대부분의 부동산 전문가들이 2016년 부동산 시장은 미국의 금리인상, 대출규제 강화, 공급과잉 등 3대 악재로 인해 부동산 시장이 위축될 것이라는 전망을 하고 있다.
표면적으로 볼 때 위 세 가지는 분명 부동산 시장에 악재로 작용될 공산이 크다.
특히 내집마련을 앞두고 있거나 계획하고 있는 실거주자는 불안한 시장 분위기 속에 내집장만을 예정대로 해야 할지 아니면 전세금을 올려주고 전세살이를 계속해야 할지 선뜻 결정을 못하고 고민만 깊어질 것이다.
결론부터 말하면 내년에 집을 장만할 계획이 있는 사람은 고민하지 말고 내집 장만을 하라는 것이다.다만 내집 마련을 할 지역은 다음과 같은 몇 가지 전제조건을 갖추고 있어야 한다.
1. 2017~2018년에 공급물량이 예정되어 있지 않거나 적은 지역의 아파트
2. 전세물건이 없으며, 전세가율(매매가 대비 전세가)이 높은 지역의 아파트
3. 실거주 수요가 탄탄한 지역의 21평~33평 등 중소형 또는 중형아파트
4. 역세권이면서 학군 수요을 갖추고 있는 지역의 아파트
부동산 3대 악재로 인해 내집마련을 결심했던 사람들은 내집마련을 미루거나 포기하고 전세로눌러 앉을 가능성이 높다. 그렇지 않아도 전세 품귀현상으로 전세가격이 치솟고 전세매물의 회전속도가 매우 빨라 전세를 구하는 것 자체가 쉽지 않은 요즘 매매로 전환될 수요가 전세수요로 회귀하면서 전세대란이 불가피해 보인다.
특히 수도권의 경우 2017년 정도나 되어야 입주물량이 증가하면서 숨통이 조금 트일 수는 있겠지만 입주물량 지역이 골고루 분포되어 있는 것이 아니라 몇몇 지역별로 집중되어 있어 입주가뭄 지역은 공급으로 가뭄이 해결되기 전까지는 전세가격 상승도 지속될 것이다.
전세물건 감소와 전세가격 상승은 전세가율을 지속적으로 끌어 올릴 것이고, 전세가율이 90%를 넘는 지역은 올해 보다 더 증가할 것이다. 올 해 전세가율이 높았던 지역에서 나타나는 특징 중에 하나는 투자 수요(전세금을 지렛대로 투자 하는 일명 갭투자)가 많이 유입되어 매매거래량이 증가했고 그 결과 수도권의 경우(중소형 기준) 2000만원~5000만원 정도의 가격 상승이 있었다.
2000~3000만원의 투자금으로 100%~200%의 수익을 내는 갭투자는 그 특성상 리스크가 존재함에도 불구하고 높은 수익률 때문에 투자 수요는 급격하게 증가하고 있는 추세다. 특히 서울 및 수도권의 경우 지방 투자자들까지 합세해 한 번 훑고 지나간 자리는 1000~2000만원씩 매매가격이 상승하는 모습도 보였다.
3대 악재가 실거주목적의 매매거래를 주춤하게 할지는 모르겠지만 위 4가지 조건을 갖춘 지역의 경우 실거주 매매수요보다 투자 매매수요가 더 많이 그리고 빠르게 유입될 것이다. 그로 인해 매매가의 상승폭은 올해와 비슷하거나 올해보다 더 높게 나타날 가능성이 있으며 상승하는 모습을 본 실거주 수요자도 뒤늦게 합류하면서 매매가격 상승에 일조 할 것이다.
물론 수도권도 2019년 정도가 되면 누적 미분양이 어느 정도 쌓이면서 매매가격이 조정될 가능성이 높다. 그렇지만 실거주수요가 탄탄하면서 입주물량이 적은 지역은 상대적으로 조정폭도 적을 것이며, 2016년에 가격 상승폭을 감안한다면 일정 수준으로 가격이 조정되더라도 매도시 차익금은 발생할 것으로 본다.
내집마련을 쉽게 결정하지 못하는 가장 큰 이유는 매매 후 집값 하락에 대한 우려 때문일 것이다. 그렇지만 부동산이라는 것이 매수 후 매도를 해야 수익이 났는지 손실이 났는지를 판단할 수 있지 계속해서 보유하고 있는 동안의 집값의 등락은 수치에 불과할 뿐 사실 아무런 의미가 없다. 중장기적인 관점에서 감당할 수 있는 범위 내에서 대출을 받아 내집마련을 한 후 가격 상승기에 매도를 하고 집을 갈아탄다는 생각으로 접근하는 것이 좋다.
반대로 전세를 선호하는 가장 큰 이유는 집값 하락에 대한 우려에서 벗어나 안전하게 자신의 전세자금을 지킬 수 있기 때문이다. 과거 부동산 시장의 기준으로 보면 틀린 말은 아니다. 그렇지만 현 부동산 시장에서는 재해석이 필요하다.
서울 및 수도권의 경우(중소형 기준) 과거 3~4년 동안 집값의 상승폭보다 전세가의 상승폭이 두 배 가까이 컸으며, 이는 전세물량의 부족으로 단시간 내에 인위적으로 상승된 것으로 분석하고 있다. 즉 거품이라는 것이다.
향후 입주 물량의 증가로 전세수요가 분산되고 그로 인해 전세가격이 하락할 것이다. 그리고 그 시점은 입주물량이 집중되는 2018년 정도로 예상하고 있다. 즉 내년에 전세로 들어간 사람이 전세가 만료되는 2018년에는 전세가격이 하락하고 매매가격이 조정되면서 역전세란의 가능성이 있다. 그로 인해 안전장치를 하지 않는 이상 지역에 따라서는 전세금을 전부 되찾지 못할 가능성이 높다.
현 시점에서 집값의 거품보다 더 무서운 것이 전세가격의 거품이다.
우리나라 부동산 시장의 역사상 수도권의 전세가율이 지금처럼 높은 적이 없었다.
집값 거품의 위력은 IMF 때 경험을 하면서 실감했지만 전세값 거품의 위력은 아직 경험이 전무하다보니 대부분의 사람들은 전세권을 설정하거나 대항력을 갖추기만 하면 전세는 무조건 안전하다고 생각한다. 그렇지만 전세가격이 하락하고 동시에 매매가도 동반 하락한다면 하우스푸어보다 더 심각할 수 있는 전세푸어라는 용어가 2018년 이후에는 휩쓸지도 모른다.
그 희생양이 되지 않도록 철저한 준비와 현명한 결정을 하기 바란다.
북극성부동산재테크 오은석 대표 |
