600년 대한민국의 수도인 서울의 중심에 국보1호 남대문이 있다면, 대한민국 서민들의 생활중심에 600년 동안 함께 해온 남대문시장이 있다는 것은 당연하다. 그 시장 한복판에 아동복 도소매의 메카인 금오상가분양으로 새로운 분양문화를 개척해가는 남다른 회사가 있다는 소문이 차가운 겨울 날씨를 무색하게 할 만큼 회자되고 있다는 사실이다. 그러한 소문의 핵심 Key Man인 주식회사 상신(相信)D&C 대표이사 겸 남대문 패션협동조합이사장인 조문섭 조합장을 만나 심층적인 내용을 들어보았다.
▲ 먼저 상신D&C란 어떤 회사인지...
상신이란 말 그대로 서로 상(相), 믿을 신(信), “서로 믿고 하자”라는 뜻이다. 사실 기존의 남대문 분양하면 대외적으로 이미지가 나쁜 것은 사실이라 할 수 있다. 과거 일부 상가관리를 맡은 사람들이 상가 주인의 동의 없이 임대를 하여 중간에서 임대료 등을 가로채는 일들이 있었던 적이 있었다. 저 또한 이러한 관행의 피해자이기도 하다. 그래서 늘 남대문에서 장사를 하면서 느껴온 것처럼 이제는 새로운 패러다임으로 접근하는 새로운 상가분양 문화가 필요하고, 그러한 실천으로 상신D&C가 앞장서서 선도하겠다는 것이다.
2014년 자본금 1억으로 악세사리, 잡화, 의류 도·소매상들이 참여한 남대문 패션 협동조합(이사장 조문섭)이 중구 회현동 상신빌딩에서 창립총회를 하면서 만들어진 말그대로 남대문 상인들이 중심이 되어 만든 일명 상인지주회사라 할 수 있다. 그래서 기존의 분양 이익에만 초점을 맞춘 분양업체들과는 그 출발선부터 다르다고 할 수 있다.
▲ 남대문에서 오늘까지 사업을 해 오신 개인적 인생철학과 경험 그리고 상도란...
개인적으로 대기업에 입사한 후 남들보다 승진이 빠른 편에 속했다. 그래서 늘 남들보다 빠르게 세상의 흐름을 읽었다고 생각한다. 회사생활을 하면서 여기서 머물러 있기보다는 내 사업을 하고 싶다는 생각에 그때 당시 정보와 인맥만 있으면 쉽게 접근할 수 있었던 일명 오퍼상을 하게 되었고, 썬뱅크 스포츠용품을 수출입 하다가 실패를 하였다. 한동안 방황도 했었다. 아마 지금 생각해보면 그때가 철없이 나 자신을 믿고 요즘말로 열정페이로 도전한 시절이 아니었나 생각된다. 그 후 2000년 2월 평소 잘 아는 선배가 남대문에서 외국바이어와 상인들을 연결시켜주는 창업센터(대표 조문섭)를 제의하기에 그때부터 남대문에서 발을 담그게 되었다. 그 당시 남대문의 많은 상인들을 알게 되었고, 그 결과로 2000년 동대문 뉴존이 생기면서 6층에 악세서리 점포 60개를 무료로 입점시키는 대성공을 하게 되어 주변 분들에게서 인정을 받게 되었다.
그리고 2000년 4월, 국내최초 토탈 악세사리 무인도매 매장인 시티몰(남대문소재)을 오픈하여 생산자 150여명의 제품을 도소매 상인과 연결하여 판매를 했었고, 2001년 4월에는 소매상인의 요청으로 ACCMALL이라는 브랜드로 토탈악세사리 체인점사업을 시작해서 JOYFEEL이라는 브랜드로 거듭나면서 전국에 250개까지 확정한 적도 있고, 몽골5개, 중국10개정도 해외에도 영업점을 둔적도 있다. 지금은 중국과 FTA체결로 중국에 프랜차이즈로 진출하는게 유리한 시점이라 할 수 있다. 그래서 이러한 일을 하면서 몸소 체험한 상도란 한마디로 저희 회사 이름처럼 서로 믿고 사업하는게 최고의 상도라 할 수 있겠다.
▲ 이번 금오상가분양을 하게된 계기는...
기존의 상인들이나 지주들이 상가분양으로 피해를 본 것을 법적으로 상담을 하다가 아예 이번 분양을 맡아서 하라는 제의가 있어 이번 금오상가분양을 맡게 되었다. 사실, 이 분양을 맡기 전에 악세사리 전문상가인 우주악세사리 상가의 260개 점포를 입점 시킨 경험이 있다. 그래서 상신D&C의 대표로서 분양사업은 처음이지만, 저는 지주들이 지주등기를 전매하지 않고 상신에서 매입해서 일반 분양입주자들에게 등기를 해주는 방식으로 분양할 생각이다. 이 과정속에서 세금을 정상적으로 내고 기존의 좋지 않았든 면을 불식시켜 나갈 생각이다. 궁극적으로 이번 분양을 통해서 동대문에 뒤떨어지지 않는 남대문을 개발하고 싶은 심정이다.
▲ 분양에 있어서 대표의 철학이 광징히 중요하다. 어떠한 마인드로 분양을 하는지?
기존의 악세사리 프랜차이즈 매장을 오픈하고 폐업하는 과정에 단 한번도 법적인 분쟁이 없었다. 굉장히 정확하게 신뢰성 있게 정도(正道)로 해왔기에 가능했다. 이번 분양도 법적으로 아무 문제없이 아동복과 케릭터를 접목하여 침체되어 있는 시장을 살리겠다. 시장을 살리면 소비자들도 많이 올 것이고 자연적으로 입주하신 사장님들의 수입도 덩달아 올라갈 것이다. 저는 이러한 단순한 철학으로 모든 일을 접근한다. 이번 분양도 이렇게 접근하면 대성공을 하리라 확신한다.
▲ 이번 금오상가분양을 간단히 설명하고 그 장단점을 언급한다면?
먼저, 첫 번째로 장점을 뽑는다면 단연코 저희 회사의 분양팀의 인적구성원이 남다르다는 점이다. 기존의 전문분양 광고만을 전문으로 하는 업체에 의뢰를 하는 것이 아니라 실제 분양공사장에서 각종 인테리어나 편의시설 등을 기획하고 공사를 담당하는 저의 회사 전문팀들이 직접 분양을 한다. 국내 은행지점장 출신인 분도 있고, 교수, 법학을 전공하신 임원 그리고 어학영어강사 등 전문직이 포함된 분양팀을 운영하고 있어 소위 선진국에서 운영하는 전문성과 현실성을 갖춘 정통 컨설턴트 개념의 시스템을 도입한 것이라고 할 수 있다.
또한 지정학적인 측면도 중요한 저의 분양의 장점이라 할 수 있다. 지하철4호선 회현역 6번출구 첫 건물이고 2016년3월 준공을 앞둔 인송빌딩(관광호텔) 바로 길 건너편에 위치하여 정말 좋은 요충지에 위치하고 있다는 것을 알 수 있다. 그리고 남대문 아동복판매 초입이라 누구나 거쳐가는 동선에 위치하고 있다. 이러한 접근성과 편리성은 타 분양입지조건에 비해 탁월하다는 평가를 받고 있다.
그리고 상가 주변의 분위기가 상승곡선을 타고 있다는 점이다. 최근 언론보도 된 것과 같이 신세계의 면세점 진출로 외국관광객이 많이 찾을 것으로 예상된다. 특히 중국관광객들의 자녀에 대한 애착은 남다르다. 그래서 메이드인 코리아 아동복은 필수품이라 할 수 있다.
추가적으로, 향후 조성될 남대문시장 글로벌 명품시장 육성의 첫 출발지가 될 곳이기에 한류 관광타운 조성의 큰 혜택의 수혜지가 될 것이다.
단점은 아무리 생각해도 없는 것 같다(웃음)
▲ 금오상가 분양에서 제일 중요한 것은?
입주자가 보호될 수 있는지 여부가 제일 중요하다. 왜냐하면 임대분양자와 건물주간에 직계약을 체결시켜 중간에 상가관리단과 같은 공룡을 두지 않는다는 점이다. 다시 말하면 기존의 다른 분양은 지상권만 가지지만, 금오상가 분양은 단 한구좌를 분양 받아도 토지에 대한 지분권을 가지게 되어 지상권과 토지지분권을 일치 시켜준다는 점이다. 이러한 법적보호를 해야 입주자가 불이익을 받지 않는다고 생각한다.
또한 투자구조도 상인들뿐만 아니라 일반인들을 대상으로도 분양할 계획도 있는데 현재 수익률을 약 11%대로 보고 과대광고가 아닌 현실적인 광고를 할 생각이다. 그리고 이러한 수익률을 1년간 보장할 계획이다. 시중금리가 1.8%정도인 점을 비교한다면 상당히 높은 투자의 가치를 가진다 할 수 있다.
결과적으로 지상권과 토지지분권을 일치시키고 이러한 계약을 건물주와 직접계약하게 하여 사전에 분쟁의 소지를 없애어 투명하고 정확하게 할 것이기에 남대문에서 이런 분양은 처음 도입하는 거라 획기적이라 할 수 있다.
▲ 입주자의 피해를 방지하여 그 동안 불미스러운 일을 원천적으로 차단할 방안을 제시한다면...
첫 번째로 앞에서도 언급했듯이, 공룡 같은 상가관리단에서 임대차계약을 하다 보니 중간에 부적절한 분양도 많이 생겨 입주자들이 피해를 많이 본 사례가 많았다. 그래서 이번 금오상가분양은 건물주와 입주자와 직접 계약함으로서 분쟁의 여지를 없애고 건물관리와 같은 일은 상가번영회를 만들어 상신D&C와 같이 관리할 예정이다.
건물주와 직계약을 하면서 동시에 입주자는 우리 조합원이 된다. 그리고 이 조합원들이 모두가 참가하는 상가번영회가 자생적으로 만들어지고 이 번영회와 상신D&C와 관계를 가지는 구조로 갈 예정이다. 조합원은 향후 금오상가분양이 완료가 되면 83구좌이기에 200여명 정도로 예상하고 있다.
그 다음으로 계약서 작성 시 상신D&C와 건물주와 맺은 임대차계약서를 건물주와 전차인과 직계약 할 때 반드시 첨부하게 하여 상가상인들을 보호 할 생각이다.
추가적으로 대한공증인협회와 협력해 임대차 계약에 확정날자를 받아두거나 계약서 자체를 공증을 해서 분쟁을 사전에 막는 장치도 검토중이다.
이런 구조가 되면 상가관리단의 부적절한 분양의 피해를 원천적으로 막을 수 있다고 생각한다. 한마디로 이 정도의 안전장치를 하는 곳은 남대문에서 우리가 처음이라고 자부한다.
이렇게까지 하는 것은 이러한 작은 변화가 남대문 전체 분양문화를 바꾸는 계기가 되었으면 하고 향후 남대문시장의 옛 명성을 되찾은 작은 출발점이 되었으면 하는 바람이다.
▲ 악세사리와 아동복 판매 계획은?
우리나라의 모든 악세사리와 아동복은 남대문에서 나온다고 보면 된다. 먼저, Joyfeel을 현대적 트랜드에 맞추어 주얼리 카피숍으로 변화시켜 커피를 마시면서 악세사리도 구경도하고 구입도하는 쇼핑과 공간을 접목시켜나갈 생각이다. 커피숍에 커피만 먹는곳이 아니라 악세사리도 판매해 즐거운 패션 데코레이션을 지향할 예상이다. 한마디로, 한 공간에서 모든 것을 해결할 수 있는 ONE STOP 쇼핑공간을 지향할 계획이다.
그리고 아동복은 금오상가의 별도 공간을 디자인실로 만들어 관련대학학과와 공동브랜드를 만들어 개발하고 인터넷쇼핑몰사업도 지원할 것이다. 그리고 현대적 트랜드에 맞추어 새로운 캐릭터도 개발해서 금오상가의 이미지를 제고할 생각이다. 요즘은 디자인과 이미지가 중요한 마케팅의 한 요소이기에 우리도 새롭게 변화를 추구할 생각이다.
▲ 기존의 동대문상가에 비해 남대문상가 만의 경쟁력을 뽑는다면...
동대문은 젊은층 및 지방소매상 위주로 의류, 패션잡화, 악세사리 등을 도소매 판매하지만, 남대문은 중장년층과 외국관광객이 많이 찾기에 주로 의류, 악세사리, 아동복, 중년 여성복, 구제품, 안경, 수입잡화를 주로 판매한다고 할 수 있다.
특히 남대문은 문화관광특구로 지정되어 있어 가장 한국적인 전통시장의 맛을 느낄 수 있는 체험 마케팅이 가능하다는 것이다. 가격도 동대문에 비해 더 저렴하게 판매되고 있고, 또한 인근에 서울고가도로가 공원화되면 사람들이 많이 왕래를 할 것이고 그러면 당연히 쉬어가는 공간으로 탈바꿈할 수 있다고 본다. 그리고 신세계가 면세점으로 선정되면서 중국관광객이 많이 올 것으로 예상하기에 남대문의 새로운 역사가 시작될 것으로 기대한다.
▲ 마직막으로 하고 싶은 얘기가 있다면....
상신D&C가 이젠 상담자에서 분양자로 역할이 바뀌면서 처음으로 분양을 하는 사업이다. 그만큼 기대가 큰 것은 사실이다. 그래서 전사적으로 임원급 분양 전문가로 구성된 팀이 직접 관리를 한다. 그리고 새로운 분양접근 방법을 시도한다. 아마도 드물게 시도하는 직계약도 도입할 예정이다. 그래서 분쟁의 소지를 원천적으로 방지하여 투명하고 정확한 분양을 시도할 계획이다.
그리고 입주자의 수익도 중요하다. 그래서 향후 대학과 연계하여 상가번영회를 중심으로 공동디자인실을 만들어 공동브랜드도 개발하고 쇼핑몰도 활성화 시켜 확실한 수익구조를 만들어 갈 계획이다.
또한 기존의 남대문의 불미스러운 면을 불식시켜 600년 전통의 남대문시장을 되살리고 궁극적으로 대한민국의 일등시장을 만드는 초석을 만들겠다는 것이다. 저 지구 반대편에서 있는 터키의 ‘그랜드바자르’와 스페인의 ‘산타카테리나’로 몰려가는 외국 관광객을 한국으로 오게 끔하는 전통시장의 등불이 되게 하겠다. |
