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1. 상가투자의 구조(틀)
(1) 상가투자는 수익형 부동산 투자이다.
상가에 투자하는 것은 일종의 수익형 부동산(매월 일정한 수익=임대료)을 기대할 수 있는 부동산에 투자하는 것이다. 다만, 장사가 잘 안 되는 상가인 경우에는 월 임대료가 밀리는 경우가 있을 수 있으므로 상가투자의 가장 중요한 포인트는 장사가 잘 되는 위치(건물)인가?하는 것이다.
(2) 상가투자는 노후 대책용과 자기 사업의 터를 마련한다.
상가에 투자한 경우 노후 생활에 매월 일정한 생활비가 들어가는 것을 준비(해결)하는 셈이 된다. 뿐만 아니라 정년 후에 일정한 창업을 꿈꾸는 경우에는 사업의 터를 마련하는 것도 된다.
(3) 상가투자는 인플레이션에 대처하는 효과가 있다.
상가투자를 한 경우 인플레이션에 의해 돈 가치가 떨어지더라도 장기적으로는 상가건물의 가치가 상승함으로써 인플레이션에 대처하는 효과가 있는 것이다. 상권 성숙에 따른 개발이익과 영업보상(권리금과 시설비 등)이 보장된다. 특히 장사가 잘 되는 경우에는 인플레이션을 상쇄하고도 충분히 남게 된다.
(4) 상가투자는 환금성이 보장된다.
상가투자는 환금성이 보장된다. 즉, 상가투자 후에 만일 상가건물을 매각하고자 하는 경우에는 상가의 입지에 따라 다르지만 매각이 어렵지 않게 된다. 그러므로 상가투자는 환금성이 보장되는 셈이다.
(5) 상가투자에는 규제를 덜 받는다.
상가투자는 주택보다는 비교적 규제를 덜 받는다. 정부의 각종 부동산 정책은 대개 부동산 시장(거래 및 공급)활성화를 위한 순기능적인 대칙과 부동산 문제에 대응하기 위한 시장 규제(개입)적인 역기능적인 대책으로 나누어 볼 수 있다. 이 가운데서 그 대상은 주로 아파트와 주택을 중심으로 이루어져 왔다. 예를 들면, 1가구 다주택자 양도세 중과, 종합부동산세, 부동산 담보대출 심사기준 강화, 아파트 분양시 2주택 이상자에 대한 1순위 청약자격 배제, 무주택자에 대한 청약가점제 도입 등 다양한 규제가 얽혀 있다. 또한 앞으로도 이러한 규제가 획기적으로 폐지 내지 완화될 것을 기대하기란 어려울 것이다. 하지만, 상가건물의 경우 이러한 규제는 거의 해당되지 않는다.
(6) 상가투자는 절세의 방법이기도 하다.
상가의 경우 절세의 방법의 하나이기도 하다. 상가는 부동산 투자 상품 중 대표적 수익성 투자 상품으로 저금리 기조에 비교적 안정적인 수익을 낼 수 있는 구조를 가지고 있다. 따라서 왠 만한 경제력을 지닌 사람치고 상가 하나 정도 보유하지 않은 사람이 없을 정도로 상가 시장규모가 확대되어 있다고 해도 과언이 아니다.
(7) 상가투자는 때로는 소액투자로도 가능하다.
상가투자는 보통 투자금이 많이 든다. 하지만, 때로는 소액투자로도 가능한 경우가 있는데, 주로 경매의 경우 여러 번 유찰이 되어 낙찰가격이 낮은 대신 경락잔금 대출이 80%까지 가능하므로 실제 투자자가 부담하는 금액은 소액인 경우가 발생하기도 한다. 하지만 이러한 경우에는 유의해야 할 사항이 있는데, 여러번 유찰된 물건인 경우 권리나 물건자체에 문제를 안고 있는 경우가 많다는 것이다.
2. 상가투자의 특징
(1) 장사가 잘 되는 상가는 매물로 잘 안 나온다.
(2) 장사가 잘 안되는 상가는 임대료가 밀리는 경우가 생긴다.
(3) 상가의 경우 여러 가지 변수(위치,운영방법,서비스,취급상품,노력,입소문,홍보 등)가 작용한다.
(4) 테마상가나 쇼핑몰 등이 입지가 좋아도 실패하는 경우가 있다.
3. 상가투자시 유의사항
(1) 아파트 단지 내 상가인 경우 상가공급면적이 과다한 경우는 피하자.
(2) 상가를 찾는 수요층이 한정적인 경우에는 피하는 것이 좋다.
(3) 상가의 위치가 주거지나 사람들의 왕래와 떨어져 있는 경우는 피하자.
(4) 분양가가 터무니 없이 비싼 경우는 수익성을 떨어지므로 피하자.
(5) 상가경매투자인 경우 여러번 유찰이 되어 가격이 싸다고 하여도 실제는 물건이나 권리에 흠이 있는 경우가 더러 있다.
(6) 상가인 경우 임차인이 다시 전대차 하는 경우가 있으며 이러한 경우 임대차관계가 복잡해 지는 문제가 발생하므로 가끔씩 상가운영상황을 살펴볼 필요가 있다.
(7) 수익보장형 상가를 분양하는 과장 광고에 현혹되지 말아야 한다.
4. 좋은 상가건물 고르는 기준은 무엇인가요?
(1) 상권분석을 철저히 하자
상가가 활성화 되어 있는 중심상업지역이 좋다.
유동성과 수요가 많아 임차료와 공실 걱정이 없다. 하지만 매입가격이 높은 것이 단점이다.
(2) 상주인구 및 유동인구의 흐름을 파악하자
(4) 접근성이 양호한가를 파악하자
(5) 중소형 아파트가 밀접한 지역의 상가는 활성화되어 있다.
100세대 이상 아파트 단지 내 상가 특히 2차선 도로변에 단지 입구에 붙어 있는 상가면 더 좋다. 단지 안내있는 상가는 안 된다.
대단지 아파트 상가는 적어도 아파트 세대수 만큼의 수익이 보장되기 때문에 아파트가 없어지지 않는 이상 안정적인 수익이 보장된다.
(6) 전면 코너 상가가 유망하다.
(7) 권리금이 많이 형성된 상가가 가격도 높다
(8) 주변에 노점상이 많이 형성된 지역의 상가도 좋은 상가이다.
(9) 권리분석을 잘 해야 한다.
(10) 상가정보 전문 업체에 회원으로 가입하여 여러 상가를 비교분석해 보자
(11) 임대료 수입을 분석하자.
(12) 경기불황으로 인해 공실이 생기지 않는 지역 위주로 투자하자.
특히 불황에 강한 업종의 상권이 형성되는 지역으로 투자 하면 좋다. 학원이나 식당 등이 대표적인 불황형 상권입니다.
5. 상가건물을 매입(계약)할 때 유의할 사항은 무엇인가요?
1. 건물의 흠이 있는 지 확인하기 위해 여러 번 둘러보아야 한다.
2. 옆 건물과 마찰이 없는 지 검토하여야 한다.
3. 수리보수사항을 확인 점검 한다
4. 건물이 용도대로 사용되고 있는지 확인 한다
5. 내 능력에 맞는 관리가 가능한지 검토한다.
6. 권리금부분을 정확히 하도록 한다.
7. 상가임대차 보호법 내용을 숙지하도록 한다.
신축상가가 좋은가요? 아니면 기존상가를 좋은가요?
기존상가
신축상가
입지선정,현재 매상고,상가 번영의 정도
미래의 상권 활성화 등
시공사의 신뢰성,안정성,준공후 상가 활성화를 위한 노력,임대관리 및 마케팅 능력,사후관리 등
김명환 박사
삼정부동산투자연구소 대표
삼정부동산교육원 대표
한국부동산경매관리분석사협회 대표
연세대학교법과대학원 졸업
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