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주택 재개발조합과 현금청산자 사이에 협의가 이루어지지 아니한 경우, 현금청산자가 청산금을 지급받기 위해서는 토지수용위원회의 수용재결이라는 절차를 거쳐야 합니다. 현금청산자가 된 시점부터 150일 이내에 조합이 청산금을 지급하지 않는 경우 곧바로 법원에서 판결을 받을 수 있는 재건축과는 달리, 재개발의 경우에는 하나의 절차가 더 존재하는 것입니다.
그런데 토지수용위원회에 수용재결을 요청하는 권한은 조합에게만 있습니다. 만약 조합이 수용재결 신청을 차일피일 미루면, 현금청산자 입장에서는 주택가액도 제대로 받지 못한 상태에서 이사도 마음대로 가지 못하는 불안한 지위에 있을 수밖에 없습니다.
그래서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 '공토법') 제30조에서는, 협의절차가 종료된 이후에 현금청산자가 조합을 상대로 현금청산 청구를 하고나서 60일이 지나도록 조합이 수용재결신청을 하지 아니하는 경우, 현금청산자는 차후 정하여지는 보상금에 연 15%의 지연이자 (연20%이었으나, 시중금리 인하를 반영하여 15. 10. 1.부터 변동됨)를 추가로 지급받을 수 있도록 규정하고 있습니다.
2. 공토법 제30조에서 규정하는 협의절차가 재개발 현금청산에서도 적용되는지 여부
공토법상의 협의절차는 토지조서 및 물건조서의 작성, 보상계획의 공고·통지 및 열람, 보상액의 산정 등 미리 법령에 규정된 내용이 있습니다.
그러나 재개발 현금청산자의 경우, 도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’) 제48조의 적용을 받으므로 위와 같은 절차를 거치지 않아도 되는 것이 아닌가라는 논의가 있어 왔습니다. 만약 공토법상의 절차를 거치지 아니하여도 된다면, 150일 이내에 현금청산금을 지급하지 않는 경우 현금청산자는 조합에게 재결신청청구를 할 수 있고, 그 이후 60일 이내에 조합이 재결신청을 하지 아니할 때, 현금청산자는 보상금에 연 15%의 지연이자를 추가로 받을 수 있습니다.
실제 이전까지 일부 변호사들과 사무장들은 공토법의 절차를 거치지 않고서도 지연이자를 받는 사례가 존재하였습니다.
그러나 재개발 현금청산자에게는 공토법이 준용될 뿐이므로, 현금청산 절차에 관하여 명확히 규정하고 있는 도정법 제48조가 있는 이상, 공토법의 복잡한 협의절차를 거칠 수 없다는 것이 정확한 해석이라는 것이 필자의 해석이었으며, 아래와 같이 실제 사안에세도 도정법이 적용되어 공토법 절차를 거치지 않고서도 지연이자를 받을 사례가 존재하였습니다.
3. 실제 사례
(법무법인 정의가 수행한 실제 사례이며, 핵심내요을 요약하여 소개합니다.
자세한 내용은 아래 인터넷 주소로 들어가면 확인이 가능합니다)
의뢰인은 2014. 2.경 재개발 현금청산 사건 의뢰를 하였습니다. 당시 서류를 검토한 결과 조합은 사업시행인가 후 1년이 넘도록 협의절차를 진행하지 아니한 상태였습니다. 무엇보다도 지연이자 확보를 위하여 조합에게 재결신청청구를 하였습니다.
약 4개월간의 재결절차를 거쳐, 서울시 토지수용위원회에서는 의뢰인의 토지에 대한 감정가를 83억원, 지연이자를 15.5억원으로 정하여 재결을 하였습니다(조합제시액은 감정가 78억원, 지연이자 0원).
결국 의뢰인은 조합제시 보상가에서 감정가를 약 5억원 증가, 지연이자를 20% 전액(342일분)을 인정받게 되어, 최종적으로 98억 여원의 보상금(조합제시액 대비 20.5억원 증가)을 받을 수 있게 되었습니다.
4. 최근 대법원 판례 (대법원 2015. 11. 27. 선고 2015두48877 판결)
최근 대법원은 위 문제에 관하여 명확한 판단을 내렸습니다.
대법원은, "주택재개발 사업에 있어서는 토지보상법(필자 주; 공토법을 의미함)의 협의절차 규정이 그대로 적용되지 아니하므로, 현금청산자가 수용재결신청청구를 하기 위하여 해당 법의 절차를 모두 거쳐야 하는 것은 아니다."라고 판시하였습니다.
즉 대법원은, 주택재개발 사업의 현금청산자가 공토법상 협의절차를 모두 거치지 아니하여도 조합을 상대로 수용재결신청청구를 할 수 있고, 조합이 그로부터 60일 이내에 재결신청청구를 하지 않으면, 조합은 보상금에 연 15%의 이자를 추가하여 지급하여야 한다는 사실을 명확히 하였습니다.
5. 주택재개발 현금청산자의 대응방안
분양신청을 하지 아니하거나 분양계약을 하지 아니하여 현금청산자가 된 재개발 현금청산자는, 일단 전문 변호사를 선임하여 조합을 상대로 절차에 맞는 수용재결신청청구를 하고, 이후 보상가 자체를 높이는 작업을 할 필요가 있습니다. 이 과정에서는 법무법인뿐만 아니라 감정평가법인과 함께 일을 하는 과정이 필수적입니다.
☎ 문의 : 02-3468-3877,
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