정부에서는 9.2서민주거안정대책을 발표하였고 서울시에서는 강남 재건축 단지의 관리처분 시점을 각각 2,4개월 늦춰서 전세 난을 완화 시키겠다고 하지만 심각해진 전세 난을 잡기에는 역부족으로 보인다.
9.2서민주거안정대책만 보더라도 올해 매입.전세임대를 계획(4만호) 대비 5천호 늘리고 독거노인, 대학생 등 취약계층에 우선 공급을 하며, 뉴스테이 활성화 등을 한다는데 체감하기도 어렵고 효과도 실질 효과도 크지 않을 것이다.
특히 공공임대정책이 역대 정권마다 발표는 하였지만 지속적으로 공급이 되지 못했고 과도한 부채에 허덕이는 LH공사, SH공사의 힘으로는 임대주택 사업을 진행하는 것이 어려워지면서 민간과 손을 잡고 연5%이내 인상제한으로 8년 동안 거주할 수 있는 뉴스테이를 선보이고 있지만 2017년까지 총 5529가구 특히 서울 1022가구로 서민주거문제를 해결하기에는 어렵다.
이렇게 정부나 서울시의 언 발의 오줌 누기 식 대책으로는 서민주거문제를 잡을 수는 없다.
전세 난과 서민주거문제를 해결하려면 수요와 공급 측면에서 바라볼 필요가 있겠다.
공급측면에서 보면 전세물량이 늘어나려면 입주물량이 늘어나야 하는데 2015년 전국 아파트 입주예정물량은 24만5434가구로 2014년보다 5%정도 줄어들 것으로 예상되며 특히 전세문제가 심각한 서울의 입주물량은 2만 가구가 채 안될 것으로 예상이 되며 내년의 입주물량은 더 감소할 것으로 예상이 된다.
입주물량은 3년 전 분양물량의 결과인데 2012년 부동산시장의 바닥시점의 분양물량 감소가 현재 입주물량 감소로 연결되고 있는데 2014년부터 분양물량이 늘어나고 있지만 입주물량까지 연결이 되려면 2017년~2018년은 되어야 하기에 적어도 1-2년 내 전세문제가 해결될 가능성은 낮다고 할 수 있다.
여기에 저금리 영향으로 집주인들은 전세금 받아서 마땅히 돈을 굴릴 때가 없다 보니 전세를 월세로 전환하는 비율이 증가하면서 그나마 있던 전세물량도 더 줄어들고 있으며, 이사 갈 곳을 찾기가 어려우니 전세금 올려주더라도 그냥 눌려 앉아버리는 세입자가 늘어나면서 신규 전세물량은 더욱 귀한 몸이 되고 있다.
수요측면에서 보면 신혼부부나 골드미스 등 신규수요는 계속 추가되고 있고 전세물량이 워낙 귀하다 보니 필요한 시점 이전에 미리 선점하는 가수요까지 늘어나고 있으며 전세 난에 못 이겨 집을 사는 실수요자들이 늘어나고는 있지만 부동산 불패신화가 깨지면서 매매할 능력은 되면서도 전세를 선호하는 분들도 많이 있어서 전세수요는 여전히 과수요 상황이다.
이런 공급부족, 수요과잉 상황이 단기간에 해결되기 어려운 상황인 만큼 정부는 당장 쉬운 답을 빨리 찾으려고 하기 보다는 중장기적인 관점에서 일관성 있게 임대와 신규공급물량을 지속적으로 늘리고 종합부동산세, 월세소득 과세 등 다 주택 보유자들에게 부담을 주는 규제를 대폭 완화해서 여유가 되는 임대인들이 전. 월세 임대를 쉽게 늘릴 수 있도록 해주는 임대인 우대정책이 필요하다.
집을 사는 사람을 투기꾼으로 볼 것이 아니라 임대물량을 공급해주는 고마운 민간임대사업자라는 인식의 전환이 필요한 시점인 것이다.
또한 무주택이나 1주택 실수요자들이 주택구입을 할 경우에는 대출금리를 우대해주거나 재산세나 양도세 감면 등의 당근을 주어서 전세수요의 매매 전환을 지원해줘서 공급은 늘리고 수요를 줄이는 정책이 필요하다 할 수 있겠다.
반면 일부에서 주장하는 전월세 상한제나 계약갱신청구권은 자칫 눌러 앉는 전세수요가 늘어나면서 전세물량 품귀현상을 더욱 심화시킬 수 있고 집주인들은 몇 년 치 인상 분을 미리 올려버리는 부작용도 생길 수 있기 때문에 충분한 검토와 준비가 필요할 것 같다.
|
