2014년 11월과 12월 투자 상담을 하러 온 분들에게 양재2동의 투 룸 빌라 구입을 적극 권유했다. 큰 돈 들이지 않고도 소액으로 투자가 가능한 데다 개포동을 비롯 강남 재건축의 이주가 시작되면 전세금이 큰 폭으로 상승할 것이 분명해 조만간 가격이 오를 것이라 예측했기 때문이었다.
전세금 상승으로 3,4천만 원이면 한 채를 구입할 수 있는데, 2015년 3월부터 개포주공아파트 2단지의 이주가 예정되어 있기 때문에 2015년 1월과 2월 사이에 전세금이 1,2천만 원 정도 오를 것이 분명했다. 그렇게 되면 투자자들은 서너 달 사이에 자신이 투자한 금액의 절반 이상을 회수할 수 있게 된다.
하지만 상담자 모두 내 조언에 귀를 기울여 투자를 하지는 않았다. 이리저리 알아보고도 확신을 갖지 못한 사람들과 아파트에 여전히 매력을 갖고 있는 분들은 고민 끝에 구입을 하지 않았다. 그러나 그동안 아파트 투자에 실패했던 분들과 현금흐름 창출에 관심을 갖게 된 분들은 나를 믿고 투자를 결정했다. 물건을 구입한 사람들은 거의 대부분 2,3채씩을 샀다. 그래 봐야 투자금이 1억 원도 되지 않았다.
한 달 간의 남인도+스리랑카 여행을 끝내고 1월 말 돌아오니 내 예상은 정확이 맞아 떨어졌다. 양재2동을 비롯해서 강남의 다세대주택들의 전세금이 모두 2,3천만 원씩 올랐고, 그럼에도 불구하고 전세 매물은 딸려 분양이 시작되기가 무섭게 소진되고 있었다. 강남재건축 이주가 시작되면서 집을 구하지 못한 사람들이 늘어나기 시작했다. 그 와중에 땅값은 올랐고 이에 따라 분양가도 덩달아 올라버렸다.
양재2동의 투 룸 빌라는 평균 2억 2,000만 원에서 2억 3,000만 원 했는데, 요즘 새로 분양하는 물건은 2억 6,000만 원이나 된다. 그러나 워낙 매물이 귀하다 보니 분양이 시작되기 무섭게 집을 짓지도 않았는데 한 달도 안돼 매진이 된다. 잠시 머뭇거리면서 고민하느라 시간 보내면 잽싸게 다른 사람이 채가는 실정이다.
신논현역 부근은 땅값이 워낙 올라 그동안 신축이 뜸했었다. 그런데 설 전에 신논현역 역세권에 투 룸 물건을 분양하기 시작했다. 그런데 분양가가 2억 9,800만 원이나 됐다. 솔직히 올라도 너무 올랐지만 그나마 물건이 귀하기 때문에 사두면 수지맞을 것이 분명했다. 몇 사람이 물건을 보고 갔지만 값이 비싸서인지 쉽게 살 엄두를 내지 못하고 고민을 좀 해보겠다고 했다.
그런데 설 이후 3월 초에 상담 받은 분이 논현동 물건에 관심을 가져서 몇 호가 남았는지 건축주에게 문의했다. 그런데 모두 다 팔렸다는 전갈이었다. 불과 보름 사이에 그 비싼 투 룸이 다 팔린 것이었다. 건너편 반포동의 원 룸이라도 구입할까 알아보았더니 1억 8,000만 원이나 하는 물건들도 모두 다 팔렸다고 한다. 시장이 미쳤나? 건축주들 말로는 “없어서 못 판다”는 것이다.
요즘 강남 다세대주택의 인기는 그야말로 상종가다. 찾는 사람은 많은데 매물이 달리니 값은 치솟고 사달라고 부탁하는 사람만 늘어난다. 그러다보니 좋은 물건은 건축주들이 컨설팅업자들에게 주지 않는 경우도 생기고, 판매에 자신 있는 컨설팅업자들은 선금을 주고 ‘찜’해버리기도 한다. 그간 강남에 아파트를 비롯해서 새 주택의 공급이 워낙 적었던 데다 강남재건축 이주가 시작되면서 전세 물량이 달리면서 다세대주택에 투자하려는 사람들이 늘어난 것이다.
다세대주택을 전세 끼고 구입하면 소액으로도 투자가 가능하고, 월세로 구입하면 다달이 현금흐름이 창출된다는 이점이 있다. 게다가 앞으로 강남의 다세대주택들은 수요에 비해 공급이 절대적으로 부족하기 때문에 상당 기간 안전하게 전세 혹은 월세 값이 오르기 때문에 투자자들은 자신들이 투자한 원금을 빠른 시간 내에 회수할 수 있다.
개포주공아파트 세입자들이 이주가 시작되면 가지고 있던 전세금으로는 강남의 아파트로 갈 수는 없고 다세대주택을 전세 혹은 반전세로 얻어야 한다. 그렇지 않으면 성남이나 강북으로 이사 가야 하는데, 강남에 직장을 둔 사람들은 강남을 떠나면 출퇴근이 심히 불편할 수밖에 없다. 그러다보니 강남의 다세대주택들의 전세 혹은 월세 값이 가파르게 치솟고 있다. 전세금 2억 원 정도의 돈으로 강남에 얻을 수 있는 주택은 원 룸이나 투 룸이다. 아파트는 전세금이 너무 비싸서 3억 원 정도로도 얻을 수 없다.
아직도 다세대주택에 대해서 부정적인 시각을 갖고 있는 투자자들이 많다. 과거 재개발이 한창이던 시절 ‘지분쪼개기’로 다세대주택을 많이 짓던 때가 있었다. 이 다세대주택은 입주권을 받는 게 목적이고 어차피 헐릴 물건이라 마구잡이로 짓는 일이 많았다. 투자자들도 헐릴 주택이므로 대충 지어도 구입하는 데 주저하지 않았다. 그러다보니 ‘다세대주택 하면 날림’ 이라는 인식이 팽배했고, 실제로 불량 다세대주택들이 비일비재했다.
그러나 요즘의 다세대주택은 임대사업을 위한 투자 목적으로 구입하는 사람들이 많다. 따라서 건축주들도 투자자들의 구미에 맞게 고급으로 외장을 하고 인테리어도 수준급 이상으로 치장을 하고 있다. 엘리베이터를 설치하는 주택도 늘어나고 있고, 개성적인 디자인으로 집을 예쁘게 짓는 건축주들도 늘어나고 있다. 분양가를 조금이라도 올리고 완판시키려는 마케팅 전략이다.
소액으로 부동산 투자를 하고 싶은 분들은 요즘의 강남 다세대 신축주택을 놓쳐서는 안될 것이다. 매매가 대비 전세금이 높기 때문에 3,4천만 원의 소액으로도 강남 노른자위 땅의 신축을 구입할 수 있다. 2년 혹은 4년이 지나면 전세금이 상승하여 본인의 투자 원금은 모두 회수할 수 있다. 이후 시장 상황에 따라 반전세, 월세로 전환하면 현금흐름을 창출하여 생활을 윤택하게 할 수 있고 노후도 대비할 수 있다.
자금에 여유가 있는 사람은 대출을 받아서 월세를 끼고 구입할 수도 있다. 강남의 원 룸은 6% 이상, 투 룸은 5% 이상 수익률을 올릴 수 있다. 하지만 시간이 지나면서 수익률은 10% 이상 상승할 것이 분명하다. 다세대주택을 지을 수 있는 땅은 점점 들어서 공급이 턱없이 부족하고 이주수요는 계속 늘어나기 때문에 전 월세 값은 상당 기간 치솟을 수밖에 없다.
전세로 살고 있는 분들은 아무리 돈을 아끼고 모아도 전세난민에서 탈피할 수 없다. 오르는 전세금을 충당할 수 없기 때문에 또 대출을 받거나 수도권으로 이사갈 수밖에 없다. 그렇다고 대출을 받아 아파트를 분양받는 것은 빚쟁이로 전락하는 우를 범하는 것이다.
그보다는 강남 역세권의 다세대주택을 구입하는 것을 적극 고려하라. 본인의 전세금에 돈을 조금만 보태면 내 집을 마련할 수 있다. 교통도 편리하고 살기도 좋다. 그런 다음 나중에 돈을 많이 벌면 이 집을 팔거나 월세로 돌리고 아파트로 이사 가면 된다.
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