'실패하지 않는 부동산 투자 맞춤 컨설팅'으로 큰 호응을 얻고 있는 (주)한국부동산자산관리연구소 우상수 소장을 11일 강남구 역삼동 사무실에서 만나 그의 이야기와 함께 내년 부동산 시장 전망에 대해서 들어봤다.
▲ 한국부동산자산관리연구소는 어떤 곳인가?
"(주)한국부동산자산관리연구소에서 하는 일은 기본적으로 부동산 가치분석이다. 첫째, 외부 강연을 통해 부동산시장 흐름, 상품가치분석, 타이밍등 부동산 투자자가 “실패하지 않는 부동산 투자”를 할 수 있도록 방향을 제시합니다. 둘째, 부동산 관련 무료 상담을 진행합니다. 상담진행은 부동산을 사야할지/팔아야 할지/보유해야 할지에 대한 목적과 성향에 맞게 해법을 제시합니다. -수익형부동산으로 월세는 받으실 것인지 -투자용부동산으로 시세차익을 원하시는지 -실수요자가 사용 하실것인지 -보유 부동산을 어떻게 할것인지 등 목적에 맞게 방향을 제시하고 미래가치를 분석해 드립니다. 지금 부동산 투자자들은 한번 실패하면 다시 회복할 수 있는 기회가 주어지지 않을 수도 있기 때문에 실패하지 않는 부동산 투자를 하도록 돕는 것을 중요하게 생각합니다."
▲ 수익보다는 투자자 보호에 초점이 맞춰져 있는 것인가?
"그렇다. 투자자들이 자신들이 보고 있는 물건을 들고 와서 '이거 괜찮냐?'하고 물어봤을 때 미래가치 분석을 통해 결론적으로 투자자에게 정확한 결정을 할 수 있게끔 도와주고 있다. 예를 들어 그린벨트지역의 분양광고를 보고 온 투자자는 그린벨트만 해제되면 큰 수익을 볼수 있을 것이라고 소개받고 그것이 맞는지 알아보려고 찾아온다. 그린벨트가 해제되면 과연 좋은 부동산 투자가 될까? 그 판단기준은 그린벨트 해제 후에 그 토지의 사용가치를 판단하는 것이 가장 중요하다. 그린벨트 내의 토지가 공익용산지로 되어 있다면 그린벨트가 해제되더라도 개인개발이나 매매가 어려워 진다. 결국 투자자만 손해를 볼 수 밖에 없는 상황이지만 정작 투자자는 이것을 모르는 것입니다."
▲ 시대 변화에 따라 부동산 투자 방식도 달라져야 하나?
"그렇다. 과거 고도성장기에는 높은 출산률과 급격한 도시팽창으로 인해 부동산시장은 수요가 항상 공급보다 많았다. 따라서 멀리보고 부동산 투자를 해도 성공할 수 있는 확률이 높았다. 하지만 지금은 베이비부머세대의 은퇴시작과 함께 낮은 출산률, 91%가 넘는 도시화률로 인해 주택수요는 갈수록 줄어들고 있고, 수명연장으로 인한 노령인구의 증가는 부동산 투자에 새로운 변수가 발생하면서 갈수록 수요보다는 공급이 증가하는 상황이라 과거와 같이 장기간 투자, 남들 따라가는 투자를 한다면 실패할 확률이 매우 높아졌다. 부동산 투자는 좋은 재테크 수단이기는 하지만 과거보단 보다 정확하게 분석하고, 한발 빠른 투자타이밍을 잡는 것이 무엇보다 중요하게 되었다."
▲ 올해 부동산 시장 정리를 한다면.
"올해는 부동산 시장을 한마디로 정리하면 “부동산시장호황” 이라고 할 것입니다. 올해 분양시장은 정말로 뜨거웠습니다. 분양과열의 원인은 -첫번째는 전세난 때문이다. 2007년 서브프라임 모기지 사태이후에 유동성이 악화된 건설사는 아파트 분양을 줄였고 이로인해 입주물량 부족분이 누적되고, 재건축, 재개발에 의한 멸실주택 증가에 따라 전세난이 더욱 가중되면서, 전세난에 지친 실수요자들이 대거 분양시장으로 진입하면서 분양열기를 높였다.
-두 번째 요인은 금리인하다.
금리인하로 인해 보다 쉽게 투자할 수 있는 환경이 조성되면서 실수요자는 물론 투자자들도 분양시장에 뛰어들면서 물량증가와 가격상승까지 부동산 시장에 불을 지폈다.
-마지막으로 청약제도 변화입니다.
그동안 청약통장 사용계획이 없던 사람들도 청약제도 변경으로 부담 없이 청약하고 가격상승까지 있다보니 투자자들이 대거 청약통장을 활용하면서 분양호황으로 이어졌습니다.
이런 과정에서 분양분위기가 가열되고 가격이 상승하자 건설사는 그동안 분양계획을 미뤄왔던 물량과 함께 내년 분양예정물량을 앞당겨서 분양하다 보니 분양물량은 당초 예상보다 훨씬 많은 50만 가구를 넘게 분양하게 되었습니다."
▲ 올해의 분양열기가 불안한 이유는.
"무엇보다 올해 분양물량이 너무 많다는 것입니다. 물량 앞에 장사 없다라는 말이 있습니다. 그만큼 공급이 넘쳤을때의 여파가 크다는 것을 반증하는 말일 것이다. 올해도 많았지만 내년에도 34만가구가 분양 예정되어 있습니다. 공급물량증가는 분양시기보다 입주 시기에 시장가격에 영향을 미치는데 금리인상, 전세가하락으로 연결되면 실수요자는 문제가 안 되지만 투자자에게 문제가 된다고 봐야 합니다."
▲ 투자자들은 2016년엔 어떻게 하는게 좋은가.
"많은 투자자들은 11월부터 주택거래하락, 미분양증가등 부동산 시장이 식어간다는 것을 이미 느끼고 있습니다. 2015년 분양물량 과잉과 대출규제강화, 미국 기준금리인상은 2016년 투자자 심리위축으로 절대 유리한 상황은 아닙니다. -시세차익을 보고 단기투자를 노렸던 투자자나 다주택자라면 빨리 정리하는 편이 좋을 것 같다. -무주택자들은 일단 지금보다는 입주물량이 넘치는 2~3년 후에 내 집 마련을 생각해보는 것이 좋을 것 같다."
우상수 소장은 그와 상담한 한 사람 한사람을 소중하게 생각한다.
전문가로써 우상수 소장의 원칙은 고객들이 쉽게 이해할 수 있도록 상담을 한다는 것이다.
개개인마다 처한 사정이 다르듯이 상담도 각 개인에 맞는 맞춤형 컨설팅을 하고 있다.
돈이 많고 적음을 떠나 찾아오는 투자자는 모두 한결같이 성심성의껏 도움을 드리려고 노력하는 우상수 소장은 일년에 500명이상 상담해 주고 있다. 상담은 전화상담은 하지 않고 방문상담을 하고 있으며 무료로 상담을 진행하고 있다. (02-501-6092)
"저는 이렇게 생각해요. 사람과 사람이 신뢰를 쌓으면 제가 도움을 드릴 수 있는 부분이 있지만 저도 그분들에게 도움을 받을 수 있는 부분이 있어요. 그래서 상담을 해 준다고 해서 제가 무조건 도움을 주는 건 아니라고 생각합니다. 사람이 살다보면 물질적인 부분을 떠나서 서로가 도움을 또 받을 수 있기 때문에 강의나 상담으로 한번 맺어진 인연을 소중하게 생각합니다."
전문가면서도 멀게 느껴지지 않는, 인간적인 향취가 강한 그를 뒤로하고 연구소를 나올때 마음이 참 따뜻했다.
[곽성규 기자]
