2016년 서울지역의 전세난이 계속 될 것으로 예상된다.
17일 부동산114에 따르면 내년 입부예정 아파트는 2만 가구정도에 그칠 것으로 예측됐다. 반면 사업시행인가·관리처분계획 단계의 재건축·재개발 구역은 총 113곳, 6만1970가구로 추산됐다.
이에따라 향후 이주·멸실 대기불량을 최소 4만가구 정도로 낮춰 잡더라도 수급 불일치에 따른 전세가격 불안 현상은 계속 될 것으로 예상된다.
특히 강동구 둔촌동과 상일동 일대에서 1000가구 이상 대규모 이주가 예상된 가운데 강남구 개포동 시영(1970가구)와 주공3단지(1160가구), 마포구 아현동 아현제2구역(1234가구), 서초구 서초동 무지개(1074) 등 강남권을 중심으로 매머드급 단지의 이주가 상당할 것이란 분석이다.
재개발구역도 주목할 만하다. 서대문구 북아현동 북아현재정비촉진지구(뉴타운)에서 3695가구의 대규모 이주가 예상된다. 은평구 응암동 응암 제2구역(2234가구), 동대문구 이문동 이문1재정비촉진구역(1808가구), 양천구 신월동 신정 1-1기구(1748가구), 송파구 거여동 거여 2-1지구(1448가구), 성북구 길음동 길음1재정비촉진구역(1350가구) 등 강북권을 중심으로 이주를 앞두고 있다.
일반적으로 재건축·재개발 이주기간은 3~4개월 수준으로 짧은 편이어서 단기간에 1,000여 가구 이상의 가구가 이주하면 인접지역의 임차 시장을 불안하게 만드는 경향이 큰 것으로 분석된다. 이주물량 대비 내년까지 예정된 아파트 입주가 많지 않은 상황이어서 당분간 전세매물 구득난과 가격상승 현상이 지속될 가능성이 높다.
임차시장의 가격불안이 실수요자의 매매 전환 또는 교체 수요로 이어지고 저렴한 임대차 매물을 찾아 수도권 외곽으로 이동하는 요인으로 연결될 확률이 높은 만큼 수도권 매매시장의 견인주는 서울이 주도할 확률이 높을 것이란 해석이다.
◆ 강남권 정비사업은 둔화세 될 듯
강남권 재건축시장은 가격상승(`15년 12월 기준 강남3구 재건축 매매값 8.98% 기록)에 대한 부담감으로 2016년 가격 오름세는 다소 둔화될 전망이다.
예전과 같이 단기 개발이익을 거두기 어려운 주택시장 상황을 고려할 때 추세적 가격상승보다는 정부정책 시그널에 연동한 단기 상승과 가격저항감 또는 피로감에 따른 소강상태가 반복될 것이란 예상이다.
신규 주택으로의 교체수요에 비해 강남권 입주물량이 희소하다 보니 새 아파트로 갈아탈 수 있는 강남 재건축에 매입수요가 발현될 수 밖에 없는 구조다. 요사이 강남 신규 분양물량의 높은 청약선호도 재건축 상품 인기에 힘을 보태고 있다.
시세차익 목적 외에도 최근 빠르게 진행하는 월세화가 강남에도 침범하며 임대수익을 노리는 수익형부동산 운영수요를 자극해 과거보다 주택거래량과 청약 성적을 개선시킨 것.
그러나 재건축사업 진척이 눈에 띄게 늘고 있는 이면에는 이미 전 고점의 9부 능선을 넘기 시작한 가격수준은 부담스러울 것이란 분석이다. 그밖에 청약시장의 고분양가에 대한 논란과 2016년 1월부터 본격화될 주택담보대출 강화가 고가주택의 구매력을 떨어트릴 거라는 우려도 동시에 높아지고 있다는 점은 주의해야 할 것으로 예상된다.
특히 2015년 10월 서울시가 한강변 아파트의 층수를 제한하는 '한강변 종합관리계획안'을 발표하면서 한강변 아파트 재건축은 기본적으로 35층 이하로 층수가 제한돼, 초고층 랜드마크를 꿈꿨던 일부 재건축단지들의 사업 계획 차질이 불가피한 점도 주목해야 할 것으로 해석된다.
여의도·용산·잠실 등지에서는 상업·준주거지역에 한해 복합건물(주상복합) 신축 시 51층 이상 지을 수 있지만, 제3종 일반주거지역인 서초 반포와 강남 압구정 구역은 최고 층수 35층 이하로 규제 받게 돼 수익성 타격이 불가피할 것으로 보인다.
한강변 스카이라인 관리 원칙 등 지자체 정책변수에 따라 재건축을 추진하고 있는 단지별 희비도 잘 파악할 필요가 있다. |
