인터뷰후 악수를 나누난 안원모 대한공증인협회장(왼쪽)과 본사 강용중 부대표(오른쪽)
[이종식 기자] 지난 2015년 11월 2월자, 본 지에서 보도한 ‘한국형 에스크로우 서비스’를 부동산 시장에 접목하자는 글이 나간 후 '신선한 접근이다'... '아이디어가 너무 좋다'.... '현업에 당장 접목할 방안을 제시해달라'...라는 독자의 댓글을 받았다. 정책의 꽃을 피울 단계만 남았다. 후속작으로 부동산 현업에 일하시는 몇 분의 중개인들을 만나 실제 중개 현업에서 일하는 애로사항과 바램을 듣게 되었다. 다들 하나같이 시스템과 현실의 차이를 인정하면서 당장 접목가능하면서, 저렴하고 그리고 효과가 좋은 대안을 찾고 있었다. 그래서 찾은 답안중의 한가가 중개업무를 하면서 신뢰성과 투명성 그리고 전문선을 살리는데 당장 접목가능한 것이 공증업무를 도입하는 것도 대안이라 생각한다.
정책이 현업에 적용될쯤이면 그만큼 부작용도 생기는게 세상의 이치다. 그래서 한국형 에스크로우 서비스와 바로 접목될 수 있는 ‘공증제도’를 보완해 적용하는 것도 하나의 방안이라 생각되어 에스크로우 서비스와 공존할 수 있는 공증서비스를 부동산중개업에 접목시켜 보고자 대한공증인협회 안원모 부회장을 찾아 심층적인 공증서비스와 부동산중개업과의 접근방법을 듣는 시간을 가져봤다.
몇 개월전, 법률신문에 유원규(63·사법연수원 9기) 대한공증인협회장의 부동산 등기 원인증서에 대한 공증제도 도입추진 필요성을 언급한 기사였다. 취지인즉슨 부동산 등기에 공증을 통한 공신력을 제공하여 이를 믿고 거래한 국민들의 법률상 권리를 보호하자는 취지의 글을 접하게 되었다.
순간, 88,243명 공인중개사(자격증 소지자 34만 포함)들에게 공증제도를 접목하게 되면 모종의 상생의 효과가 있지 않을까 해서 실제 현업에 계신 공인중개사들과 토론을 하게 되었고, 그 결과 공증제도를 부동산시장에 도입할 경우 실제 도움이 될 수 있는 결론에 이르게 되었다.
무한 경쟁시대에 기존의 공인중개사 업무인 중개업무외에 요즘은 법률행위가 수반된 이행업무를 요구 받는 것이 실제 업계 현황이라 했다.
지난 2015년 11월 2월자, 본 지에서 보도한 “한국형 에스크로우 서비스”를 부동산 시장에 접목하자는 글 다음으로 실제 중개 현업에서 공인중개사들이 중개업무 이행단계인 법률행위에서 발생하는 금액손실을 중개사들이 고스란히 책임을 지는 억울함을 보호하고자 “공증제도”의 도입이 요구된다는 점을 알 수 있었다.
물론 이러한 결론은 기자 개인의 의견일 수도 있다. 하지만 최종 판단은 이 글을 읽는 독자의 몫이다.
그래서 대한공증인협회 안원모 부협회장 겸 총무이사와 현 공증제도의 여러 면과 공인중개사 및 부동산 영역에서 공증제도를 접목할 방안을 모색하는 자리를 마련해보기로 했다.
▲ 부동산거래에 공증제도를 도입한자는 제안이 현실적으로 적용가능한지...
시기상조인 것 같지만 장기적으로 부동산 거래에서 공증제도가 도입되는 것은 맞다.
유럽 등 선진국은 그렇게 진행하고 있다. 미국은 공증인은 아니지만 변호사가 개입해서 부동산 거래를 하고 있다.
사실, 법률전문가가 부동산거래에 관여해야 하지만 현실적으로 소비자의 거래비용이 늘어난다는 문제도 있다. 부동산 등기 원인증서에 대한 공증제도에 관해서는 아직 연구단계이고 사전에 많은 이해관계를 조정해야 한다는 점이 있다.
▲ 공인중개사와 에스크로 서비스 그리고 공증이라는 제도를 할용 할 수 있는 방안이 있다면...
공인중개사들의 업무 중에 기존의 중개업무 외에 계약금이나 잔금 전달업무 등인 이행업무를 하는 경우가 발생한다. 이 이행단계에서 예기치 않게 문제가 생겨 금액손실을 중개사들이 억울하게 책임지는 구조가 발생한다. 이러한 책임문제를 예방하는 차원에서 에스크로 서비스와 더불어 법률상 분쟁을 사전에 예방하는 공증제도를 도입하여 문제를 사전에 예방하자는 것이다. 즉, 공증인은 공신력이 있기 때문에 에스크로 서비스를 사용하는 공인중개사분들이 은행에 돈을 맡기거나 제3자에게 맡길 때 공증을 하면 문제를 사전에 예방할 수 있기에 이 또한 하나의 대안이 된다는 것이다.
▲ 그 외에 공증제도를 부동산거래에 접목시킨다면 어떠한 것들이 있는지...
그 외에도 법상 “부동산 명도공증제도”를 활용할 수 있다. 간단히 설명하자면 다음과 같다.
남의 집이나 가게를 임차할 경우 일정기간이 지나면 나간다는 사실을 임대인이 임차인을 대상으로 명도 공증을 받아두면, 차후 문제가 발생 시 명도 소송 판결 없이 집행력이 생기기에 강제집행을 할 수 있는 제도이다. 주로 건물임대인이 사용하는 제도라 할 수 있다. 그러나 현행법상 남용이 되면 영세한 임차인들이 일방적으로 쫓겨 나가는 피해가 발생할 수도 있어 법무부 제도개선위원회에서 영세한 상가 임차인을 보호하려는 제도를 모색하고 있다.
▲ 얼마 전 남대문시장 상가분양을 기사화한 적이 있는데 이러한 상가분양 시 공증의 역할이란...
보통 상가관리단에서 건물주의 위임을 받아 대신하여 임차인들과 계약하는 경우가 있고, 이러한 경우 건물주와 상가관리단의 위임계약서가 첨부되는 경우가 있는데 이런 계약서를 공증을 받아두면 법적분쟁 시 주요 증거서류로 사용될 수 있고, 또한 건물주와 임차인의 직거래하는 경우도 있는데 이러한 계약서를 공증을 받아두면 임차인들이 안심하고 입주할 수 있기에 전국적으로 이러한 공증을 널리 활용했으면 한다.
▲ 공증인법상 공증제도의 애로사항은 없는지...
공증인법 제56조의3(건물·토지·특정 동산의 인도 등에 관한 법률행위의 공증 등)의 제1항에 공증인은 건물이나 토지 또는 대통령령으로 정하는 동산의 인도 또는 반환을 목적으로 하는 청구에 대하여 강제집행을 승낙하는 취지를 기재한 공정증서를 작성할 수 있다. 다만, 임차건물의 인도 또는 반환에 관한 공정증서는 임대인과 임차인 사이의 임대차 관계 종료를 원인으로 임차건물을 인도 또는 반환하기 전 6개월 이내에 작성되는 경우로서 그 증서에 임차인에 대한 금원 지급에 대해서도 강제집행을 승낙하는 취지의 합의내용이 포함되어 있는 경우에만 작성할 수 있다고 되어 있다.
따라서 이 법에 의하면, 건물에 대한 인도청구권의 경우 인도청구권의 발생근거가 임대차 계약일 때에는 다음 조건을 충족하여야 인도 집행증서를 작성할 수 있다.
첫째, 공정증서 작성일부터 6개월 이내에 임차인의 인도의무가 발생할 것.
둘째, 임대인의 임차보증금 반환 채무가 있는 경우에는 반드시 임차인도 반환채권자로서 그 증서에 의하여 금전청구권에 기하여 강제 집행할 수 있다는 것이다.
주택임대차보호법이나 상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인에게는 계약이 종료하기 6개월 전부터 계약 갱신을 청구할 수 있도록 정하고 있다. 이때 만일 쌍방이 더 이상 계약 갱신을 바라지 않을 경우 임대인의 보증금반환의무에 대하여 강제집행 승낙조항을 반드시 포함할 것을 조건으로 건물 인도 집행증서를 작성할 수 있도록 하였다. 이는 건물 임대차의 경우 우선 제한적으로 시행해 본 다음 별다른 문제가 없을 때 전면적으로 허용하자는 입법자의 의도이다.
그러나 공증인법에 명기된 6개월이라는 조항으로 인해 이 제도의 활성화에 걸림돌이 되고 있어 이 부분을 법무부에서 현실에 맞게 수정하려는 노력을 하고 있는 것으로 안다.
▲ 외국의 부동산 관련해 공증제도는 어떠한지...
공증의 역사가 유럽이나 프랑스, 독일, 이태리 등의 국가들은 200~300년 정도가 된다. 이들 국가들은 부동산 거래 시 공증을 거치게끔 제도화되어있다. 특히 미국은 공증인이 많지 않다. 그리고 미국의 공증인을 notary public이라고 부르는데, 우리의 공증인과 다르다.
이들은 내 앞에서 서명을 했다고 확인하는 증인역할을 하는 정도이기에 공증인은 굳이 변호사가 아니어도 된다. 따라서 이들은 부동산 등기거래 시 그 내용에 관여할 수 없기에 미국에서는 그 대안으로 변호사가 참가한다.
미국 동부에서는 변호사가 직접 부동산거래에 있어서 중간에 관여를 하고, 미국 서부에서는 에스크로 에이전트와 변호사가 공동으로 모든 부동산거래에 있어서 대금지급이나 계약서, 법적하자 그리고 복잡한 절차나 문서를 챙겨준다.
잔금지급 후 등기까지 해주니 결과적으로 사는 사람이나 파는 사람도 확실하게 된다. 다만, 미국의 등기제도는 한국과 많이 다르다.
미국도 결국 부동산거래에서는 유럽식 공증제도를 변형해서 사용하고 있다고 본다.
▲ 부동산 등기 원인증서에 대한 공증제도를 도입하자는 의견이 있던데...
우리나라와 일본의 경우는 등기상의 공신력을 인정하지 않는다. 즉, 부동산 등기부를 믿고 사더라도 나중에 문제가 생기면 당사자가 손해를 봐야한다. 이는 등기에 공신력이 없기에 잘못되면 소송으로 해결하라는 얘기다.
유럽은 등기에 공신력을 부여하기 위해서 사전에 확실한 여러 단계를 거치도록 하고 있으며 그 중 가장 중요한 것이 공증인의 관여이다. 이러한 중간 단계에서 공증인이 관여하여 진행되기에 공신력을 부여함에 지장이 없지만, 우리나라와 일본은 현실적으로 부동산 거래 시 중간 단계에 공증인이나 변호사가 끼기 어려운 것이 사실이다.
그 원인으로 장기간에 걸쳐 형성된 부동산 거래 관행상 중개인이 중개 후 등기업무는 법무사가 맡아 처리하고 있고, 이러한 관행이 국민들에게 익숙해져 있기에 다시 공증을 추가하기에는 아직 어색한 것도 사실이다. 이러다 보니 그 틈을 이용하여 부동산 거래 전문 사기꾼들이 끼어들 여유가 많다.
예를 들자면, 근저당 잡힐 때 백지에 인감을 찍어 나중에 건물과 돈을 다 사기당하는 일들 이 발생하곤 한다. 이러한 경우 법적 소송을 해도 보통 부동산 소송은 2~3년씩 걸리기에 그에 따른 비용이나 고통은 심대하다. 이 때 변호사나 공증인이 중간에 서류를 확인해주는 절차가 있어 피해를 사전에 예방할 수 있다면 굉장히 경제적이다. 그래서 이러한 편익을 도모하기 위해서 부동산 등기 원인증서에 공증제도를 도입해야할 필요성이 반드시 있다고 생각한다.
현실적으로 이러한 제도가 안착되려면 전국적으로 공증사무소가 많아야 한다고 볼 수 있지만, 꼭 그렇지는 않다. 매매거래에 한정하여 시행한다면 전국적으로 350여 개 공증사무소에서 충분히 그 수요를 감당할 수 있을 것이다.
▲ 공인중개사 입장에서 공증제도를 어떻게 봐야할지...
공인중개사와 관련하여 의외로 소송사건이 많다고 한다.
고의든 과실이든 공제조합을 대상으로 소송을 많이 진행한다. 특히 집주인이 직접 나타나지 않고 공인중개사가 임차인과 거래하는 경우 공증인이 중간에서 서류를 한 번 더 검토한다면 많은 문제를 사전에 걸러주는 역할을 할 수 있다.
임대인이 전세를 놓기를 원하나 일부 중개인이 월세로 놓고 전세보증금을 편취하는 사례가 있었다. 이럴 경우 공증인이 사전 검토 및 감시를 한다면 사전에 미리 문제를 막을 수 있다. 임차인의 입장에서 다소 비용 부담을 하더라도 법률전문가가 한 번 더 공증을 해 확실히 한다면 걱정 없이 입주할 수 있다는 장점이 있다.
따라서 이러한 절차를 거칠 경우 오히려 공인중개사들이 공정하고 정확하게 거래를 하게 되어 공인중개사들의 신뢰성과 공신력 제고에 도움이 된다.
비용적인 측면에서 그렇게 큰 부담이 되는 것은 아니라고 생각한다.
▲ 그러면 공인중개사의 신뢰와 공신력제고에 도움이 된다면, 현실적으로 부족한 공증인의 문제를 어떻게 풀 수 있는지...
현재 거래 상태라든가 공증인의 지역적 분포를 볼 때 이렇게 공증제도를 적용하더라도 큰 부담이 없을 것 같다.
공인중개사 자체가 정부로부터 공인을 받은 거지만, 소비자들로부터 거래상에서 투명성과 신뢰성을 부과하는 수단으로서 공증을 이용하면 더 도움이 될 거라 생각한다.
공증인이 지역적으로 편중되어 있지 않은가에 대한 우려가 있지만 중요한 지역에는 거의 다 공증인들이 있기에 현재의 공증인 수로도 충분하다고 생각한다.
나아가 공증인이 없는 지방에서도 이런 거래에 공증제도가 활성화된다면 이런 지방까지도 공증인이 진출할 것은 당연한 것이 아닌가 생각된다.
▲ 일각에서는 공증제도가 활성화 되지 못한 이유가 지금의 공증제도 때문이라는 얘기가 있던데...
먼저, 지금의 공증은 인가제이다. 법무부 입장에서 볼 때, 공적인 증명을 국가를 대신해서 해주는 일을 법률자격자가 대신해주기에 그 중에서도 경력과 인품이 있고, 범죄나 비리를 저지르지 않고 누가 봐도 믿을 수 있는 사람만 인가를 하다 보니 까다롭게 여겨질 수도 있다.
두 번째로, 너무 많이 인가를 하면 과다경쟁이 되니까 좀 조율을 해서 인가를 내준다고 생각된다.
궁극적으로는 공증시장이 확대될 것이라 생각된다. 미국의 예를 든 것처럼 변호사와 부동산중개인이 공생관계의 필요성으로 공증제도가 활성화 될 것이라 기대한다.
▲ 우선 이러한 서로 협력관계를 실천해보기 위해서 서울의 한 지역을 선택해서 공증변호사와 공인중개사의 협력관계를 시도해 실제 사례를 만들어 볼 의향은 있는지...
좋은 의견이라 생각된다. 본 협회의 상임이사회에서 검토해서 가능한지 알아보겠다.
가능하다면 서로 실무자들의 사전 조율과 시장의 반응 그리고 그 효과를 널리 홍보하는 좋은 계기가 될 것이라 생각된다.
▲ 끝으로 공증제도에 관한 대국민 홍보차원에서 하실 말씀이 있다면...
공인중개사나 일반인들은 공증하면 좋다는 정도 수준이다. 구체적인 활용이나 방법을 잘 모르는 경우가 있다. 사실 이번 기회에 비용 대비 효과가 큰 값싼 제도인 점을 국민들이 알아주시면 좋을 것 같다. 개인적으로 공증제도가 널리 이용되길 바란다.
우리나라 뿐만 아니라 동남아시아 여러 나라에서 경제가 발전되면서 앞다투어 공증제도가 새로 도입되고 있으며 이들 나라에서도 많은 연구를 하고 있는 실정이다. 이런 면에서 경제 거래에 매우 유익한 제도임에는 틀림없다는 점을 알아주시길 바란다.
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