종자돈이나 투자금을 은행에 맡기면 돈을 보관하는 용도내지는 이자와 물가상승률만큼의 차익을 손해보는것이기 때문에 돈을 벌수없다보니 부동산이나 주식 혹은 다른 상품들에 투자하게되는 경우가 많다.
그런데 특히 부동산투자는 사기(詐欺)와 투자함정들이 많아 낭패를 보는 경우가 자주 발생한다.
최근 필자는 유료 전화심층상담등 상담문의가 크게 늘어나고 있는데, 직접 전화를 통해 상담을 시작해보면 10명중 한두명은 투자상담이 아니고 투자사기나 함정에 빠져 전문가의 자문을 참고하거나 심지어 막막하여 하소연이라도 하고싶어 상담을 신청했다는 안타까운 경우도 종종 있다.
예컨대 투자금을 특정 전문가나 특정업체, 혹은 특정인들에게 주고 투자를 맡겨놓고 수익금을 받기로 하는 일종의 변종 투자에서 투자금을 받은 일부 전문가들이나 혹은 컨설팅업체가 돈만 받고 잠적하여 피해를 보았다는 내용등이 그것이다. 이런 사례가 최근 종종 발생하고 있어 주의가 요망된다.
또한 공동투자라고 하여 회원들에게 공동투자를 통해 수익을 나눠갖기로 하고 돈을 돌려주지않고 공동투자자들간 잡음과 마찰, 심지어 공동투자를 운영하는 사람들이나 업체가 돈만 취하고 사라지거나 투자받은 돈을 다 빼돌리고 드러눕는경우도 발생하는가 하면 최근에는 거의 사라지다시피한 개발지내 철거가옥 특별분양 투자사기도 발생하고 있다.
전세난이 심화되고 전세대란이 발생하자 최근에는 한발 더 나아가 철거가옥 전세입주권등으로 현혹하는 사기컨설팅업체들까지 생겨나고 있고 전재산이나 다름없는 금액을 좋은지역에 특별전세입자 권리를 가질수있다는 말에 혹해 투자금을 수천에서 억단위로 맡겼다가 다 잃는 일도 발생하고 있다.
상가투자에서는 일부 부동산이나 떳다방들이, 붙지도 않은(사실은 마이너스 수천~억대인 상가)상가프리미엄을 부풀려 분양판촉에 악용하는경우도 있고, 준공후 임대가 맞춰지긴 했지만, 임대계약이 이중계약, 예컨대 실제 임대인은 임대계약서에 보증금 5천에 월세 500만원으로 계약이 되어있어서 수익률이 괜챦아보여 십수억원짜리 상가 분양을 받아 상가에 투자했는데 알고보니 실제 임대료는 보증금 5천에 월세 250만원이고 월세 250만원은 매달 상가사업주체가 분양가를 그만큼 부풀려 분양하거나 상가분양수익으로 일정기간동안 대납해주다보니 실제 수익률에 큰 함정이 있는줄 모르고 멀쩡한 아파트를 두세채나 처분하여 신도시나 택지지구등의 고분양가의 상가를 분양받아 억단위, 최소 5천만원이상~많게는 7억~15억이상 손실을 본 경우도 실무상 많이 보고 있다.
또한 일반인들이 생소한 NPL(부실채권)투자에서도 잘못 투자하여 투자금을 수천~억단위로 손해보는 경우도 최근 늘어나는 추세다. 토지의 경우에도 아직도 기획부동산들이 투자가치가 거의 없거나 있더라도 실제가치보다 많게는 수십배이상 부풀려 파는 방법으로 토지사기도 많은편이다.
그러나 이런 경우 뾰족한 해결책이 없고 돈을 돌려받는것이 거의 불가능할정도로 한번 사기 및 함정에 빠지면 비싼 수업료를 지불해야 하기 때문에 투자시에는 옥석을 잘 가리고 꼼꼼하게 체크하고 투자에 나서는것이 현명하다.
또한 최근에는 직접적인 부동산투자 사기는 아니지만, 부동산 카페등에서 각종 수리나 인테리어전문 홍보업체에서 카페운영자들에게 돈을 주고 카페광고를 한후 수리비용을 선불로 받아 십수억원대 금액을 받고 사라지거나 심지어 돈을 받은후 사망하는일까지 발생한다고 귀뜸해주는 회원분들도 있을정도다.
카페운영자는 아마도 당초에는 좋은의도로 회원들에게 도움을주기위해 선의의 마음으로 인테리업자들을 소개한것일진데 오히려 이를 역이용하여 선의의 카페운영자들을 난감하게 하고 카페운영자를 악의적으로 이용하고 돈만 받고 잠적하는 경우까지 발생한다고 하니 투자사기와 투자함정이 얼마나 주변에 많이 도사리고 있는지를 방증해주는 사례라고 할수 있다.
1년전쯤에는 부동산베스트셀러의 저자이기도 하고 인터넷과 카페등에서 왕성하게 활동했던 모 전문가(언론에 많이 노출된 공인된 전문가라기보다는 재야고수에 가깝다고 해야할것같다)가 택지지구 단독주택, 상가주택등의 건축을 하면서 투자자들 돈 수십억을 받아 가로채 구속되는가 하면, 비슷한 시기에는 부동산계통으로 유명한 대학과 평생교육원등에서 경매와 NPL 강의로 명성을 떨치고 상당히 유명했던 모 전문가가 회원들에게 수억원의 투자금을 받아 투자하여 투자수익을 내준다고 한 후 수익을 전혀 못내고 투자금을 상당부분 손실을 보자 이를 비관하여 투자자들의 정기모임날 사라졌다 한달후쯤 경기도 외곽의 모텔에서 자살하는 일까지 발생하여 언론에 크게 보도된적도 있었다.
필자가 강의때 가장 먼저 강조하는것이 부동산 투자성공의 5원칙이다. 투자성공을 위해서는 5가지요건을 모두 충족해야한다는것인데 첫째는 매매(매도매수)타이밍을 잘잡을것, 둘째는 지역선정과 물건(종목)선정을 잘할것, 세 번째는 종자돈이 있을것, 네 번째는 결단력이 있을것, 마지막으로 사기와 투자함정에 빠지지 않을것 5가지원칙이 그것이다.
이중 한가지라도 충족하지못하면 단돈 10원이라도 플러스수익을 발생시킬수없게된다. 이것은 원칙이라기보다는 공식에 가깝다고 할것이다.
부동산 사기는 상기 언급한 내용외에도 각종 첨단, 지능적인 사기들이 많아 주의해야 하고 투자함정의 경우 사기는 아니지만 자칫 위험스럽고, 손실볼 가능성이 높아 필자가 상담이나 컨설팅, 투자세미나, 투자스터디, 강의때
“웬만하면 하지 마세요” 혹은
“하지마세요”
“안하시는게 좋을것같네요”
“다른 좋은방법들도 있는데 굳이 하셔야겠습니까?”
“그래도 하셔야 한다면 1년만 더 알아보시고 더 생각해보시고 하세요” 등등
주의를 당부드리는것인데 대표적인것이 공동투자다. 내돈을 남에게 맡기는 투자의 일종인데, 사공이 많으면 배가 산으로 가는경우가 많고 공투에 주도적으로 관여하는 리더들이 다른 생각을 하게 되거나 공투 투자자들간 의견충돌이 생기면 난감해질수밖에 없다.
또한 상가 신규분양투자(물론, 옥석을 잘 가려 좋은상가에 투자하면 좋을것이다)도 섣불리 투자하면 가치에 비해 고분양가로 분양받아 임대수익이 기대이하이고 매매가격이 큰폭으로 하락하거나 장기공실등으로 임대료가 대폭 내려가 낭패보는 사례들이 적지않다.
최근 유행하는 지역조합주택들도 옥석을 철저히 가려서 꼼꼼하게 투자해야 하는데 지금처럼 일반아파트분양도 주변에 많고 대단지 대규모 개발지내에서 분양하는 물량이 많은데 굳이 여러 가지 복잡하게 신경을 많이 써야하고 리스크가 일반아파트보다는 상대적으로 많은 조합주택을 분양받을 필요가 있을까 싶은 생각이 들때가 많다.
물론 지역조합주택물량중에도 잘 고르면 저렴하게 내집마련을 할수있는 길은 열려있기 때문에 원론적인 얘기지만 옥석을 잘 가려서 투자하라는 조언을 할수밖에 없다. 다만 분양받고 맘편하게 있기에는 조합주택투자가 신경써야 할게 조금 많은것이 사실이므로 스트레스를 덜 받고 건강을 생각하는 분들이라면 가급적 조합주택은 철저한 옥석가리기가 아니라면 일반아파트가 맘편하고 좋은게 사실이다.
또한 내가 잘 모르는분야(경공매,NPL,신규상가,토지,법률등)이기 때문에 이분야를 전문으로 강의하는 사람들을 교수님이나 교주처럼 신봉하면서 장기간 수업을 받거나 잘못된 정보를 주입받아 투자금을 맡기거나 공투에 참여하거나 하여 낭패를 본다는분들이 주변에 많이 있기 때문에 공부나 학습은 하되, 투자금을 내 호주머니에서 꺼내서 특정인이나 특정업체에 맡기는것은 상당히 위험하다.
이들 종목은 필자의 십수년간의 실무경험상, 돈은 맡기지 말고 내공을 쌓는차원에서 공부만 하고 하산(下山)하는것이 좋고 투자금을 맡기거나 공투에 참여하는것은 상당히 위험하다는것을알아야 한다.
은행에 맡기면 돈은 못벌지만 안전하다. 그러나 계모임이나 다단계, 금융피라미드, 경공매시 공동투자등과 같이 내돈을 특정인에게 맡기는것 자체는 상당히 위험스런일이다. 담보를 제공해주니 믿으리라고 안심시키는경우도 있지만 막상 담보가치가 거의 없거나 하자있는 물건으로 담보권을 통한 투자금회수가 거의 불가능한경우가 많아 담보가 있으니 괜챦다고 생각하고 돈을 맡겼다가 낭패보는일이 늘어나고 있다.
내돈은 내가 투자해야하고 내명의로 투자하고 나 혼자(가족은 무방하리라)투자하는것이지 남에게 내돈을 맡기면 사고가 터지는경우가 대부분이다.
필자는 15년가까이 실전 투자와 상담과 강의를 하면서 하지 않는것이 있다. 마찬가지로 투자고객들에게도 상담시 아주 특별한경우를 제외하고는(=그러나 특별한경우는 거의 없었다) 권하지 않는것이 있다.
필자는 공동투자는 하지 않는다. 지역조합주택은 하지 않는다. 신규분양상가(신규 상가주택, 신규 통다구주택 포함)는 하지 않는다. 경공매는 오래전에 10여차례 했지만 현재는 경매보다 급매가 속편하고 가격도 경매보다 더 좋은 경우가 많아 경공매(NPL포함)는 하지 않는다. 토막내서 파는 1억이하 저가(低價) 토지는 하지 않는다. 등등이다.
주변에 많은 부동산 사기와 투자함정들에 노출되는 분들이 늘어나고 있고 투자사기와 함정들이 점점 더 진화되는 양상이다. 따라서 부동산투자자들은 옥석을 잘 가려 신중하게 투자하는것외에 왕도가 있을수 없는 종목이기 때문에 투자시 꼼꼼하고 신중하게 투자하면서 다양한 정보들을 섭렵해 내공을 다지는것이 중요하다.
아울러, 필자가 하지않는다고 하여 모두 나쁘다는것일수는 없고 각자 투자수준과 내공이 다르기 때문에 이들 종목에 투자할 때 잘 투자하면 좋은결실을 거둘수 없는것은 아닐것이다.
그리고 이들 종목에 관계된분들이나 업체들중에서 분명 좋은 전문가분들이나 좋은 업체들도 많기 때문에 물건 종목뿐만 아니라 전문가와 업체들도 옥석을 잘 가려서 정보를 취사선택하여 투자하는 능력이 커지면 커질수록 좋은결과가 있을수있을것이다.
-김부성,부동산富테크연구소대표(부동산학박사)
-네이버카페: <김부성의 부동산 스터디> <<보기>>
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