| “주택연금과 수익형부동산 투자로 안락한 노후를”
직장을 퇴직하거나 사업을 그만두고 본격적으로 은퇴생활이 시작되면 매월 꾸준히 들어오던 소득에 변화가 생기게 된다.
안정적인 은퇴생활을 위하여 은퇴 후 필요한 소득을 확보하는 방법으로는 우선 국민연금, 퇴직연금, 개인연금과 같은 연금소득과 주택연금 그리고 기초연금, 국민기초생활보장제도, 장기요양보험제도 등 국가지원을 활용하는 방법 등이 있다.
은퇴 후 연금이 있으면 연금을 받아 생활하면 되지만 연금액이 부족하거나 없는 경우에는 지금까지 모아둔 자금을 인출하여 생활하거나 다른 방법으로 생활비를 조달해야만 하는 불안정한 상황에 놓이게 된다.
주택연금의 이해 및 활용하기
현재 우리나라 ‘베이비 부머’ 세대의 은퇴자산은 대부분 부동산에 편중되어 있는 사실이다. 특히 부동산 중에서도 주택에 대한 비중이 높은 편이다.
주택을 소유하고 있지만 다른 소득원이 없는 사람들을 위한 은퇴 후 필요한 소득을 확보하는 방법으로 가장 이상적인 방법이 주택연금 제도라 할 수 있다. 세태를 반영하듯 주택연금 제도 대한 관심도 갈수록 높아지고 있는 추세다.
주택연금은 만 60세 이상의 고령자가 소유한 주택을 한국주택금융공사에 담보로 맡기고 그 주택을 거주하면서 평생토록 매월 연금을 지급받는 금융상품이다.
주택연금은 주택소유자가 거주권을 보장받으면서 연금을 지급받을 수 있으며 국가에서 지급을 보증하므로 연금 지급이 중단될 위험도 없다.
또한 주택을 처분해서 정산할 때 생존기간이 길어져 연금수령액이 집값을 초과하였어도 상속인에게 초과분을 청구하지 않으며, 반대로 집값이 남으면 상속인에게 돌려주는 ‘착한’ 제도이다.
실제 사례를 통하여 노하우 공유하기
현재 대기업에 다니는 40세 김모 차장은 서울시 광진구에서 86m2의 아파트를 전세금 3.6억에 거주하고 있다. 초등학교를 다니고 있는 2명의 자녀들을 위한 교육 및 생활비 등으로 특별한 노후준비조차 못하고 있는 김 차장은 불안한 노후 때문에 고민이 많다.
60세 은퇴를 가정하며, 아파트로 내 집 마련을 할지? 계속 임차로 거주하며 연금저축으로 노후 준비를 할지? 아니면 아파트 대신 소형주택을 직접 지어 거주할지? 등 여러 고민에 빠져 있다.
현재, 김모 차장은 3.6억의 전세금 외에는 다른 재산은 없지만, 대출 등의 부채가 없는 상황이다.
그렇다면 김모 차장이 고민하는 3가지 경우를 은퇴부동산 설계를 통해 비교해 보자. (기본적인 가정, 보험상품 등의 차이에서 약간의 차이가 발생할 수도 있다)
아파트를 통한 내집마련 및 주택연금 활용하기
첫 번째 경우, 경기도 분당지역의 110m2 아파트를 5.4억(부대경비 포함) 정도 전세금 3.6억과 대출금 1.8억으로 마련하고, 60세까지 20년간 대출금 1.8억(3%, 원리금균등상환)을 갚아가면서, 60세 이후 85세까지 주택연금으로 노후문제를 해결한다고 가정해 보자.
내집에서 거주하면서 60세 이후 주택연금으로 108만원 정도(다른 연금소득은 동일하다고 가정하고 미감안)의 안정적인 은퇴 후 생활비로 풍요롭지는 않지만 안정적인 노후 생활이 가능하다.
이를 은퇴부동산 설계 관점에서, 전세금 3.6억, 대출금 1.8억, 60세~85세까지 25년간의 108만원 정도의 주택연금 등을 현재가치로 현가화한 NPV는 2.4억의 가치이다.
※ NPV(순현재가치, Net Present Value)란 ?
투자안의 경제적 타당성을 분석하는 분석 기법 중 하나로, 투자안의 각 연도에 발생하는 투자비용과 현금흐름을 적절한 할인율(보통은 시장이자율)로 할인하여(지금의 가치로 환산하여) 현재가치를 구하는 것.
평생 임차(전세) 살면서 연금보험 활용하기
두번째 경우, 평생 내 집 마련 없이 계속 임차로 거주하면서 전세금 3.6억, 40세부터 60세까지 월 75만원정도의 연금보험을 가입하여 60세~85세까지 약 108만원의 연금을 받는 경우를 가정한다면, 은퇴부동산 설계 관점에서, 현재가치로 현가화한 NPV는 -4.4억의 가치이다.
이를 근거로 보면 내 집 마련이 필요한 이유를 잘 알 수 있다.
상가주택을 통한 내집마련 및 주택연금 활용하기
세 번째 경우, 서울시 마포구에 1층 상가 33m2 와 2,3층 주택 77m2을 합한 소형상가주택 110m2을 전세금 3.6억, 대출금 1.6억(상가 보증금 0.2억 별도)으로 직접 짓는다면, 60세까지 20년간 대출금 1.6억(3%, 원리금균등상환)을 갚아가면서, 60세 이후 85세까지 주택연금(주택연금을 받기위해 상가보증금 0.2억 상환 고려)으로 노후문제를 해결한다고 가정해 보겠다.
내 집에서 거주하면서 1층은 상가로 월세 60만원과 함께 60세 이후 주택연금으로 108만원 등 합해서 168만원 정도(다른 연금소득은 동일하다고 가정하고 미감안)의 첫 번째 경우보다 은퇴 후 생활비가 60여만원 정도 더 많아져서 좀 더 풍요롭고 안정적인 노후 생활이 가능하다.
은퇴부동산 설계 관점에서, 전세금 3.6억, 대출금 1.6억(상가보증금 0.2억), 월세 60만원, 60세~85세까지 25년간의 108만원 정도의 주택연금 등을 현재가치로 현가화한 NPV는 3.0억의 가치이다.
이상의 3가지 경우를 비교해 보면, 안정적인 노후준비를 위해서, 주택연금까지 고려한 다양한 은퇴 후 필요한 소득을 확보하기 위한 방법을 위해서 내 집 마련은 필수라는 것을 알 수 있다. 또한 단순히 아파트에 집값을 깔고 앉아 있기 보다는 발상의 전환을 통해 소형주택+수익형부동산 또는 상가주택 등의 투자도 행복한 은퇴 준비를 위한 좋은 방법 중 하나일 수 있다는 것을 명심해야 할 것이다.
REM부동산거래소, 김용길 상무
(☎1644-8149 / kimdragonway@rem8949.com)
|
