2016 부동산 시장에는 여러 변수들이 많다. 사진은 서울시내 한 주택가 전경
[편집자주] 원숭이의 해, 병신년(丙申年) 2016년 부동산 시장에는 예측불허의 원숭이가 뛰노는 것처럼 제도변화 및 주요 변수들이 계속될 것으로 예상된다. 양도세 중과세 부활과 4월 총선, 수도권 고속철도 개통 등 공표된 이슈들과 더불어 미국 금리인상, 국내 경제 성장률 둔화, 대출규제 강화 등 대내외 변수도 항시 대기중에 있어 연말 투자자들의 촉각이 곤두서 있는 상황이다. 이런 때일수록 시장의 추세를 촘촘히 전망해 전략을 세우는 것이 중요하다. 한국부동산신문이 부동산 각 분야 시장별로 내년 시장전망을 정리해 봤다.
아파트(매매,전세)시장 - ‘상고하저’의 가격흐름을 주시하라
2016년 아파트 매매시장은 상반기에 완만한 상승세를 유지하다가 하반기에 상승폭이 둔화될 것으로 보인다. 전세난에 따른 실수요매매전환은 2016년 상반기까지 계속될 것으로 예상된다. 하지만 전국 아파트 매매가격이 11월을 고점으로 내려오고 있어 지방,광역시 중심의 가격급등에 대한 피로감은 누적된 상황임을 고려해야 한다. 미국 금리인상, 국내 경제성장률 둔화, 대출규제 강화 등 대내외 변수로 매수심리가 위축되는 분위기도 주목해야 한다.
반면 전셋값은 상승할 것으로 예상된다. 서울을 비롯한 수도권은 재개발·재건축 이주수요와 저금리에 따른 전세의 월세전환의 흐름이 계속되고 있기 때문. 지방 광역시는 내년을 포함해 최근 몇 년간 공급된 신규 아파트의 입주가 진행되고 있기 때문에 전셋값 상승폭은 줄어들 것으로 분석된다.
대출규제 강화에 따른 연착륙이 관건
내년 아파트 매매시장은 기본적으로 전세매물 부족으로 인한 실수요의 매매전환 흐름은 계속 이어질 것으로 예상된다. 다만 미국이 공공연히 금리인상을 예고하고 있어 국내 대출 이자율 상승은 고려해야 한다. 또 경제성장률 둔화가 예상되는 상황에서 아파트 시장의 상승폭 확대는 어려울 것으로 분석된다. 가계대출 부실 리스크를 최소화 하기 위해 대출 조건 강화 및 원리금 분할상환을 골자로 하는 "가계부채 종합대책"이 2016년부터 실행되면 자금마련이 쉽지 않을 전망이다.
이를 정부의 주택시장 관련 정책 방향에 대해 부정적 시그널로 인식해 이미 아파트 매수세가 한풀 꺾이고 있는 모습도 포착되고 있어 2016년 아파트 시장은 가계대출 부실 리스크 관리와 대출 규제 강화의 아파트 시장 연착륙이 중요한 변수가 될 것으로 예측된다. 또 내년에 공급될 약 27만여 가구의 신규아파트 입주물량도 부담이 될 것으로 보인다. 특히 지방의 경우 3년 연속 10만가구 이상의 아파트가 공급될 예정으로 현재 공급초과로 가격조정 압력이 높아지는 상황에서 매매가격 상승은 제한적 일 수 밖에 없을 것으로 분석된다.
한편 전셋값 상승에 따른 세입자의 주거불안은 계속 될 것으로 예상된다. 저금리 기조가 이어지며 전세의 월세전환으로 전세아파트 공급은 지속적으로 감소하는 한편 주택 경기의 불확실성으로 임차인의 전세선호는 계속되고 재개발·재건축 이주수요가 증가 할 것으로 예상되기 때문이다. 서울의 경우 2016년 재개발·재건축 이주수요가 약 6만여 가구로 추정돼 이사철에 관계없이 재개발·재건축 사업장 인근을 중심으로 전세 아파트 품귀는 계속 될 것으로 예상된다. 반면 지방, 광역시는 최근 신규 아파트 공급이 증가하면서 전세난은 다소 누그러질 것으로 예상된다.
아파트(분양)시장 - 공급과잉으로 청약시장 열기 누그러진다
현재 아파트 분양시장은 올해 쏟아진 분양물량에 공급과잉을 우려하는 목소리가 높아지고 있다. 뿐만 아니라 금융당국의 집단대출 실태점검 움직임까지 보여 분양시장에는 빨간불이 켜져 있는 상황. 다만 단지별, 지역별 청약 솔림 현상은 계속될 거으로 보인다. 신규분양물량이 상대적으로 적었기 때문이다. 또 재건축으로 인한 멸실량 증가에 따라 신규분양에 갈증을 느끼는 수요자들은 재건축 단지 분양에 관심을 이어갈 것으로 분석된다. 저금리 시장 속에서 입지여건이나 가격경쟁력 등에 따라 투자목적의 청약도 이어지고 있어 단지별 청약 쏠림 현상은 내년에도 여전할 것으로 전망된다.
부동산114에 따르면 현재까지 승인된 2016년 분양 예정물량은 34만~40만 가구로 추정된다. 분양열기가 뜨거웠던 올해와 비교하면 내년은 물량이 확연히 감소하며 청약시장의 열기가 누그러진다는 것이 전문가들의 예상이다.
2016년은 불가피한 공급조절이 나타날 것
내년 신규분양에 대한 수요는 역시 수도권을 중심으로 진행될 것으로 예측된다. 전세난 등에 따른 주거 안정성을 목적으로 하는 신규분양에 관심을 보이는 수요가 지속되고 있기 때문이다. 청약문턱이 낮춰진 점과 대출을 활용한 투자수요 유입도 계속될 것으로 분석된다.
결국 변수는 단기 급증한 공급물량과 대출규제강화다. 지역에 따라 다소 미분양이 증가하고 있는 곳도 있고 지난해 한번에 많은 물량이 쏟아진 만큼 내년 분양시장에 큰 부담으로 작용할 수 있다. 또 2016년 공급조절 카드로 집단대출 규제가 강화된다면 분양시장에도 부정적인 영향을 미칠 것으로 분석된다. 현재 분양 시장에 투자 수요가 많은데 집단 대출 규제를 본격화 할 경우 유입수요가 감소해 분양 시장의 위축을 불러올 수도 있다.
오피스텔 시장 - 상승세는 계속되나 상승폭은 줄어든다
내년 오피스텔 시장은 투자자 유입은 계속되지만 상승폭은 크지 않을 것으로 예상된다. 미국 금리인상 압박이 높지만 내년에도 국내금리는 저금리 기조가 지속될 것으로 분석된다. 현재 투자자들은 여유자금 1~2억 정도 수준에서 투자해 임대수익을 얻고자 하는 사람들이 많다. 한편 임대수익률 하락 추세가 지속되고 있고 7.22 가계부채 종합 관리방안의 일환으로 상호금융권의 비주택대출의 규제 강화가 구체화될 경우 전반적인 투자심리가 위축될 가능성이 상존해 가격 상승폭이 줄어들 전망이다.
임대수익률은 내리막길
올해 오피스텔 매매가격은 상승했지만 임대수익률은 낮아지는 추세에 있다. 2016년에도 하락할 가능성이 높은 것으로 분석된다. 매매각겨은 꾸준히 오른 반면 공급물량에 비해 임대수요는 크게 늘지 않았기 때문이다. 단 한국은행이 올해 6월 기준금리를 1.75%에서 1.50%로 인하한 후 5개월째 동결하고 있는 상황이라 오피스텔 임대수익률이 은행 금리보다 높다는 메리트가 투자수요자를 오피스텔로 끌어당기고 있는 상황이다. 저금리로 대출이자 부담이 낮고 은행 이자수익대비 수익률은 상대적으로 높은 수준이므로 수익률이 다소 떨어지더라도 오피스텔에 투자해 임대수익을 챙기려는 수요는 지속될 것으로 전망된다. 단, 역세권 위주의 교통이 편리한 곳이나 업무밀집지역 등 안정적인 임대수익을 얻을 수 있는 오피스텔 위주로 투자자의 관심이 집중될 것으로 예상된다.
임대수익과 배후수요 고려해야
올해 오피스텔 시장은 저금리 기조, 정부의 대출규제 완화 등으로 투자심리 회복의 발판이 마련된 시기로 볼 수 있다. 2016년에도 오피스텔 시장의 회복력은 계속될 것으로 전망된다. 게다가 오피스텔은 상가 등 여타 수익형 부동산에 비해 초기 자금 부담이 낮고 월세로 임대수익을 얻을 수 있는 대표 수익 부동산인 점을 감안하면 소액 투자 상품을 찾는 수요자들로 오피스텔의 상승세는 유지될 것으로 분석된다. 단 지역별, 단지별 차이는 있기 때문에 막연한 투자는 금물이다. 올해 9월부터 공표되고 있는 오피스텔 실거래가를 활용해 가격 기준을 명확히 하고 공급물량 증가에 따른 수요도 분산돼 임대수익이 낮아지거나 배후수요가 부족해 공실이 발생하지 않도록 주의해야 할 것이다.
상가분양 시장 - 가격 비싸져..시장변화 주시하며 리스크 파악해야
저금리 상황에서 수익성이 비교적 높은 상가에 대한 투자자들의 시장 참여가 계속되는 추세다. 2016년에도 상가분양 시장에 대한 투자자들의 관심은 계속 커질 것으로 예상된다. 하지만 분양가격도 덩달아 비싸지고 있어 초기 자금 비용에 대한 고려는 해야 한다. 또 지난 7월 정부의 대출규제로 상가 담보기준이 강화되면서 목돈을 마련하기 쉽지 않게 된 점도 눈여겨 봐야 한다. 거시적인 요인으로는 저성장 고착화에 대한 우려와 해외경제의 불확실성, 미국금리 인상 압박 등 잠재적인 불안요인들이 존재한다. 게다가 대부분의 상가분양이 신도시, 택지지구와 같은 초기 조성지에서 공급되고 있어 상권 조성 등 안정적인 임대수익을 낼때까지 기다려주는 지혜가 필요하다. 당장의 분위기에 편승하기보다는 중장기적인 시장변화를 주시하며 투자 시 상존하는 리스크요인에 대비해야 할 것으로 분석된다.
저금리로 수익형 부동산 인기 지속될 전망
2016년에도 상가 분양에 대한 투자자들의 관심은 계속될 전망이다. 미국 금리 인상에 따라 국내 금리 인상 압박도 높아질 것으로 보이지만 국내 경제 여건을 고려하면 인상폭은 제한적일 것으로 분석된다. 이와 같은 저금리 시장 상황에서 수익형 부동산인 상가의 인기는 계속 유지될 것으로 예상된다. 다만 지난 2년간 상가 분양 열기가 과열되며 과장광고 등을 내세운 일부 업체로 인해 피해를 입는 투자자들도 많다. 허위과장광고로 피해가 있었다고 하더라도 현행법 상 재제가 경미하고 분양 업체는 분양 후 해산되는 구조기 때문에 피해 보상도 쉽지가 않는 점을 주의해야 한다.
1층 상가 분양만으로 비용 상쇄가 가능하도록 1층 분양가를 지나치게 높여 공급하는 경우도 있다. 1층 상가는 점포 접근성과 가시성이 높아 2층에 비해 분양가가 높은 경우가 대부분이지만 이를 역이용해 이익을 취하려고 시도하는 것이다. 선 임대 상가도 조심해야 한다. 임대조건을 명시한 임대확약서를 제공하지만 실제 계약자와 임차인의 업종, 면허여부와 과거 경력 등에 대한 확인 절차를 반드시 밟아야 한다.
부동산 투자에 있어 정보의 획득은 굉장히 중요하다. 기대에 상응하는 수익을 창출하기 위해서는 광고에 의존하기보다는 투자자의 눈으로 직접 상품을 보고 발품을 파는 적극적인 분석이 요구된다. 상가투자시 가장 기본적인 요소인 입지여건, 업종분석, 유동인구 등을 필수적으로 꼼꼼히 따져봐야 한다.
토지 시장 - 지역별 호재에 주목하라
2016년은 2015년 대비 토지 거래량이 둔화될 것으로 전망된다. 2015년 토지시장은 7년 연속 가격이 상승한 가운데 거래량이 역대 최대 수준을 기록 중이지만 정부의 대규모 택지지구 신규개발 중단과 비사업용토지의 양도세 중과제도 부활로 토지시장의 일시적 위축 가능성이 존재하기 때문이다. 또한 미국 금리인상으로 거시경제의 불확실성 요인도 크다.
하지만 지역별로 호재 요인들이 다양하게 분포돼 있어 국지적인 상승세는 지속될 가능성이 높은 것으로 분석된다. 주목해야 하는 곳은 제주도다. 제주도 제2공항 추진과 외국인 투자수요의 지속적인 유입으로 내년 가장 뜨거운 시장이 될 것으로 전망된다.
토지시장은 정부와 지방자치단체의 정책에 영향을 많이 받는다. 서울에서는 강남 MICE(기업회의(meeting), 포상관광(incentives), 컨벤션(convention), 전시(exhibition)의 네 분야를 통틀어 말하는 서비스 산업)관광특구로 지정된 강남구 삼성동 무역센터 일대와 과거 한국전력 부지인 현대자동차 본사 개발에 대한 기대감이 높아지고 있는 상황이다. 수도권에서는 재개발·재건축 사업과 위례신도시, 동탄2신도시 등 대규모 주거공간 개발에 따른 영향력이 크게 나타나고 있다. 지방에서는 평창동계올림픽(강원도)과 혁신도시(지방 10개 도시), 관광단지(제주), 산업단지(충남), 과학단지(대전), 공공기관 이전(세종시)의 다양한 호재요인에 따라 투자수요가 증대되는 분위기다.
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