세상에서 우리들이 제일 많이 먹는 것은 뭘까? 물도 아니고, 공기도 아니다, 하루에도 몇 번씩 바꿔먹는 마음이다. 12월이 뉘엿뉘엿 연말로 접어드는데 연초부터 1년 내내 먹었던 마음이 너무 많아 기억조차 나지 않고, 이제는 부동산시장도 뭐가 어떻게 돌아가는지 감을 잡기 어렵다.
분양을 받으면 금방이라도 대박을 터트릴 것 같았던 신규분양시장도 차가운 겨울 바람에 찢어진 문풍지만 펄럭거리고, 길거리엔 온통 미분양 현수막이 도배를 하고 있다. 여러분들의 생활은 어떠신가? 12월이라는 세월에 더하기를 할수록 삶은 자꾸 빼기를 하고 있음이 참, 묘하다.
요즘은 내년 총선이 화두다. 의원님들은 살아서 다시 만나자고 손을 흔들었으리라. 우리들은 국회를 믿을 수 없음이 큰일이지만, 우선 내 부동산도 걱정이다. 2015년도 부동산시장은 더하기를 했을까. 빼기를 했을까? 지난 12개월을 되돌아보고, 2016년의 부동산시장도 전망해보자. 가난한집 계산서 내놔봤자 별거 없겠지만, 그래도 내놔보자.
1. 전세시장
전세시장은 지금도 오르고 있거나 매물이 없고, 월세 전환속도가 가속화 되어 전월세 난민이 늘어가고 있다. 개포주공 등 서울의 굵직한 재건축 단지가 늘어남에 따라 2016년에도 수도권 전세시장은 임대인 위주의 시장이 되리라. 재건축 이주 수요가 1만 4000여 가구나 된다.
그러나 서울외곽지역이나 수도권 외곽지역은 전세가 나가지 않고 있다. 이제 전세수요가 거의 소진되었기 때문일까? 입지가 나쁜 곳은 전세금도 내리게 될 것이다. 전세에서 매매로 돌아설 실수요자들은 자신이 원하는 입지의 매매상황을 잘 살펴 대처하도록 하자.
2. 신규분양시장
전세난민이 신규분양시장으로 몰리는 바람에 짭짤하게 재미를 봤던 분양시장은 투자자까지 가세하여 양극화의 그림을 그렸다. 한바탕 잔치를 벌이더니 지금은 지방부터 대부분 미분양이고, 수도권에도 하반기에 분양한 아파트는 미분양이 많다.
좋다는 자리의 분양권도 겨우 본전수준에서 미미하게 움직일 뿐이다. 예쁜 처녀가 많은 동네는 제 아무리 잘났어도 시절을 잘못 타고나면 머슴 삼돌이에게 시집가더라. 아파트가 넘친다. 삼돌아! 예쁜 아파트가 찾아올 것이니 기다려라.
3. 기존주택시장
매매대금이나 전세보증금이 비슷해지는 바람에 기존주택지 작은집도 잘 팔리는 한 해였다. 그러나 매매가 되건, 전세가 되건 모두들 대출 받은 잔치였으므로 내 돈은 실속 없는 껍질이다. 30대들이여! 그대들이 산 집값은 그대들의 돈인가, 부모님 돈인가?
집을 산 사람은 앞으로 값이 내릴까 걱정이고, 사지 못한 사람은 언젠가 집을 사야하기 때문에 오를까 걱정이다. 답답한 사람은 금년 초 집값이 춤을 추자 투자로 몇 채씩 사놓은 사람들이다. 팔리면 좋겠지만, 안 팔리거든 그냥 갖고 있자. 죽으면 돈이 죽지 사람이 죽냐?
4. 토지시장
주택은 맥주요, 토지는 소주다. 주택은 거품이 잘 일어난다. 그러나 소주는 아무리 흔들어도 거품이 일어나지 않는다. 필자는 작년 여름부터 여유 돈이 있거든 수도권의 토지에 돈을 묻으라고 권했었다. 파주. 고양. 부천. 영종. 화성. 평택. 안성. 수원. 용인. 남양주. 하남 등 개발호재가 있는 곳을 잘 살피자.
부동산은 돈 놓고, 돈 먹기다. 지난 1년 못난 땅을 산 사람은 돈을 벌고 있고, 엉뚱한 생각으로 우물쭈물 하는 사람은 아무 소득 없이 또 한 해를 넘기게 됐다. 예로부터 엉큼한 남정네는 과수댁 고쟁이만 쳐다보고, 음탕한 여인네는 제 서방 놔두고도 떡 벌어진 다른 남정네의 가슴만 쳐다본다고 하더라. 그러나 그런 사람치고 무슨 실속 있던가?
5. 수익성 부동산시장
기생 중에는 양귀비도 있고, 월매도 있으며 낭월이, 금향이, 황진이도 있다. 수익성 상품도 같은 것이다. 기생 중 잘 된 것도 있고, 못된 것도 있듯이 상가나 오피스텔, 원룸도 그렇다.돈 몇 억 있으면 그저 수익성 건물 사놓고 월세나 받아먹자고 했겠지만, 그거 해보면 수익도 없으면서 세금은 많고 수리비는 엄청 나간다.
다가구 주택 사놓고, 공실이 절반인 사람 손들어 보시라. 인구가 줄면 월세 사는 사람도 줄게 된다. 상가는 열에 두 개는 잘 되고, 두 개는 본전이고, 여섯 개는 밑진 장사가 될 수 있으니 입지선정을 잘 하자. 점포마다 장사가 안 되자 요즘은 임차인이 왕이다. 성질나면 나가버리니까~
6. 기타 부동산
기타 부동산은 아파트 분양권도 있고, 재개발 딱지도 있으며 경매도 있다. 분양권에 대해서는 여러 번 글을 썼기 때문에 생략한다. 다시 말씀 들이 건데 빨리 팔지 않으면 손해를 볼 것이다. 재개발 딱지는 잘만 고르면 괜찮은 장사인데 사기꾼이 많음을 조심하자.
한 달 전만 해도 경매시장은 웃기다 못해 기절할 지경이었다. 그러나 이제는 경매법정에 발길이 딱 끊겼다. 경락 받아 대출 받고, 전세 놓으면 자기 돈이 들지 않음을 “무피투자”라고 하는데 나중에 전세가격이 내리고, 대출이자 내다보면 쪽박 차는 수가 있으니 조심하시라.
7. 당부말씀
전쟁에서는 지형을 이용하고, 부동산투자에서는 입지를 이용한다. 투자해서 기다리는 일은 지루하다. 소년은 중년을 멀리 보고, 중년은 노년을 멀리 보는 것과 같다. 그러나 세월은 반드시 만나게 해 준다. 사람이 사는 것은 크고 작은 나무들이 숲을 이루듯 숲속에 묻혀 함께 사는 것이다.
살아있을 때는 쓸 돈이 없어 아우성이고, 죽을 땐 못다 쓰고 죽는 게 사람이다. 못다 쓰고 죽을지라도 돈 싫다는 사람은 없다. 돈은 부동산이다. 내년부터 아파트는 남아돌고, 대출은 바지 끈이 조여진다. 돈 있거든 마늘밭에 묻어 두지 말고, 그 마늘밭을 사자.
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