1. 상가건물임대차보호법 관련
상가임대차보호법은 그동안 주택임대차보호법에 비하여 그 (상가)임차인의 보호에 관하여 미흡한 점이 있다. 이러한 점을 반영하여 2015. 5. 13. 신설규정을 마련하여 상가임차인이 권리금을 회수할 수 있는 기회를 보장하고, 고액보증금의 상가임대차에 관하여도 대항력을 적용하도록 하였는데 이를 살펴보기로 한다.
가. 상가임차인의 권리금의 회수
1) 사안
갑은 서울 마포구 연남동에 6층 건물을 소유하고 있었는데, 1층 상가를 임차인 을에게 임대하였고, 을은 5년 동안 영업을 하다 2015. 5. 31. 임대차계약기간이 만료하게 되었다. 갑은 처음과 달리 을이 차임을 연체하고 이로 인해 서로 갈등을 빚자 임대차기간이 만료되면 더 이상 임대차를 갱신하지 않기로 하고 임대차계약의 갱신거절을 통고하였다. 이에 을은 갑에게 권리금으로서 5천만원을 요구하였는데, 갑이 을에게 보증금 5천만원 외에 권리금 5천만원을 지급하여야 할까?
2) 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말하는데, 통상 상가임차권을 양도하는 경우 상가임차권 양수인이 상가임차권 양도인에게 권리금을 지급하므로 상가임차인이 임대인(통상 상가건물주)에게 권리금의 반환을 요구할 수 없는 것으로 보았고, 상가임차인은 애써 형성한 상가건물의 가치(영업권)를 포기하며 쫓겨나는 경우도 자주 있었다.
3) 그러나 2015. 5. 13. 상가건물임대차보호법의 개정에 의하여, 2015. 5. 13. 이후 임대차기간이 만료되는 경우에도 권리금회수기회가 보장되고(상가건물임대차보호법 부칙 제3조), 상가임대인은 상가임차인이 권리금을 회수하는 것을 방해할 수 없고, 이를 방해하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 경우 그 손해를 배상하여야 한다(상가건물임대차보호법 제10조의4 1항,3항). 따라서 을은 원칙적으로 그 권리금을 회수할 수 있다.
4) 다만 을이 그 권리금 회수기회를 보장받기 위해서는 임차인 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체한 사실이 없어야 하는데(상가건물임대차보호법 제10조 1항 1호), 을은 그 임대차기간중 3기의 차임액에 해당하는 차임을 연체한 사실이 있어 권리금 회수의 기회가 보장되지 않았다.
5) 을은 결국 5,000만원의 권리금 회수 기회를 상실하였는 바, 이는 자신이 그동안 3기의 차임액에 해당하는 금액을 연체하였기 때문이고, 이는 임대인과 임차인의 이익을 모두 고려하는 입법의 결과이다.
나. 고액 상가임차인의 대항력 문제
1) 사안
상가건물매도인인 갑은 2015년 7월경 상가건물매수인인 을에게 시가 20억짜리 상가건물을 매도하면서 ‘현 임대차관계를 승계함’ 이라는 특약을 기재한 매매계약서를 작성하였다.
그런데 위 상가 1층에는 보증금 5,000만원에 월세 400만원을 계약조건으로 하는 임차인 병이 있었고, 위 임차인은 2009년 5월부터 2014년 5월까지 5년간 영업을 한 후, 2014년 5월경, 또다시 갑과 계약기간을 2014년 5월부터 2017년 5월(3년)까지로 하며 보증금과 월세는 동일한 조건으로 재계약을 체결한 상태였다.
상가건물 매수인 을은 병에게 상가의 명도를 청구하고 병은 2015. 5. 13. 개정 상임법상 고액임차인도 건물매수인에게 대항할 수 있다는 대항력규정과 ‘현 임대차관계를 승계함’ 이라는 갑과 을의 특약사항을 근거로 을에게 3년간의 계약기간을 인정해 주어야 한다며 명도를 거부하고 있을까?
2) 상가건물임차의 보증금이 고액인 경우 2013. 8. 13. 개정된 상가건물임대차보호법 제2조 제3항(적용범위)에 의하면 상임법상 고액임차인인 병에게, 동법 제3조(대항력 등)의 적용이 제외되어 원래 상가건물임대차보호법의 대항력 규정이 적용되지 않았다(이에 따르면 병은 을에게 상임법 제3조 제2항의 대항력을 주장하지 못한다고 할 것이다).
3) 그러나 2015. 5. 13. 개정된 상가건물임대차보호법에 따르면 대항력을 고액임차인에게도 적용하도록 하였으므로(제2조 제3항(적용범위)), 병은 을에게 상가건물임대차의 대항력을 주장할 수도 있다.
4) 다만 상가건물임대차의 대항력을 보증금이 고액인 임대차에도 적용하는 것은 이법 시행 후(2015. 5. 13.) 최초로 계약이 체결되거나 갱신되는 임대차로부터 적용한다’ 고 규정하고 있으므로(상가건물임대차보호법 부칙 제2조(대항력에 관한 적용례)), 병은 2014년 5월 갑과 임대차계약을 체결한 자로서 2015. 5. 13. 시행된 상가건물임대차보호법 개정 전에 계약을 체결한 고액임차임이므로 을에게 대항할 수 없어 을에게 상가건물을 명도해야 할 것입니다.
5) 마지막으로 갑과 병이 상가건물임대차를 체결하면서 ‘현 임대차관계를 승계함’을 특약사항으로 정하였으나, 위 특약은 병의 보증금을 갑이 매매대금에서 공제하고 을이 보증금지급의무를 인수한다는 면책적 채무인수의 의미이고, 계약자의 지위를 전부승계하는 계약인수로 볼 수 없어 계약기간까지 보장해준다고는 할 수 없다는 대법원의 태도에 따른다면, 병은 결국 을의 명도요구를 거부할 수 없다고 할 것이다.
6) 요약하자면, 고액임차인도 2015. 5. 13. 개정 상임법에 의해 건물매수인에게도 대항력주장이 가능하나, 다만, 법적혼란을 피하기 위한 입법자의 결단으로 부칙규정을 두었던 바, 결론적으로는 그 적용례가 2015. 5. 13. 이후 계약이 체결되거나 갱신되는 계약에만 적용되도록 한 것입니다.
2. 자전거전용도로에서 인라인스케이트와 부딪힌 경우
가. 사건개요
갑은 날이 어둑어둑 해지는 저녁 8시 30분쯤 한강공원 자전거전용도로에서 자전거를 타며 바람이나 쐬려고 가벼운 마음으로 나갔고, 10분후 한강공원에 도착한 갑은 간단히 스트레칭을 한 후 자전거를 타기 시작했다.
그곳의 자전거전용도로는 중앙선이 있고 차선이 양쪽으로 나뉘어 있는 곳으로 일반적인 차도와 같은 형식으로 되어 있었다. 갑은 21시경 반대차선 자전거전용도로에서 인라인 스케이트를 타는 을을 발견하나, 을은 정상적으로 인라인을 타고 있었고 갑은 을을 별로 의식하지 않은 채 정상속도로 자전거를 타고 갔다.
그런데 갑자기 을이 휘청이며 중앙선을 넘어 갑의 자전거 앞으로 미끄러지듯이 들어와 정면충돌하기에 이르렀고, 갑은 땅으로 떨어져 잠시 정신을 잃었는데, 약 5분후 사람들의 웅성이는 소리에 정신을 차렸다. 갑이 일어나 사고현장을 보니 인라인을 타던 사람의 헬멧사이로 피가 흐르고 있었으며, 갑은 주변 사람에게 부탁하여 119에 신고를 했고 경찰과 119대원이 도착하여 을을 병원으로 후송하였다.
나. 일반인들은 자전거를 차로 보지 않지만 도로교통법에서는 자전거도 차로 판단되고(도로교통법 제 17조 가목 4)호), 자전거와 사람의 충돌사고도 도로교통법이 적용된다.
따라서 자전거전용도로에선 자전거만 운행되어야 하고 인라인을 타거나 보행을 해서는 안된다. 우리가 일반적으로 흔히 볼 수 있는 광경 중의 하나가 자전거전용도로에서 사안과 같이 인라인을 타던가 보행을 하는 경우인데 그러다 사고가 나면 자전거외의 자의 과실로 평가되므로 조심하셔야 한다.
다. 사안의 경우 일단 을은 자전거전용도로에서 인라인을 타면 안 되는 데도 이를 탔고, 중앙선을 침범한 중과실이 있으므로, 비록 을이 갑의 자전거와 충돌하여 머리를 다쳐 중환자실에 입원한 상태이더라도 갑을 형사상 업무상과실치상으로 처벌하기 곤란하다(다만 민사상 손해배상의 문제는 별론으로 한다). 또한 갑은 사고후 정신을 차리고 자신이 직접 신고하지는 않았지만 주변사람에게 부탁하여 119에 사고신고를 하였으므로 신고의무를 다했다고 할 것이다.
일반차로에서 차들의 방향과 달리 역주행하는 자전거가 종종 보이는데 이는 위험천만한 일로 자전거를 타고 역주행하다 사고가 발생하면 자전거 운전자의 중과실이 인정되어 헛된 죽음이 될 수 있음을 명심하여야 할 것이다.
조찬형변호사 약력
(현) 법무법인 제율 구성원변호사
(현) 공유변호사단 럭션 회원
(현) 한국다문화청소년협회 회원
(현) 당진가족상담센터 자문변호사
(현) 당진경찰서 자문위원
(현) 대한민간조사협회 지도교수
(현) 대한민간조사협회 자문변호사
문의 : 010-9462-5510 |
