강민 법무법인(유한) 강남 변호사, (주)지지옥션 고문변호사
경매를 통해 부동산을 매수하려는 경우 반드시 검토해야 하는 부분이 경매목적물에 유치권이 존재하는지 여부이다. 그러나 경매목적물에 유치권이 성립하는지 여부를 판단하기가 결코 쉽지 않을 뿐더러 자칫 잘못된 판단은 유치권 인수라는 부담으로 작용하는바, 이에 대해 각별한 유의가 필요하다. 그 중 빈번하게 문제되는 경우 중 하나가 체납처분압류가 되어 있는 부동산이 경매된 경우인데 이 경우 유치권의 효력이 인정되는지 여부에 대해 검토해 보자.
간략한 사실관계는 아래와 같다.
A는 이 사건 호텔에 관한 공사대금 등의 채권자이고, B는 이 사건 호텔의 소유자인데 공사완공 후 호텔을 운영하면서 호텔에 근저당권을 설정하고 C로부터 대출을 받았다. 그런데 B가 채무를 변제하지 아니하자 C는 근저당을 실행하기 위하여 경매를 신청하였는데, C의 경매신청 전에 호텔 소유자에 대한 채권자 A가 B로부터 호텔의 점유를 이전받았다. A가 B로부터 점유를 이전받을 당시 이 사건 호텔에는 체납처분압류등기와 다른 채권자들이 행한 여러 건의 가압류 등기가 있었다. A는 이 사건 호텔의 근저당권자인 C가 신청한 이 사건 경매절차에서 유치권을 주장하였고, 이에 C는 A를 상대로 유치권부존재확인을 구하였다.
위 사안은 경매목적물에 체납처분에 의한 압류가 되어 있는 상태에서 경매목적물에 대한 유치권을 취득한 A가 그 후 경매절차에서 경매목적물의 매수인에게 유치권을 행사할 수 있는지 여부가 문제된다. 결론부터 말하면, 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 그러한 사정만으로 경매개시결정등기가 경료되기 전에 부동산에 관하여 유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니다.
이와 관련하여 대법원 판결 역시, 부동산 경매절차가 개시되어 경매개시결정등기가 경료 된 뒤에 유치권을 취득한 경우까지 유치권자에게 경매절차의 매수인에 대한 유치권 행사를 허용하면 경매절차에 대한 신뢰와 절차적 안정성이 크게 위협받게 되기 때문에 이 경우에는 유치권을 행사할 수 없다고 판단한 후, 국세징수법에 의한 체납처분압류가 있는 경우 체납처분절차에서는 경매절차와 달리 체납처분압류와 동시에 매각절차인 공매절차가 개시되는 것이 아니고, 체납처분압류가 반드시 공매절차로 이어지는 것도 아니며, 체납처분절차와 민사집행절차는 서로 별개의 절차로서 공매절차와 경매절차가 별도로 진행되는바, 부동산에 관하여 체납처분압류가 되어 있다고 하여 경매절차에서 경매개시결정에 따른 압류가 행해진 경우와 마찬가지로 볼 수 없는바, 체납처분압류가 되어 있는 부동산이라고 하더라도 그러한 사정만 가지고 경매절차가 개시되기 전에 그 부동산에 대하여 유치권을 취득한 유치권자가 경매절차의 매수인에게 그 유치권을 행사할 수 없다고 볼 것은 아니라는 취지로 판시를 한바 있다(대법원 2014. 3. 20.선고 2009다60336 판결).
우리 법원은 경매절차에 대한 신뢰와 집행절차의 법적 안정성이 침해되는지를 기준으로 경매절차에서 유치권이 성립되지는 여부를 판단하는 것으로 보인다. 이러한 기준에 따라 개별 사안에서의 유치권 성립여부를 구체적으로 살펴보면, ① 경매개시결정 등기 후에 취득한 유치권은 인정되지 않음, ② 경매목적물에 대한 저당권 설정 후 경매개시결정 등기 전에 취득한 유치권은 인정됨, ③ 경매목적물에 대한 가압류 후 경매개시결정 등기 전에 취득한 유치권은 인정됨, ④ 체납처분압류 후 경매개시결정 등기 전에 취득한 유치권은 인정됨 등으로 정리할 수 있겠다.
이에 필자는 독자들에게 우리 법원의 위와 같은 기준을 바탕으로 경매목적물에 대한 유치권 성립여부를 정확히 판단을 한 후 경매에 참가하시기를 권해드리는 바이다.
강민변호사
법무법인(유한) 강남
지지옥션·지지자산운용 고문변호사
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