상의 상승 모멘텀이 없음에도 불구하고 지역부동산시장이 수년간 꾸준한 상승세를 유지하고 있는 것은 상식적으로 의아하게 생각하지 않을 수 없다.
이에 이 활황세가 멈추고 향후 부동산시장이 급속한 냉각기를 가질 때 그동안의 상승세에 몰려들었던 수요자 층이 금리 인상이라는 혹까지 달게 될 경우 부동산시장이 어떻게 변할까 하는 우려를 하지 않을 수 없다.
그러면 우리 지역 부동산시장을 이처럼 지속적인 상승세로 주도하며 수요자 층을 파도타기 대열에 합류하도록 하고 있는 원인은 어디에 있는 것일까.
필자는 그 원인을 지역주택조합의 난립과 과당경쟁의 부추김, 그리고 이에 편승한 실체를 알 수 없는 임의단체, 무자격 업무대행사 또는 비전문가가 구체적인 사업계획도 없이 주택건설을 추진하며 지가(보상가)의 상승을 주도하는데서 찾아볼 수 있을 것이라 본다.
물론 부동산시장의 활황세가 어떤 단편적인 상황에서 비롯되었다고 하기에는 억측일 수도 있으나 하나의 모티브가 주어졌을 때 기름을 들이붓는 역할을 하는 것은 틀림없기에 지역주택조합의 난립과 부추김, 임의단체 또는 비전문가의 활동에 따른 지가변동을 그 원인으로 지목하고자 하는 것이다.
그렇다면 이들 원인에 의한 부동산경기 활황세는 어떤 문제를 안고 있는 것일까
우선 지역주민들이 상승열기와 부추김에 동요하여 일반주택분양과 혼동함으로서 근원적인 불확실성과 위험성을 도외시한 체 무분별하게 조합원 가입대열에 뛰어들어 피해를 입을 위험성을 들 수 있다. 즉, 사업 성사여부가 불명확한 상황임에도 지금과 같은 주택경기에 편승하여 실소유자 또는 투자 목적으로 지역주택조합원에 무분별하게 가입함으로 그 피해를 예견할 수 있는 것이다.
그러나 그럼에도 불구하고 지역주택조합이 조합과 조합원이 제도적 취지를 잘 살려 일반주택분양과의 차별화에 성공한다면 내 집 마련 수요자 층에게 폭넓은 지지를 받으며 주택시장 안정에 기여할 수 있다는 순기능도 가지고 있음을 부인할 수는 없다.
하지만 지금과 같은 상승 모멘텀이 없는 시기에 향후 시장상황이 반전 될 경우에는 사업이 지연되거나 무산될 가능성이 크므로 문제점을 부각시켜 꺼내 놓고 대책을 마련하여야 하지 않을까... 왜냐하면 그 피해는 그동안 무주택으로 살아오다 내 집 한 칸 마련하려던 실수요자 층이 고스란히 감수해야만 하기 때문이다.
다음으로 실체를 알 수 없는 임의단체, 무자격 업무대행사 또는 비전문가의 난립에 의한 조합원 모집 경쟁으로 지가가 비대화 고착화 될 우려가 있음을 들 수가 있다. 이는 주택건설을 주목적에 두고 추진하고 있는 대다수 선의의 지역주택조합 추진 단체를 함정에 동반 빠뜨릴 위험성이 크다.
이 경우 임의단체의 구성원이면서 무자격 비전문가인 자가, 주민들의 보상 가격 협의 과정에서 경쟁을 유발하며 일신상의 사리를 추구하려 든다면 그 심각성은 한층 더 해 진다고 하겠다. 즉, 이들은 주택건설이 주목적이 아니라 알박기를 하거나 투자이익을 바라 주민을 선동하고, 가격 상승을 부추기는 몰염치한 행동을 서슴지 않고 있기 때문이다.
필자는 현재 보상가 협상과 주민동의 과정에 있는 어느 한 현장에서 정상적인 금융거래를 할 수 없는 상태의, 주민등록이 직권 말소되는 등 거소가 불명확한 자가, 실체를 나타낼 수 없음에도 불구하고, 버젓이 임의단체 대표 명함을 내밀며, 업무추진비 명목으로 자금지원을 받는 등의 사기행각을 벌이고 다니는 것을 목도한 바 있다.
참으로 개탄스럽게 생각하지 않을 수 없으며 실소를 머금지 않을 수 없다. 이 자는 지역주택조합의 추진이나 재건축, 재개발을 추진하여 주택공급을 하겠다는데 목적을 두고 있는 것이 아니라 지가를 올려 사리를 취하는 것에 목적을 두고 있음으로 업무의 추진에 있어 암적인 존재에 불과하다. 다시 말하면 오로지 지가를 상승시켜 사리를 취하려 하거나 주민 동의서를 가지고 선의의 주택건설을 추진하고 있는 정상적인 단체와 딜을 하여 거액을 뜯어내려 하기 때문에, 선의의 지역주택조합의 추진이나 재건축, 재개발을 추진하는 단체들 입장에서 보면 집값을 올리며 지역주민들을 속이는 사기꾼에 불과한 것이다.
필자는 이러한 상황에서 향후 부동산시장의 안정화를 위하여 바람직한 대안(준비)을 제시하고자 한다.
물론 앞으로도 부동산시장이 총선에 따른 개발공약 및 그 기대감으로 제한적으로나마 상승의 소지가 있다고 하더라도 중국을 비롯하여 신흥국들의 불안정한 시장 상황은 세계 성장의 동력을 약화시키고 있고, 호황기 종료임박에 대한 막연한 긴장감, 초과공급에 대한 우려, 입주물량의 재고 증가, 1,100조가 넘는 가계부채 등이 미국의 금리 인상 예고와 맞물려, 예측 가능한 불안으로 자리하고 있음을 주지하여, 부동산시장의 빠른 냉각에 대비한 준비를 하여야한다고 보기 때문이다.
첫째로, 지역주택조합의 무분별한 추진 과정에 행정기관의 조속한 개입을 촉구한다. 지역주택조합의 순기능적인 면 외에 불확실성도 상존함을 수요자 층이 정확하게 인지할 수 있도록 주지하고 업무대행사의 지도점검을 강화하여야 함을 제언한다.
둘째로, 임의 단체에 의한 조합원 모집 행위 시 과장되거나 허위의 홍보 행위 등을 지도 단속을 강화하여 지역주민이 입을 피해를 사전에 예방하여야 한다.
셋째로, 재건축, 재개발, 또는 지역주택조합을 추진하고 있는 지역주민들의 소양을 높일 수 있는 방안을 찾아 적극 홍보, 교육하여야 한다. 지식이나 경험이 부족한 상태에서 임의단체나 비자격결격사유자 들에게 속아 피해를 입는 지역주민들이 없어야겠기에 그렇다.
넷째로, 지역주택조합을 추진하는 단체의 목록을 파악하고 수시로 행정지도 또는 불법여부를 감시할 수 있는 한시적 TF팀 구성을 제안한다. 현재 대구시 전역에서 움직이고 있는 전문성 없는 자들에 의한 활동은 장차 지역주민들에게 막대한 피해를 예고하고 하고 있기에 그렇다.
마지막으로 지역주택조합 추진과정에 내포된 많은 문제점을 찾아 제도적 개선을 빠르게 추진하여야 한다. 문제를 안고 있음을 알면서도 화급을 다투지 않는다면 몇 해 전 미분양, 미입주, 불이 켜지지 않는 아파트의 속출 같은 사태가 재발될 수도 있지 않겠는가.
이상과 같이 필자는 현 부동산시장의 문제점을 파악하여 제언하며, 행정관청은 사전에 미리 닥쳐올 화를 예방하는 차원에서 접근하여 적극적 시민보호 행정을 펼칠 것을 거듭 요청하는 바이다.
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