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작년 급증한 분양물량에 대한 공급과잉과 미국금리인상, 대출규제 강화에 대한 우려로 부동산 투자심리가 위축되면서 과열양상을 보이던 분양시장 분위기가 차가워지고 있고 그에 반하여 미분양 역시 늘어나고 있다.
미분양이 늘어난다는 것은 시장에서 수요자들이 외면하는 신규분양물량이 늘어난다는 의미인데 이런 미분양 증가가 어느 정도 수준이고 어떤 영향을 미칠지 한번 알아보도록 하자.
미분양 어느 정도인가
국토교통부 발표에 따르면 작년 11월 기준 전국 미분양 주택이 4만9724가구로 10월 3만2221가구보다 1만7503가구 54.3% 증가하였다고 한다.
금융위기 직후인 2008년 6월 1만9000가구 이후 최대 미분양이다.
지역별로 살펴보면 작년 11월 수도권 미분양이 2만6578가구로 전월 1만5576가구 대비 70.6%가 증가하였는데 수도권 중 경기도가 2만1809가구로 수도권 미분양을 주도하고 있다. 경기도에서도 용인시 8156가구, 김포시 2994가구, 파주시 1545가구, 남양주시 1000가구로 미분양이 많은 상황이다.
지방 미분양은 작년 11월 기준 2만3146가구로 전월 1만6645가구 대비 36.1% 증가하였는데 울산(310.1%), 충북(238.6%), 대전(93.3%), 제주(69.2%) 순으로 늘어났다
이렇게 미분양이 늘어난 이유는 늘어난 분양물량이 부담이 되기 때문인데 작년 10월과 11월 분양승인 실적이 각각 8만4000가구, 7만3000가구로 2007년 이후 가장 높은 수준이고 2014년 연간 분양물량이 26만5959가구에 비하여 2015년 연간 분양물량이 44만7152가구로 큰 폭으로 증가한 상황이다.
미분양이 많이 늘어난 경기도만 보더라도 용인시(2014년 3920가구 -> 2015년 8156가구), 김포시(6331가구 -> 1만1가구), 파주시(1006가구 -> 9051가구), 남양주시(2702가구 -> 8463가구)의 분양물량이 전년도 대비 많이 늘어난 것을 알 수 있다.
미분양 증가 영향은
과거 부동산시장이 침체였던 2009년 165,599가구, 2010년 8만9천여 가구에 비하면 아직은 우려할 수준은 아니고 수도권 미분양 수가 3만 가구가 넘어서면 투자심리에 영향을 줄 수 있다는 설문조사도 있었는데 올해 미분양이 얼마나 증가하느냐가 중요하다 할 수 있겠다.
올해 전국분양 예정물량은 37만9518가구로 작년 44만7152가구 대비 6만7천 가구 정도 15% 정도 줄어들 것이라는 예정이고 수도권 미분양을 주도했던 경기도 역시 올해 12만6979가구가 공급될 예정으로 작년 2015년 16만9475가구보다 25%가량 줄어들 것으로 예상이 되며 지방 역시 작년보다 10% 이상 감소한 18만7476가구로 예상이 된다.
특히 최근 부동산시장 분위기가 급랭하고 있고 많은 건설회사들이 확보했던 사업부지를 상당 수 소화했기 때문에 올해 분양물량이 예상보다 더 줄어들 가능성이 높고 전세가격 강세가 매매가격을 떠 받들어주기 때문에 일부에서 우려하는 폭락가능성은 낮아서 지나친 두려움과 공포를 가질 필요는 없다.
다만 대출규제 영향이 있을 수 있고 올해 분양물량이 작년과 같이 크게 늘어날 경우 미분양 증가와 더불어 2-3년 후 준공 후 미분양까지 늘어날 수 있기 때문에 정부는 건설업계와 공조해서 공급물량 조절에 적극 나설 필요가 있겠고 투자자들은 부동산시장 상황을 예의주시하면서 안정적인 투자전략을 세우는 것이 좋을 것 같다.
참고로 미분양주택은 국토교통부 국토교통통계누리 (http://stat.molit.go.kr)나 온나라 부동산포털 (http://www.onnara.go.kr)에서 확인할 수 있다.
감사합니다.
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